南上海最大的黑馬板塊，會不會成為買房很大的坑？

黑馬崛起：金匯何以領漲全奉賢？

金匯竟然是南上海奉賢最大的黑馬板塊。

你相信嗎？金匯的房價漲幅跑贏了奉賢新城，還打敗了西渡，成了奉賢的黑馬！

金匯次新房禹洲雍賢府、朗詩未來街區、天和前灘時代2020-2022年從2.8萬元/m2漲到3.7萬元/m2，漲了32%；

而奉賢新城的次新房龍湖天宸、湯臣臻園都只漲了20%，西渡中鐵建僅有17%，都跑輸了。

奉賢其它的板塊柘林、莊行、海灣漲幅都不行，一一被金匯挑落馬下。

黑馬板塊的金匯，何以領漲全奉賢？

金匯是奉賢距離市區最近、房價最低、最能吸收市區外溢的板塊，形成了一個錯位競爭。

金匯距人民廣場直線距離僅30公里，比南橋近5公里；

采用BRT快線+8號線最快65分鐘可達人廣，進城速度比奉賢新城還要快十幾分鐘。

金匯比奉賢新城距離市區更近，但房價卻更低，新房3.55萬元/m2遠低于奉賢新城的4.2-5.5萬元/m2。

金匯與西渡處在同一個緯度位置，但新房同樣低于4萬元/m2的西渡中鐵建香榭國際。

地理和房價決定了金匯和南橋、西渡吸收的客群主體有很大的不同，背后形成的潛力也不一樣。

金匯主打“前灘南外溢”（上述列舉的一個小區就直接叫天和前灘時代），而南橋是奉賢本地改善陣地。

西渡很尷尬，一幅工業區畫風，那城市界面和配套讓老閔行、奉賢本地人都嫌棄，吸引力不行。

金匯是一個多重概念疊加的板塊，浦江第一灣、臨港新片區、奉賢線構建起了強大的營銷敘事，給了買房人很大的潛力感。

浦江第一灣規劃涵蓋閔行吳涇、閔行浦江、奉賢西渡、奉賢金匯四個區域。

打造的有未來橋、未來孿生雙塔、科創觸媒中心、永續農業展示館與健康生活中心等地標建筑。

目標是發展成為上海南部的世界級新型濱水中心區、未來城市創意灣和城市會客廳：

金匯的新房在浦江第一灣的營銷中直接宣稱再造2個陸家嘴，是繼外灘-陸家嘴-北外灘、世博-前灘-徐匯濱江之后的第3個“黃金三角”：

一下子，金匯的逼格拉得很高！

臨港新片區更是讓金匯如虎添翼，劃入了873平方公里范圍內：

金匯還有奉賢線的規劃，更是讓板塊吹上了天。

奉賢線和南北快線貫通運行，是上海的南北主軸大動脈：

這條快軌要是建了，金匯真的成了“前灘南”了，幾站就直達前灘，到人廣、火車站也方便。

這幾波規劃刺激下來，大大拉漲了金匯的房價，讓它成了奉賢最大的黑馬板塊。

規劃光環下的真實含金量是多少？

金匯頭頂這么多光環，在奉賢潛力這么大，真實含金量是多少呢？以后會不會成為買房很大的坑？

雖然金匯是奉賢離市區最近的地方，但是相對市區還是太遠了，超出了城市化能夠到達的范圍。

金匯北部和閔行交界的地方是農林復合區，2035年之前不開發，阻擋了城市化向金匯的推進。

金匯鎮大到72平方公里，但建成區面積僅17.6平方公里，城鎮化率還不到25%：

金匯在奉賢區內的發展定位非常低，在郊區就是一個孤立的小鎮，未來難以有崛起的希望。

根據奉賢2035的發展規劃，只重點建設一個中心城奉賢新城（南橋）、兩個中心鎮海灣鎮和奉城鎮。

這就限定了奉賢以后的城市化只能在南橋、海灣和奉城鎮內進行，金匯等鎮都要按下暫緩鍵。

南橋鎮升級為奉賢新城后成了全區“宇宙中心”，是奉賢的“耶路撒冷”；

海灣鎮靠海、靠臨港，是奉賢的工業重鎮，未來還要通高鐵，在區域內站位相對金匯更高；

而奉城鎮是原先奉賢老縣城，有深厚的歷史底蘊，二次崛起后能輻射奉賢“中東”地區。

所以奉賢的發展版圖清晰明了，今后只有南橋、海灣、奉城三個鎮還能打，金匯被靠邊站了。

金匯在浦江第一灣的規劃中定位同樣很低，主要發展觀光旅游業，對區域能級提升作用不大。

金匯規劃了一個文化島，走的是文化旅游路線，區別于張江的科創島，缺乏核心產業支撐。

奉賢搞的東方美谷科創城、數字江海都集中在奉賢新城，新城永遠是寵兒。

浦江第一灣的規劃給閔行吳涇（大零號灣）的定位和能級最高，金匯、浦江、西渡都很式微。

其中規劃的最高的兩棟320米、240米塔樓都在吳涇，金匯的地標高度僅為100米，低了不少：

這些地標都是辦公樓，在農田邊上拔地而起。

在如今上海的商辦空置率高啟、限制開發的情況下，浦江第一灣的商辦落地周期可能會很長：

浦江第一灣的農田現狀

一旦浦江第一灣的商辦遭到降級或取消開發，比如320米降為220米，240米降為140米；

那么買了金匯的房子就是利空，規劃要是不落地就成了很大的坑。

就在前不久，后灘、華涇TOD、梅隴新中心的開發能級都降低了，這些都是背棘業主的新近案例。

雖然金匯被劃入了臨港新片區，但離臨港主城最遠、片區內定位最低，利好輻射不到。

臨港的摩天商辦聚集在滴水湖畔，建得熱火朝天，金匯八竿子打不著。

在臨港新片區的諸多鎮中，金匯算是最遠的一個，也是定位最低的一個。

看看離臨港主城最近的書院、泥城和海灣，都被賦予了臨港“大智造”產業功能。

比如書院給了中芯國際，泥城給了特斯拉超級工廠，金匯啥也沒得到，就給扣了頂帽子。

奉賢線規劃長期停留在紙面上，不落地的話同樣是一個坑。

奉賢線規劃早就有了，距離建設、通車不知要猴年馬月。

接下來的上海軌交規劃或有3條新線路將插隊建設。

分別是浦南線27號線（心港快線）、嘉閔線南延伸、2號線南延伸。

這其中沒有奉賢線的身影，可能繼續延后。

很多在金匯置業的人群都指望靠著這條線前往市區快速通勤，中短期來看希望要落空了。

金匯置業的現實思考，坑在哪地方？

金匯的黑馬潛力只是相對奉賢內部而言，對外就黯然失色了。

金匯的房價和臨港差不多，但潛力卻輸給臨港一大截，未來還會跑輸。

臨港的二手房最高飆到6萬+元/m2，都翻倍了。

假設下一波行情啟動，臨港依舊是明星，狠狠地吊打金匯。

在上海新房3萬的板塊中，臨港是未來潛力最大的一個。

金匯、安亭、車墩、徐行、羅涇等郊區小鎮新房都在3.5-3.8萬元/m2，潛力都會敗給臨港。

金匯處在上海市區外溢鏈條的最末端，被上游的浦江板塊狠狠地截胡了。

浦江萬達旁邊2014年新建的動遷房永康城、瑞和城成交價才2.4-2.8萬元/m2；

浦江線軌交沿線2012年前后的動遷房浦江馨都、浦潤苑、水語人家成交價都在3萬元/m2左右。

這些動遷房產品比金匯的商品房性價比更高，很好地截胡了市區向金匯的外溢。

從自住配套的成熟度、通勤的便利度來說，金匯還不如惠南，又降低了金匯的購買價值。

惠南已經成功轉型為張江和臨港的睡城，處在中間的“C位”。

乘坐16號線大站車從惠南到滴水湖、龍陽路分別僅需20分鐘、30分鐘。

別看惠南距離市區也遠，但有快速的軌交就不一樣，能快速連接產業區。

惠南是原先南匯區府所在地，綜合配套遠比金匯齊全，生活更有煙火氣息。

如果再降低一下品質，接受2005年的房齡和樓梯房。

用金匯3.5萬元/m2的新房價格可以買到浦錦街道的景舒苑、濱浦新苑動遷房，距離市區更近。

景舒苑、濱浦新的性價比也很高，低至3.2萬元/m2：

住在浦錦享受的是閔行的給力配套，醫療、XQ、軌交樣樣全，比荒郊野外的金匯好太多。

種種原因，讓金匯收到的購買力大大地減弱了，相對來說潛力反而沒那么大了，反而坑越來越大。

結果金匯的新房很不好賣，還破發了。

比如金融街奉賢金悅府2022年8月首開，現在還有312套未能售出：

該項目開盤均價3.52萬元/m2，現在成交的二手房僅2.8-3.4萬元/m2，破發了。

2021年開盤的禹洲天境鉑悅3.4萬元/m2，現在二手房成交僅3.16萬元/m2，也破發了。

新開的天和·尚海薈庭、象嶼江灣悅府價格進一步上漲至3.58萬元/m2，都不好賣、都有破發的風險。

金匯的新房定價透支了未來數年的規劃利好，隨著價值的理性回歸，正在成為很大的坑。

其二手房的競爭優勢也沒有上游其它板塊強，可替代性高，大家買房要作出理性決策。

金匯板塊的“崛起現象”，本質是“低價+規劃概念”催生的階段性市場狂歡。

看似耀眼的32%漲幅背后卻暗藏城市規劃能級不足、產業空心化、配套兌現滯后等硬傷。

當營銷光環褪去，那些被過度包裝的“黃金三角”“前灘南”敘事，終究要直面農田的冰冷現實。

在上海樓市分化的當下，與其追逐虛無縹緲的規劃藍圖，不如回歸煙火配套與真實需求。

你認為金匯是潛力股還是韭菜收割場？你還敢為它的未來而賭嗎？