2021年至今高價(jià)接盤大虹橋、臨港二手房的最慘。

買這些區(qū)域新房其實(shí)都還好，大虹橋蟠龍?zhí)斓亍⑷f科天空之城、虹廬灣新房6萬多，現(xiàn)在賬面還有盈利。

真正套住的是9萬多接盤二手的，他們才是真正的英雄：燃燒自己、照亮他人。

他們高位買入抬高了房?jī)r(jià)，制造了倒掛。

隨著新房源源不斷的入市，二手房終于頂不住了。

2022年環(huán)二就講過，只有新房漲才是真的漲。

二手房漲了，新房不漲，早晚把你拉下來。

現(xiàn)在二手房回落、新房大漲，有些區(qū)域買新房反而成了韭菜。

今年新房全面提價(jià)，華潤(rùn)新楊思項(xiàng)目沒破12萬，確實(shí)也比之前貴了。

黃浦豪宅提價(jià)、瑞虹新城提價(jià)、大寧提價(jià)、北蔡楔形綠地提價(jià)。

很多地方新房開始“正掛”，比附近次新房還貴。

現(xiàn)在新房觸發(fā)積分越來越難，也側(cè)面說明倒掛逐漸消失。

其實(shí)新房限價(jià)打開后，開發(fā)商定價(jià)時(shí)都會(huì)參考次新二手房。

一般情況要比次新二手房貴10%，通過產(chǎn)品升級(jí)、營(yíng)銷能力，也能快速賣光。

唯一的問題是，次新二手房有沒有可能高估？

2021年以來二手房暴跌，跌幅上老房子比較大，次新房相對(duì)保值。

前灘次新大三房跌幅才10%，聯(lián)洋跌幅高達(dá)40%。

次新房跌幅小的原因很多，其中之一就是局部供需失衡。

2021年以來推出積分制，認(rèn)購(gòu)率大于130%的樓盤限售五年。

意味著2021-2024年的優(yōu)質(zhì)次新二手房現(xiàn)在0供應(yīng)。

能拿出來賣的都是認(rèn)購(gòu)率達(dá)不到130%的垃圾樓盤。

次新房很少保護(hù)了二手市場(chǎng)，房?jī)r(jià)才沒暴跌。

2026年后限售陸續(xù)解除，優(yōu)質(zhì)次新二手房集中入市，次新房還頂?shù)米幔?/p>

僅徐涇地區(qū)就有28期限售待解除，對(duì)市場(chǎng)的沖擊可想而知。

不要把大虹橋當(dāng)成普通自住板塊，大虹橋當(dāng)年收割了全市600萬的高分選手，很多交房就要賣房置換的。

就沖倒掛買的大虹橋，其實(shí)自住并不匹配的客戶很多。

虹口、楊浦、閘北一帶限售二手房也不少。

如果2026年后次新房市場(chǎng)供需關(guān)系扭轉(zhuǎn)，局部供大于求，價(jià)格有沒有可能回調(diào)？

次新房有泡沫，新房有沒有？

更可怕的是，次新房可能下跌，新房不能跌。

這種情況下再買新房，就是赤裸裸的韭菜了。

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新房由香餑餑變鐮刀，核心就是價(jià)格對(duì)比變了。

新房不斷的漲，二手不斷的降，攻守易形。

2022年聯(lián)洋仁恒河濱城15萬，浦西內(nèi)環(huán)新房11萬多。

2024年底聯(lián)洋仁恒河濱城10萬，浦西內(nèi)環(huán)新房12萬多。

一個(gè)降了5萬，一個(gè)漲了1萬，新房?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)下降了6萬。

這次新房的漲價(jià)整體性的、有預(yù)謀的。

上海樓板價(jià)突破10萬的土拍一共7次，其中6次出現(xiàn)在“止跌回穩(wěn)”提出后。

提高新房?jī)r(jià)格，就是實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

高價(jià)接盤的就是實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的工具。

你們不接盤，新房?jī)r(jià)格漲不動(dòng)，還怎么止跌回穩(wěn)。

金陵華庭賣得很好，很多人當(dāng)成最后一個(gè)倒掛盤。

備案價(jià)18.9萬/㎡，隔壁翠湖天地成交價(jià)25萬/㎡，買到就賺30%。問題是二手市場(chǎng)上25萬/㎡買翠湖天地和買金陵華庭的是同一群人嗎？

問題是上海5000萬以上豪宅，二手市場(chǎng)上一年才成交幾套？

我們希望金陵華庭二手房都賣到5000萬，市場(chǎng)容量允許嗎？

綠城徐匯濱江項(xiàng)目火遍上海，據(jù)說要帶領(lǐng)徐匯沖擊20萬/㎡。

問題是綠城比得過24年開盤的香港置地啟元嗎？

啟元17萬8入手，二手市場(chǎng)19萬就能甩賣，綠城的業(yè)主拿房后19萬敢賣？

其他項(xiàng)目不講了，招商曹家渡、宸嘉龍華等等一個(gè)道理。

總之，現(xiàn)在買新房最大的遺憾是，恰恰買在提價(jià)后。

周日沙龍接待了一組客戶，要賣掉唐鎮(zhèn)三兄弟打新，被環(huán)二攔住了。

朋友買了徐匯濱江御江廷，當(dāng)時(shí)自己賣掉房子積分也很高，但是怕有風(fēng)險(xiǎn)就沒操作。

現(xiàn)在看到朋友賺錢了心里不平衡，也想置換打新。

此一時(shí)彼一時(shí)，現(xiàn)在才去打新就成了樓市紅利本身。

現(xiàn)在才想起來打新賺錢，是沒理解“止跌回穩(wěn)”的用意。

為什么要救樓市？是因?yàn)橹巴恋刭u得太多，現(xiàn)在土地賣不動(dòng)了。

這里省略350字，大家都懂。

不懂的就私信問問。

上海有些地方土地還很多，供應(yīng)能力接近無限。

大虹橋僅前灣土地儲(chǔ)備就超過27塊，你能想象27個(gè)新房沖擊有多大嗎？

徐涇三年開盤28次就把市場(chǎng)打成這樣子，前灣27個(gè)樓盤，隨隨便便就開盤50多次。

不敢往下想。

反正買新房的，多看看周邊土地儲(chǔ)備吧。

新房的第四個(gè)沖擊就是“好房子”，是新版的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》。

兩會(huì)期間提出“好房子”，環(huán)線已經(jīng)做過解讀，可以點(diǎn)擊閱讀舊文《要犧牲掉二手房？》。

3月31日國(guó)家公布了新版的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，編號(hào)GB55038-2025，今年5月1日實(shí)施。

原文長(zhǎng)達(dá)23頁，需要的朋友加客服微信索取

新聞一公布很多“專家”出來解讀，說上海老破小要被拋棄了。

不知道為什么這些人會(huì)扯上老破小，明明沒任何聯(lián)系。

買高品質(zhì)新房的和買老破小的兩類人交集都沒有。

新能源汽車火起來油車打骨折，是因?yàn)樗麄儽緛砭兔嫦蛲蝗喝恕?/p>

某品牌號(hào)稱要把BBA客戶一把全吃掉。

但是自行車沒因?yàn)樾履茉雌嚱祪r(jià)吧？

買優(yōu)質(zhì)新房的客戶，老破小都不帶看一眼。

“好房子”概念打出來，真正分流的是買次新房的客戶。

本來2017-2025年的新房是iPhone，老破小是諾基亞。

現(xiàn)在好了，后面的“好房子”成了iPhone，他們希望2017-2025年的次新房成為諾基亞。

這樣才能繼續(xù)保持新房的壟斷地位。

上海有些新房品質(zhì)已經(jīng)很高，完全在新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》之上，短期不會(huì)落伍，風(fēng)險(xiǎn)就小很多。

以上是環(huán)二對(duì)新房市場(chǎng)的幾點(diǎn)擔(dān)憂，并不是完全否定新房。

實(shí)際上環(huán)線推薦了不少客戶買新房，就好像2022年環(huán)線也推薦過客戶買二手房。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不是二極管，不要那么極端。

只是還有很多客戶癡迷打新、盲目打新，需要給這些朋友提個(gè)醒。

過去三年倒掛新房是魚餌，現(xiàn)在有些新房成了魚鉤。