2021年至今高價接盤大虹橋、臨港二手房的最慘。

買這些區域新房其實都還好，大虹橋蟠龍天地、萬科天空之城、虹廬灣新房6萬多，現在賬面還有盈利。

真正套住的是9萬多接盤二手的，他們才是真正的英雄：燃燒自己、照亮他人。

他們高位買入抬高了房價，制造了倒掛。

隨著新房源源不斷的入市，二手房終于頂不住了。

2022年環二就講過，只有新房漲才是真的漲。

二手房漲了，新房不漲，早晚把你拉下來。

現在二手房回落、新房大漲，有些區域買新房反而成了韭菜。

今年新房全面提價，華潤新楊思項目沒破12萬，確實也比之前貴了。

黃浦豪宅提價、瑞虹新城提價、大寧提價、北蔡楔形綠地提價。

很多地方新房開始“正掛”，比附近次新房還貴。

現在新房觸發積分越來越難，也側面說明倒掛逐漸消失。

其實新房限價打開后，開發商定價時都會參考次新二手房。

一般情況要比次新二手房貴10%，通過產品升級、營銷能力，也能快速賣光。

唯一的問題是，次新二手房有沒有可能高估？

2021年以來二手房暴跌，跌幅上老房子比較大，次新房相對保值。

前灘次新大三房跌幅才10%，聯洋跌幅高達40%。

次新房跌幅小的原因很多，其中之一就是局部供需失衡。

2021年以來推出積分制，認購率大于130%的樓盤限售五年。

意味著2021-2024年的優質次新二手房現在0供應。

能拿出來賣的都是認購率達不到130%的垃圾樓盤。

次新房很少保護了二手市場，房價才沒暴跌。

2026年后限售陸續解除，優質次新二手房集中入市，次新房還頂得住嗎？

僅徐涇地區就有28期限售待解除，對市場的沖擊可想而知。

不要把大虹橋當成普通自住板塊，大虹橋當年收割了全市600萬的高分選手，很多交房就要賣房置換的。

就沖倒掛買的大虹橋，其實自住并不匹配的客戶很多。

虹口、楊浦、閘北一帶限售二手房也不少。

如果2026年后次新房市場供需關系扭轉，局部供大于求，價格有沒有可能回調？

次新房有泡沫，新房有沒有？

更可怕的是，次新房可能下跌，新房不能跌。

這種情況下再買新房，就是赤裸裸的韭菜了。

私信免費咨詢更多板塊買房避坑建議

新房由香餑餑變鐮刀，核心就是價格對比變了。

新房不斷的漲，二手不斷的降，攻守易形。

2022年聯洋仁恒河濱城15萬，浦西內環新房11萬多。

2024年底聯洋仁恒河濱城10萬，浦西內環新房12萬多。

一個降了5萬，一個漲了1萬，新房價格優勢下降了6萬。

這次新房的漲價整體性的、有預謀的。

上海樓板價突破10萬的土拍一共7次，其中6次出現在“止跌回穩”提出后。

提高新房價格，就是實現止跌回穩。

高價接盤的就是實現止跌回穩的工具。

你們不接盤，新房價格漲不動，還怎么止跌回穩。

金陵華庭賣得很好，很多人當成最后一個倒掛盤。

備案價18.9萬/㎡，隔壁翠湖天地成交價25萬/㎡，買到就賺30%。問題是二手市場上25萬/㎡買翠湖天地和買金陵華庭的是同一群人嗎？

問題是上海5000萬以上豪宅，二手市場上一年才成交幾套？

我們希望金陵華庭二手房都賣到5000萬，市場容量允許嗎？

綠城徐匯濱江項目火遍上海，據說要帶領徐匯沖擊20萬/㎡。

問題是綠城比得過24年開盤的香港置地啟元嗎？

啟元17萬8入手，二手市場19萬就能甩賣，綠城的業主拿房后19萬敢賣？

其他項目不講了，招商曹家渡、宸嘉龍華等等一個道理。

總之，現在買新房最大的遺憾是，恰恰買在提價后。

周日沙龍接待了一組客戶，要賣掉唐鎮三兄弟打新，被環二攔住了。

朋友買了徐匯濱江御江廷，當時自己賣掉房子積分也很高，但是怕有風險就沒操作。

現在看到朋友賺錢了心里不平衡，也想置換打新。

此一時彼一時，現在才去打新就成了樓市紅利本身。

現在才想起來打新賺錢，是沒理解“止跌回穩”的用意。

為什么要救樓市？是因為之前土地賣得太多，現在土地賣不動了。

這里省略350字，大家都懂。

不懂的就私信問問。

上海有些地方土地還很多，供應能力接近無限。

大虹橋僅前灣土地儲備就超過27塊，你能想象27個新房沖擊有多大嗎？

徐涇三年開盤28次就把市場打成這樣子，前灣27個樓盤，隨隨便便就開盤50多次。

不敢往下想。

反正買新房的，多看看周邊土地儲備吧。

新房的第四個沖擊就是“好房子”，是新版的《住宅項目規范》。

兩會期間提出“好房子”，環線已經做過解讀，可以點擊閱讀舊文《要犧牲掉二手房？》。

3月31日國家公布了新版的《住宅項目規范》，編號GB55038-2025，今年5月1日實施。

原文長達23頁，需要的朋友加客服微信索取

新聞一公布很多“專家”出來解讀，說上海老破小要被拋棄了。

不知道為什么這些人會扯上老破小，明明沒任何聯系。

買高品質新房的和買老破小的兩類人交集都沒有。

新能源汽車火起來油車打骨折，是因為他們本來就面向同一群人。

某品牌號稱要把BBA客戶一把全吃掉。

但是自行車沒因為新能源汽車降價吧？

買優質新房的客戶，老破小都不帶看一眼。

“好房子”概念打出來，真正分流的是買次新房的客戶。

本來2017-2025年的新房是iPhone，老破小是諾基亞。

現在好了，后面的“好房子”成了iPhone，他們希望2017-2025年的次新房成為諾基亞。

這樣才能繼續保持新房的壟斷地位。

上海有些新房品質已經很高，完全在新版《住宅項目規范》之上，短期不會落伍，風險就小很多。

以上是環二對新房市場的幾點擔憂，并不是完全否定新房。

實際上環線推薦了不少客戶買新房，就好像2022年環線也推薦過客戶買二手房。

房地產市場不是二極管，不要那么極端。

只是還有很多客戶癡迷打新、盲目打新，需要給這些朋友提個醒。

過去三年倒掛新房是魚餌，現在有些新房成了魚鉤。