圖源：成都市規劃和自然資源局

日前，成都市規劃和自然資源局發布了一則公告，將對錦江區水碾河片區、大田坎街坊、牛市口街坊三個單元的控制性詳細規劃進行局部調整。這便是成都人熟知的原成都茶廠地塊，它的調規或預示著地塊的上市步伐加快，這或將是目前二環內規模最大的住宅用地。

約140畝地塊調規，

茶廠三宗住宅用地將入市

公告顯示，此次調規共涉及3個控規范圍，分別為2.4公頃（合約36畝）、6.7公頃（合約100.5畝）、0.27公頃（合約4.05畝）。從公示內容可以看到，本次調規的包括三宗住宅用地、商業服務業設施用地、中小學用地、日間照料中心、派出所等用地。

主要調整內容集中在三個部分：

1、原有的1號綠地的局部、2號地塊中小學用地，調整為b地塊住宅用地。該地塊緊鄰東大路錦東路段，昭示性較好。中小學地塊調整到f#地塊位置。

2、將原有7#住宅用地、4#綠地和5#停車場用地進行了局部合并，調整為d#住宅用地，容積率為2.55。

3、結合道路調整，同步調整了原9號住宅地塊的邊界，形成h#住宅地塊。

從此次調規看，對整體的布局進行了重新的架構和優化，各項社會功能和公建配套、教育和綠地配套，都更為合理。且道路紅線寬度由12米調整為16米，大大提升了居住的舒適度和便捷性。

調規地塊實拍圖

此前，錦江區2025年供地計劃中，公布了茶廠板塊計劃今年供地約49畝，但并未公示具體點位，而此次的調規，不僅讓茶廠的住宅地塊點位浮出，也劇透了區域目前共計三塊宗地將入市，并且d#住宅用地明確公示了容積率約為2.55。

現場實探：部分調規地塊正在進行拆除

調規區域目前呈現如何，以及地塊狀況如何？昨日，發哥實地走訪了現場。

調規地塊實拍圖

地塊位于東大路一側，屬于一心橋城市更新片區核心區，周邊成熟度較高，不少小區樓下便是超市、餐飲店、茶樓，幽靜中蘊含著城市煙火氣。按照錦江區的規劃，未來區域還將打造牛王廟TOD項目，整體進行城市功能升級和界面煥新。

調規地塊周邊實拍圖

調規地塊主要分為兩部分，其中一塊位于一心橋街，現場已經打圍；而緊鄰一環路和東大路錦東路段的a#、b#、c#地塊位置， 一棟白色多層建筑（原國土局錦江分局）正在進行拆除施工。占道施工公告顯示，占道時間或從4月2日到5月31日。

調規地塊區域位于錦江區一環旁，地塊與地鐵2號線、6號線交匯的牛王廟站僅相距數百米。距春熙路-太古里、攀成鋼、萬象城等商圈距離均等，均在2公里輻射范圍內。同時毗鄰錦江、九眼橋、合江亭等成都的頂級文旅地標，交通便利。

調規地塊與新希望D10一街之隔

其中，調規后的b#地塊與新希望D10相隔一條東大街，地塊周邊緊鄰一棟商業樓也已經建成。

二環內新規大地塊，能否叫板金三？

二環內超大體量，共計三塊住宅用地的供應，意味著什么？

來自地產全說的數據顯示，自2016年以來，東大街沿線共出讓了5宗住宅用地，打造呈現了包括新希望D10 、錦江首府、錦發廣場、鴻山·翡翠府等項目，目前均已售罄，上一次供應還是2022年7月鴻山集團拍下區域約10畝地塊，也就是現在的鴻山·翡翠府。

調規地塊周邊實拍圖

以錦江首府為例，這是2019年的成都地價天花板，樓面地價約19800元/㎡，且是成都第一個需要修成現房出售的項目，目前的二手房掛牌單價在5萬以上；新希望D10近期的二手房成交價，均接近千萬或千萬+以上。

新地塊的供應，不僅能帶來新的住宅補充，作為新規后地塊，也將帶來區域居住的產品迭代。

整體來看，這三塊地的優勢非常明顯：

1、從規劃圖來看，地塊體量不算小，較鴻山此前的地塊有更大的優勢，尤其是d#地塊，體量最大；2、目前劇透的d#地塊容積率為2.55，低容地塊有助于提高居住的舒適度，這是近年來城市居住降容的趨勢；3、b#地塊在東大街上，昭示性很好。

但這三塊地也有一定的局限性：一方面，由于容積率限制，很難再復制新希望D10的超高層地標感，更大可能是深改居住錦江首府的新規升級版；另一方面，周邊存在部分老舊小區，與金三這樣的新板塊形成的是兩種格局的居住體驗。

隨著城市的發展，老城區的新房與新板塊供應呈現兩種格局：市中心的城市煙火氣、便捷的生活配套是新板塊難以復制的，但也無法形成板塊的集中新房供應。未來，市中心的地塊將會愈發稀缺，新的土地供應大多只是小規模的。而此次茶廠的三塊宗地，算得上是規模較大、位置很好的優質地塊，加上產品迭代的優勢，能夠給想留在市中心的買房者提供更多的選擇。

那么，這三塊地能叫板金三地塊，成為成都新的地價天花板嗎？對此你怎么看。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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