「編者按」

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見時代之風，論經營之禾。第20屆中國商業地產節，年度相約，重磅登場。踏著新消費時代浪潮，贏商網以【提問2025商業】之系列，向行業發問，尋解題思路，與商業地產人和鳴共振。

2024年，北京超極合生匯西區、武漢SKP、西安薈聚、永旺夢樂城長沙星沙等10+個“巨無霸”商業炸裂登場，大體量商業再次成為行業關注焦點。

其實，在商業地產領域，購物中心的體量規模一直備受關注。而隨著消費需求的迭代和市場競爭的加劇，2025年，購物中心還會越開越大嗎？

近五年新開項目體量區間占比結構穩定

15萬㎡以上體量項目占比穩中有升

據贏商大數據，2024年全國新開業集中式商業項目430+個，新開業商業總體量約3400+萬㎡。從體量方面看，中小體量（＜10㎡，下同）項目占比67.66%（體量占比按項目數量計算，下同），大體量（10-20萬㎡，下同）項目占比28.44%，超大體量（≥20萬㎡，下同）項目占比3.9%。

拉長時間線看，近五年每年新開業項目體量區間占比結構相當穩定，各體量區間的占比每年有小幅波動，但不影響整體結構。將各區間對比看，中小體量與超大體量兩頭差距懸殊，中小體量項目是市場主流，且體量越小，占比越大，＜5萬㎡體量區間發占比長期保持第一位。

近五年新開業項目體量區間占比表現：

• ＜5萬㎡的項目占比長期排第一位，比例介于約33.69%-38.19%之間；

• 5-10萬㎡（含5萬，不含10萬）的項目占比排第二位，比例介于31.19%-34.76%之間；

• 10-15萬㎡（含10萬，不含15萬）的項目占比第三位，比例在20.41%-24.25%之間；

• 15-20萬㎡（含10萬，不含20萬）的項目占比第四位，比例在5%-8%之間；

• ≥20萬㎡的項目占比排最后，比例在2.3%-3.9%之間。

2025擬開業項目中小體量占比有波動

大體量、超大體量占比變動不大

從2025年擬開業項目體量看，五個體量區間占比并未出現大波動。其中，中小體量區間占比為67.85%，同比2024年新開業項目該區間占比（67.66%）基本持平，不過區間內趨向于更大體量一側靠攏，具體表現為＜5萬㎡區間占比下跌了6個百分點，5-10萬㎡區間的占比則增長了6個百分點；另外10萬㎡及以上的三個體量區間占比基本保持不變。

由此可見，2025年擬開業的購物中心不會越開越大，但也不會越開越小，雖然區間有小幅波動，但仍會繼續保持歷年以來的穩定結構。

雖中小體量商業當道

但大體量商業有其優勢

2024年新開業項目中，中小體量商業項目數量多達280多個，其中＜5萬㎡的120多個，項目類型多樣，有社區商業、鄰里商業、非標商業等，有新增量項目，也有城市更新或存量改造項目。整體看來，中小體量商業依舊當道。

??“輕”、“巧”是小體量商業的優勢之一。小體量商業因規模小，開發占用資金相對大體量項目小得多，周期也更短，因此也是開發商更熱衷的項目類型。 小體量商業業態品牌組合、應時調整也更靈活。

??生活、消費習慣變化，社區型商業、鄰里商業備受青睞。高頻、剛需以及小體量，成就了社區商業、鄰里商業的高坪效，成為眾房企追逐的熱門項目。 萬達商管、大悅城、萬科商業、寶龍商業、愛琴海商業、世紀金源、招商商管、碧桂園文商旅、保利商旅、融創、天虹等商業地產規模企業紛紛布局社區商業產品線。

??圈層經濟催生個性化小體量商業。消費市場越來越細分，商業項目定位越來越垂直，客群精準的二次元主題商業、科技主題商業、寵物友好主題商業、以主理人品牌為主的非標商業等，多以小體量商業為載體而出現。

??城市更新熱潮和存量改造盤活，推動中小體量商業項目集中入市。如2024年開業的紹興天地、上海金澤元·拾光里、貴陽新印1950 discovery、深圳BREWTOWN啤酒小鎮等，均為老舊廠房更新改造的小體量商業項目； 上海婦女用品商店、 上海HAI550、上海百聯ZX創趣場、南京KUMOLL酷青年中心A館酷漫城、北京JK FUN商城等，既有城市更新，也有存量改造，甚至還有二次元或非標等多重屬性標簽疊加。

2025年，又一大批體量在5萬㎡以下的小體量改造煥新項目正在來襲，如上海星鄰·生活薈、北京鼎好THE HUB（B座）、北京蓮花匯、寧波Z CORNER轉角場等等。

圖源：上海百聯ZX創趣場

再看大體量商業，雖沒有小體量商業的“靈活”，但卻勝在夠“大”，可以包羅萬象。業態多元、品牌豐富，輻射范圍大，它們往往是城市商業的形象代表，商業新標桿。

雖然大體量商業不會像小體量商業一般遍地開花，但他們也擁有特定的市場空間。2025年近20個“巨無霸”商業即將橫空出世，落位及分布都表現出明顯的特性。

??城市核心商圈，商業提檔擴容亟需更新更高端的大體量商業，但這樣的機會并不多，可遇不可求。 如上海徐家匯中心ITC Maison，位于上海“黃金”區位，徐家匯商圈核心位置，體量高達27.9萬㎡，“十年磨一劍”打造世界旗艦級購物中心。

??高潛力新興商圈，在城市規劃和政策引導下，往往需要引入大體量旗艦級商業帶動區域商業發展。 如25萬㎡的深圳大悅城，落地深圳規劃的五大世界級地標商圈之一的“前海-寶中商圈”，要打造灣區商業封面。

再如上海前灣印象城MEGA，體量25.6萬㎡，是前灣商務區內首個商業項目，也是上海西部區域在建的最具綜合效應的全業態超大規模購物中心，定位為“國際化社交度假漫游灣”。

??城市外拓衍生的新區、區域商圈空白市場，消費力成熟，催生大體量商業落地，以滿足區域消費需求。 50萬㎡的北京灣里，位于北京城市副中心通州，規劃打造超級商業娛樂綜合體，包括王府井WellTown、汀云小鎮、諾嵐酒店三大板塊。

圖源：灣里wanli

此外，鄭州鄭東萬象城（鄭東新區）、長沙望城永旺夢樂城（湘江新區）均位于城市新區。

當然，城市更新浪潮也在推動大體量項目的誕生，20萬㎡的北京中關村ART PARK大融城，是海淀區體量最大的城市更新體。

一部分消費力較強的下沉城市，隨著城鎮人口加速流入，城市消費力快速提升，核心商圈也需要更大體量、更高能級的商業體來承載消費需求，以替代傳統的百貨商場。如南通金鷹世界、廊坊金茂覽秀城、襄陽襄州萬達廣場、株洲神農萬達廣場等多個20萬㎡及以上的大體量項目，均位于下沉城市。

大體量項目形態上，除了傳統模式外，消費者對松弛感商業的熱衷，讓“公園+商業”、微度假綜合體、文旅商業成為風潮。這些多為大體量綜合體，才有足夠空間承載零售和休閑空間。

奧特萊斯綜合體也是大體量項目中一抹亮眼的存在，上海首位SHOWAY一期、砂之船（銀川）奧萊江南不夜城、太原PARK1991奧特萊斯、杉杉(長沙)國際名品廣場等，以“品牌折扣+微度假體驗”的超大型奧特萊斯綜合體，如火如荼發展，并加速下沉。

不同的市場，因發展階段、商業成熟度的不同，對小體量商業和大體量商業也有不同的需求。還有市場的變化，也在左右項目體量的大小。2025年新開業的購物中心不會普遍越開越大，而是根據區域和市場需求分化發展，既有小體量商業的興起，也有大體量商業的補充。

可以預見，目前體量區間占比結構穩定，以中小體量為主，大體量商業為輔的的局面在短期內不會改變。未來，隨著商業地產市場發展越來越成熟，項目體量會順應市場需求，在動態中達到新的平衡點。

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