這幾天，關于西安地鐵的議論占據話題熱榜。

臨潼+航天基地詳細規劃的出爐，以及最新團結片區城市更新方案，共計曝光出地鐵9號線的支線+延伸線、地鐵4號線延伸線、規劃中的地鐵7號線部分站點、規劃中的地鐵19號線部分站點。

而地鐵的關注點之外，在航天基地最新出爐的詳細規劃中，也有很多值得關注的亮點，一方面區域擴容，明確航天基地未來的東拓發展格局；另一方面我們發現這份規劃或暴露西安潛藏的一條全新的豪宅居住帶。

航天明確東拓發展格局

這次的詳細規劃中，首先對航天基地在西安的功能體系規劃進行明確，分屬古都核心功能承載區、南部高新技術與科教集聚區兩大功能區。

這意味著航天基地的發展一方面將繼續與主城融合，另一方面也將充分發揮自身產業優勢，加速構建創新引領的現代產業體系，培育城市經濟增長極。

其次，相較于此前航天基地“2+3”（重點發展航天產業、系能源新材料兩大支柱產業，十度發展高端裝備制造、新興產業和通航產業）的產業特點，這一次結合全新的國土空間規劃以及整個西安的產業經濟發展重點來看，航天基地的目標定位也已經明確：航天強國與軍民融合的戰略支點、航天產業核心承載區，秦創原南部科技創新走廊重要支撐。

航天產業之外，作為秦創原南部科技創新走廊的重要支撐，航天基地與長安大學城、高新絲路科學城、中國西部科技創新港等板塊共同形成了西安科創產業帶，成為西安科技創新高地。在航天優勢、科創產業優勢的不斷發展下，也讓區域開啟了航天+科創產業的雙向發展。

丨強勁發展的航天基地

在整體的各種定位之上，需要注意，這次規劃中更新了航天基地的規劃范圍，北臨繞城高速，西至北長安街，南至南橫線（規劃），東臨東長安街，規劃范圍總面積約49.43平方公里，其中城鎮開發邊界內規劃編制面積約48.63平方公里。

而上次2021年的區域詳細規劃中，規劃范圍僅有29.15平方公里，這樣的變化意味著擴容。擴到了哪兒？根據兩版規劃來看，以東南方向的發展為主，共計增加20.28平方公里的發展面積。

同時需要注意，新的區域發展過程中，諸多地塊性質也發生了轉變，很明顯就是產業用地和住宅用地的變化，當永久基本農田性質土地改變性質后，居住類用地+工業用地的增加也給航天基地未來的區域發展更新的契機。

根據2021版的規劃來看，此前以東長安街、雁引路、終南大道圍合的片區以永久基本農田為主，而這次大多數改為工業用地，這意味著在全新的產業目標發展定位下，航天基地也將開始大力發展產業。

而就2021版規劃信息來看，曾經居住用地約29.25%的占比，共計8.39平方公里，雖然這次居住用地規劃約12.13平方公里，占比只有不到25%，但整體增加了3.7372平方公里也給區域更多吸引人口流入的空間。

出現一條潛藏的新豪宅帶

航天基地發展過程中，一直在大力打造“產-人-城”協同發展的創新示范區，但由于區域規劃等因素，讓整個區域的居住用地占比不大，也能看到航天基地的住宅項目，無論是新房還是二手住宅選擇都不多。

目前區域的住宅分布，以包茂高速為界，西側由于發展時間較長，能看到主要以總部經濟、綜合服務等為主，也打造了諸多優質的住宅項目。不過，包茂高速以西的可開發住宅用地已經越來越稀缺。

而最新規劃中，包茂高速以東、雁引路西側的重點發展單元和新增建設單元，增加了諸多居住用地，也就增加了未來航天置業者的選擇。

需要格外注意，結合地勢能發現包茂高速以東，主要集中在長征二路以南、天和二路兩側的居住用地，未來或將構成一條全新的豪宅居住帶。

一方面，結合此前長安三區三線規劃來看，這里連片居住用地的西南側為長安區大片永久基本農田和耕地保護紅線，這意味著不會有高樓掩蓋風景，可以獨攬秦嶺風景。

同時結合這里的高地勢，城市制高點的存在，參考圍繞月登閣形成的豪宅帶，未來宜居價值進一步增加。

丨月登閣實景圖

另一方面，從目前的地塊屬性規劃來看，居住類用地內擁有體育用地、商務金融用地、科教文化用地以及文化活動用地等，這意味著住宅之外也形成了更優質的居住圈。

再一方面，新增的居住用地東北側，大片工業用地+科研用地意味著航天技術產業人才和科技創新產業人才的聚集，一側工作一側生活，讓包茂高速以東片區形成了更好的職住平衡區，高凈值人才聚集之下，所產生的高品質人居需求必然也會催生高端豪宅項目的聚集。

這里也要注意，為了讓這片區域擁有更優的生活便利性，地鐵4號線也規劃延伸了3站，后續進一步滿足更多生活需求。

最后一方面，航天基地內43%所有的綠化率和46%的綠化覆蓋率本就超過全市平均水平，在當下更多人對生態人居的追求過程中，也必然促使更多低密品質地塊的出現。

丨航天基地實景圖

目前來看，航天基地供應的住宅地塊容積率就相對較低，未來這些居住用地是否會繼續進行降容？也可以保持關注。

當然，一直以來都作為曲江人居的外溢板塊，如今又是秦創原南部科技創新走廊重要支撐，高凈值人群+高端產業的不斷聚集之下，或讓這里成為航天基地的又一個新增豪宅板塊。

全新的規劃之下

對航天潛藏的豪宅帶

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