近年來，國內眾多開發商在各類宣傳中頻繁采用“購買兩房可得三房”“購買三房可變五房”等宣傳手段，這種“偷面積”的做法表面上看似最大化利用空間，為購房者提供額外的居住面積。然而，這一策略背后潛藏諸多法律風險，值得我們深入剖析。

浙江某置業公司向市規劃局某區分局提交了A房產項目規劃設計方案并備案。備案圖紙中標注了包括甲戶型“兩房兩廳兩衛”和乙戶型“三房兩廳兩衛”等七種標準戶型的房屋裝修示意圖。隨后，置業公司卻通過宣傳冊和網站等渠道將已報批的甲戶型宣傳為“三房兩廳兩衛”，將乙型戶型宣傳為“四房兩廳兩衛”。兩年后，公司將毛坯商品房交付給消費者。不久后，該區市監局接到舉報，反映置業公司在A房產項目過程中涉嫌虛假宣傳行為。該區市監局進行立案調查并作出《行政處罰決定書》，認定置業公司的行為違反了《中華人民共和國廣告法》第二十八條第二項的規定，屬于虛假宣傳誤導消費者的行為，依據該法責令置業公司限期改正，并罰款50萬元。

置業公司對處罰結果表示異議，遂提出行政復議，復議結果維持了原處罰決定。隨后，該公司以宣傳冊中使用醒目的紅、藍線框標注，并明確指出需要消費者自行后期改造，且在實際樣板房中亦有相應提示為由，向法院提起訴訟，主張其行為并未構成虛假宣傳。然而，一審法院裁定，該公司的宣傳內容與實際情況存在明顯差異，足以對消費者的購房決策產生實質性影響；并且公司在廣告中將陽臺、設備平臺等改造為臥室進行展示，誤導消費者認為此類改造是合法的。因此，法院認定公司行為構成發布虛假廣告的違法行為，駁回了置業公司的訴訟請求。二審法院亦支持了一審法院的判決。

本案中涉及的房地產銷售中“偷面積”銷售宣傳行為，

我們應該如何看待呢？

Q:

針對本案中的“偷面積”行為應如何定性？

A:

在本案件中，所指的“偷面積”主要是指開發商或其授權的第三方在房屋交付后，通過與購房者簽訂改造協議，對與室內空間不相通的設備平臺進行改造，使之成為房屋的專用面積。然而，此行為是否合法？

根據浙江省《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》規定，室外設備平臺指“房屋主體結構外，供空調外機、熱水器組等設備擱置檢修空間。”建筑面積計算應符合下列規定：“……房屋主體結構內的建筑空間……”因此，設備平臺不應當計入建筑面積。根據《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十三條，建設單位應當按照規劃條件進行建設；確需變更的，必須向市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出申請……第六十四條，如未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設，可以改正的，限期改正，無法改正的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，并處建設工程造價10%以下的罰款。因此，通過簽訂改造協議將設備平臺改造為業主專有部分的行為，會使購房者承擔違法后果。

Q:

“偷面積”宣傳行為是否構成虛假廣告？

A:

依據《中華人民共和國廣告法》第二十八條規定，虛假廣告表現主要有兩種：一是虛假宣傳，即宣傳內容與實際情況不相符；二是可能引起誤解的宣傳，即宣傳內容無誤，卻可能導致消費者對商品或服務的真實情況產生錯誤理解。

在本案中，宣傳資料與實際狀況不符是無異議的。然而，存在爭議的是，盡管置業公司在廣告宣傳中提示陽臺、設備平臺等區域的改造需由購房者自行完成。但此類宣傳仍可能誤導消費者，使他們錯誤地認為在房屋交付后可以合法地對上述區域進行改造。因此，置業公司利用違法利益作為誘餌，誘導消費者購買房屋，此行為已構成虛假廣告，應根據《中華人民共和國廣告法》及《中華人民共和國行政處罰法》等相關法律法規予以處罰。

編輯 | 蓬江發布編輯部

來源 | 區司法局