一季度，京滬樓市是打了一手好牌的，肯讓價，就有量。

但目測4月底之前，北京新房、二手房市場會降溫。3月份央視喜報如下圖：

從數據上看，一季度北京算很不錯，新房市場成交破8700套，同比增長28%，3月份單月成交4000+，占了小一半。到了4月清明之后，網簽套數呈現兩位數下降，成交均價6.1萬上下，也有所下降。

上周北京住宅新房網簽800余套，較前一周下降了四分之一，北京市住房和城鄉建設委員會數據：4月13日，北京新房住宅網簽144套，二手房住宅網簽110套。雖然本周一又有恢復，新房簽了109套，二手房664套，但3-4月份同比2024年數據已經難掩頹勢。

3月初第一周北京的二手房成交量達到今年峰值2500套（周成交），4月第一周數據1600套左右，下降幅度明顯。

3月份同樣是上海樓市最熱的階段，二手房簽約2.93萬套，環比有70%以上的漲幅，同比漲幅突破40%，不過以價換量的態勢仍然繼續。以今年1月份為分水嶺，上海住宅均價到了5.2萬，去年是5.3萬；當然從內環到中環住宅均價降幅均收窄，外環外雖然也是，但可以參考的實際成交價樣本遠低于外環內，不具參考價值。

根據鳳凰房產網，4月初這一周數據，已經與3月不可同日而語。新房成交面積4月份下降約20%，成交均價（安居客數據）5.87萬/㎡，這其中有相當原因是成交結構中改善型、熱點區域占比高導致的。中原地產監測數據，3月上海入市的29個項目中，6個盤單價破10萬，還有6個項目單價在8到10萬元/㎡。

上海二手市場比北京更明顯的特點，是二手房市場“大換手”，與買方的熱情相比，賣方的熱情更高。尤其是曾經的高價核心區域，結構性供應增加，體現房東出手的決心，例如截至4月首周，上海浦東、閔行兩區掛牌房源量為39155套、18658套，位居前兩名。對應看3月份成交數據：浦東二手房成交5704套，閔行2845套。

這里要說明以下幾點：

1、閔行的成交量比普通增長更多，但你不能拋開絕對數據，供需兩端，閔行是價格心理博弈最為激烈的區域，相較于一兩年前租金下跌、外資企業員工“調動”、“廣進”帶來的沖擊，閔行是第一波；去年末至今年一季度，確有回升，但大家可以自己比較掛牌量。

2、上海的樓市需求端比北京更加豐富，兩地均有大量換房需求群體，對應一二手房市場，均以價換量的前提，賣的時候虧的錢，買的時候又省回來；其次，上海的購房群體自去年新政后，投資性、非本地客戶比北京更多。

但上海新房供應的價格變化要比二手房更加迅速，主要是前面說的高端盤拉升了均價，而不是說二手房普遍漲價，二手房大部分板塊只是降幅收窄。

3、成交價格降幅收窄，只是年內賣方換手“窗口期”的結果，而不是原因。4月份數據看，成交量與價格已經不會互相推動，而兩者的彼此推動才是樓市真正能轉向的前提，那恐怕是要很久之后的事情了。4月若還算窗口期的話，房東心態微妙變化實則沒必要，5月份再煎熬么？

海淀和徐匯，不等于北京和上海。

4、剛需在一線城市，對價格的敏感程度會非常高，這一方面造成分化加劇，即便是高端盤有成交量，但除去首開項目，周均成交套數能進兩位數的，差不多就是前十的樓盤了。高端產品在市場上會拿下更多輿論聲音，但遠不代表全部，而中低端市場，主要看二手房價格，真實購買力遠比熱情的噪音來的靠譜，將決定樓市價格錨定。

如果覺得看不懂樓市，那就看看收入和就業，個別樓盤不是所有客戶的目標參考。

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