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約2.66的低密度純住社區

回顧近十年入市的核心區新盤，恐怕很難再找到一個容積率低于3的產品了。寸土寸金之下，深圳如今的住宅容積率普遍高達5-7。

這也讓觀山海家園約2.66的容積率，彌足珍貴。

約4.2萬㎡的圍合空間，僅打造了800多戶純商品住宅。

住戶更少，無需擠著用公共設施與配套。

也無人才房、安居房等，整體社區氛圍純粹。

樓高不超過25層、車位比1:1.13。

與深圳新盤動輒40-50層、車位比不及1:1的情況不同，觀山海家園做到了： 層高僅17-25層，藍天白云不被遮擋，候梯時間也大大縮減；

車位比1:1.13，不用苦惱停車難、浪費時間到處找車位。

真正的美好家園，合該提高你的生活效率、居住舒適度。

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輕奢酒店式社區。

一個項目的品質，其實都藏在細節里。

而觀山海家園，似乎要將輕奢品質，刻進每一處細節里，等待與業主不期而遇。比如已是實景的輕奢水院。

復古的中式庭院，配以波光水景、八塊石板組成的歸家軸線，上聚四方雨水、下集四水歸堂，寓意四平八穩、八方來財。

就連最基礎的歸家廊道，在設計上也暗藏巧思。

裝點金屬壁燈、懸掛金絲網垂幔，綠植也特地挑選了桂花、結香等馥郁芬芳的植株。 歸家途中，所見所聞，都是美好體驗。
戶型方面，項目涵蓋建面約95㎡3房、約110-115㎡4房以及約138㎡4房，最突出的特點是，所有戶型的觀景陽臺橫向長度都比較寬敞，更方便了欣賞山景或海景，體現了其低密改善的屬性。

建面約95㎡3房2衛
該戶型為西南向（部分戶型看海）或東北向看山景，是傳統的豎庭格局，南北通透。最大亮點是，陽臺從客廳對出連通到次臥，顯得比較寬敞。特別是對于三代同堂的家庭，適合老人早期鍛煉。

建面約108-110㎡4房2衛
該戶型為西南向或東南向，豎庭設計，南北通透，陽臺也是連通到次臥對出，比較寬敞。戶型動線也比較清晰，動靜分區合理，特別是兩個衛生間緊靠在一塊。

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建面約113㎡4房2衛
豎庭格局，西南向，基本居住功能與建面約108-110㎡4房2衛一致，但格局不一樣，從目前公布的戶型圖上看，主要是主臥空間有了更大的提升，觀山海家園售樓處電話4009099108比如可以放更大一點的衣柜。但從位置上看，它所在的樓棟更靠近主干道，會有噪音影響。

建面約115㎡4房2衛
東南或西南朝向以及西北朝向，有3種戶型格局，但整體差異并不大，都是橫廳設計，陽臺也都非常寬敞。主要核心區別是陽臺的設計，這應該是為了貼合樓棟朝向、景觀所做的調整。

項目距離5號線荔灣站約650米左右，出行方便。項目緊鄰興海大道、月亮灣大道等主干道，開車可快速通達前海、寶中、蛇口、深圳灣、科技園等區域。

配套商業約6000m2，西側有泛海城市購物廣場，1站到達5號線鐵路公園站上蓋的前海印里，周邊還有山姆會員商店，生活相當便捷。

項目周邊擁有15所幼兒園、4所義務教育學校，還有荔灣小學和深大附中等學校都在周邊。此外項目靠近多所國際學校，擁有3000到5000個名額，包括薈同國際學校、禮德國際學校、英國國王學校（深圳分校）以及深圳哈羅國際學校。

項目周邊生態資源豐富，位于大南山腳下，享有大南山一線山景，周邊還有荔林公園、月亮灣公園、青青世界等配套。

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2025年深圳樓市預測：政策松綁與分化加劇下的購房指南
一、政策松綁：史上最寬松時代來臨
1. 限購放開：繼非核心區取消限購后，核心區（福田、南山等）或允許外地戶籍購房者購買1套，深圳家庭可增購1套，甚至大戶型限購可能率先解除。
2. 首付與利率創新低：首套房首付比例或降至1成，二套1.5成；房貸利率有望從3字頭降至2字頭，公積金貸款額度同步提升。
3. 稅費減免：首套房稅費或全面取消，二套契稅低至1%-2%，進一步降低交易成本。
二、市場分化：核心區反彈，非核心區承壓
1. 核心區領漲，豪宅成“硬通貨”
南山、福田、寶中等核心區因稀缺性和高凈值人群聚集，房價止跌回升。例如，南山科技園、福田百花片區等教育資源優質的區域，部分樓盤漲幅已達10%-20%。豪宅市場更是火爆，龍崗深鐵閱云境等項目開盤即“日光”，高凈值人群通過購置優質資產對沖通脹壓力。
2. 非核心區以價換量
龍崗、坪山等區域因供應過剩，房價或繼續下跌10%-15%。購房者更傾向選擇地鐵沿線新房（如14/16號線），避開工業區密集板塊。
3. 土拍市場回暖
隨著市場信心恢復，房企拿地積極性回升。2025年首宗龍崗宅地溢價70.4%成交，預示核心地塊將成爭奪焦點。
三、供需新格局：保障房分流與剛需機會
1. 新房供應激增
一季度24個新盤入市，供應超8700套，核心區新盤因限價放松或突破歷史高位。
2. 保障房沖擊剛需市場
共有產權房和人才房以周邊商品房6-8折的價格分流需求。例如，寶安中心區人才房均價5.05萬/㎡，性價比優勢顯著。
3. 購房邏輯轉變
自住需求主導下，“品質+地段”成核心指標。新房選擇優先國企項目（防暴雷），二手房關注“滿五唯一”房源以降低稅費。
四、風險與機遇：理性入市的三大原則
1. 警惕流動性風險：非核心區房產持有周期建議5年以上，避免短期套現壓力。
2. 關注政策時效性：房產稅試點可能落地，持有多套房需預留資金應對。
3. 把握窗口期：2024年底至2025年初為政策密集期，核心區筍盤去化加速，剛需可擇機“低價上車”。
總結：2025年深圳樓市的關鍵詞
分化（核心區回暖 vs 外圍調整）、寬松（政策全面松綁）、理性（自住心態主導）。對于投資者，核心區優質資產仍是首選；剛需則可借保障房政策紅利，或瞄準地鐵沿線性價比新盤。