文/狗蛋分蛋

前幾天，上海下了一場小雨。

有網(wǎng)友趁著清涼出門拍照打卡，雨中，外灘濺起的水花映著霓虹璀璨，武康大樓的斑駁倒影，拍出了老電影的既視感......回來發(fā)小紅書說：

上海和雨天的適配度100%。

同一天，有嘉悅云上的業(yè)主從自家小區(qū)的工地回來，也發(fā)了小紅書：真棒，以后每逢雨天，小區(qū)就能免費(fèi)多幾處水系景觀——

越秀真應(yīng)該把它寫進(jìn)宣傳PPT里。

圖片來源于業(yè)主社交平臺

雨后，嘉悅云上小區(qū)出現(xiàn)多處積水，原有水系的水位上漲，淹沒了業(yè)主通行的通道。

業(yè)主不理解，宣傳里對標(biāo)“國際住區(qū)品質(zhì)”的輕奢小區(qū)，怎么連一場小雨的考驗都經(jīng)受不住？

就在發(fā)現(xiàn)小區(qū)積水問題的不久前，3月下旬，因為項目貨不對板，偷工減料，嘉悅云上業(yè)主之家發(fā)起了一場針對項目“預(yù)看房驗收”的集體抵制行動。

據(jù)說，行動共征集了近80%業(yè)主實(shí)名簽字。

嘉悅云上分三期開盤，總共1152套房，基本全部售罄。目前項目南北區(qū)共36棟樓，均處于項目工程尾聲階段。按80%來算，就是約920個簽名。

A4紙一頁200個，都得寫5頁。

上海預(yù)看房制度2020年開始試點(diǎn)實(shí)行，之后歷經(jīng)3次規(guī)則完善。如果數(shù)據(jù)屬實(shí)，那“嘉悅云上”可能就是近5年以來，上海預(yù)看房階段，業(yè)主實(shí)名抵制率最高的小區(qū)之一。

這一次也算是見證歷史了。

業(yè)主們通過EMS掛號信的方式，連同實(shí)名簽字與《嘉悅云上業(yè)主抵制違規(guī)預(yù)看房的聲明》一式12份，打包寄給了12個項目相關(guān)單位。

其中包括項目開發(fā)商、實(shí)際操盤方越秀地產(chǎn)，項目合作方保利發(fā)展。

此，外還有上海市人民政府、上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、上海市規(guī)劃和自然資源局、上海市房屋管理局、上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站……

為了能順利讓相關(guān)單位看到，除了郵寄，業(yè)主們還專門委派代表挨個登門，送上了一份完整文件。

之前的文章里我們也聊過，預(yù)看房是上海“期房”正式交付前的最后一道門檻。

一般，只有讓業(yè)主滿意通過了預(yù)看房，開發(fā)商才能申請交房，拿到監(jiān)管賬戶中被凍結(jié)的尾款。

在這個過程中，個別開發(fā)商可能會搞一些“小動作”，即便業(yè)主不滿意，只要去看了房，就能通過預(yù)看房檢驗。

這樣，業(yè)主將失去與開發(fā)商談判的最后籌碼。

因為擔(dān)心，在聲明里，業(yè)主們明確表示拒絕違規(guī)預(yù)看房，不整改完成不得驗收：

預(yù)看房數(shù)據(jù)如有偏差，純屬開發(fā)商造假！

在業(yè)主社交平臺上，可以看到文件的大致內(nèi)容：包括要求整改的方向與訴求，項目違規(guī)處的法律條款根據(jù)，拒絕預(yù)看房業(yè)主房號、簽名、具體的簽名時間......

不得不說，這年頭業(yè)主維權(quán)的專業(yè)度是越來越高了。

評論區(qū)有人質(zhì)疑：這么專業(yè)，應(yīng)該是職業(yè)房鬧們搞事情。

有業(yè)主回懟：80%的人都是職業(yè)房鬧？你花錢買房就是為了鬧事？

也有人好奇，嘉悅云上是積分紅盤不愁賣，拿地比隔壁項目便宜，還做了全陽臺封窗，一戶能多近20萬的房款，開發(fā)商應(yīng)該有大利潤可圖：

為啥就不好好蓋房呢？

狗蛋也曾說過，有時候一家房企的利潤不能這樣簡單計算。

可能是另一個項目虧了，需要這個項目找補(bǔ)，又或是反之。如果碰上聯(lián)合開發(fā)的項目，想算清賬就更困難了。

2022年項目地塊掛拍，由越秀&保利發(fā)展以9.8%的溢價率拿下，成交樓板價2.58萬元/㎡，后續(xù)聯(lián)動售價為4.98萬元/㎡。

當(dāng)年項目的火爆確實(shí)超過了很多人的預(yù)期——

一期1117組認(rèn)購，認(rèn)購率175%，入圍分56.2分；

二期757組認(rèn)購，認(rèn)購率428%，入圍分66.94分；

三期1404組認(rèn)購，認(rèn)購率419%，入圍分62.87分。

1152套房子，足足吸引了3278張房票。

同一項目兩次觸發(fā)超400%的認(rèn)購率，足以寫進(jìn)上海樓市歷史。

購房者們心甘情愿奉上房票的關(guān)鍵原因，除了地段好，以及“7站進(jìn)中環(huán)，可換乘13條軌交”的優(yōu)質(zhì)交通條件外，正是“國央企雙重信用背書”。

但隨著項目工期進(jìn)展以及項目工地開放參觀，濾鏡漸漸破碎。

宣傳中“天際鏡框”立面造型，實(shí)際情況被業(yè)主吐槽“像哈哈鏡”、部分消防樓梯還沒投入使用，就已經(jīng)出現(xiàn)損壞，被壓彎的小區(qū)圍墻、自爆的走廊玻璃.......

圖片源于業(yè)主社交平臺

甚至還有業(yè)主反映，項目存在“水電同路”這樣的明顯違反施工安全規(guī)范的情況存在。

前段時間在文章 中，我們簡單聊過嘉悅云上，早在去年下半年，項目業(yè)主就開始集中維權(quán)，只是始終沒啥大進(jìn)展。

這幾年越秀在全國大步?jīng)_刺，2024年終于沖進(jìn)行業(yè)銷售前八，規(guī)模增長的同時，后遺癥明顯。

據(jù)年報數(shù)據(jù)，2024年越秀錄得歸母凈利潤約10.4億元，同比大跌67.3%，毛利率只有10.5%，同比跌幅4.8%。

在規(guī)模相近的國企中，10.5%的毛利率也屬于較低水平。

如何平衡規(guī)模和利潤之間的關(guān)系，是目前越秀地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的最大難題之一。

據(jù)說，越秀地產(chǎn)的企業(yè)文化墻上有這樣一幅標(biāo)語：每平米再多賣10元，成本再降1元——

該賺的一分都要賺，該省的一分都要省。

如今越秀在上海交付的項目全部陷入維權(quán)，有網(wǎng)友開玩笑說：

這個標(biāo)準(zhǔn)在上海，算是徹徹底底實(shí)踐上了。

對于越秀而言，在平衡規(guī)模和利潤之前，如何做好交付、做好整改，給老業(yè)主們一個滿意的答復(fù)，明顯更為急迫。

4月12日，12封掛號信發(fā)出后不久，嘉悅云上的業(yè)主，終于迎來了機(jī)會和開發(fā)商面對面深度交流。

會議上，越秀針對業(yè)主反饋，承諾做出17項整改。

消息傳出后，隔壁還在維權(quán)的“理想之地”業(yè)主發(fā)來賀電，表示實(shí)名羨慕。

取得了階段性勝利，可嘉悅云上的業(yè)主們并沒有太開心。

一方面，包括玻璃材質(zhì)問題在內(nèi)，業(yè)主最關(guān)心的幾個核心訴求，雙方還在討論中。

另一方面，年初就承諾整改、越秀位于楊浦的另一個項目“和樾天匯”，經(jīng)過幾個月的調(diào)整，效果并不突出：地下室還在滲漏、跑道脫膠、頂面格柵依舊參差不齊......

業(yè)主們害怕和樾天匯的情況再度上演。

一重山是一重關(guān)，最讓人難繃的是，翻過一座山，遠(yuǎn)處是更高的山。希望這次，越秀上海的業(yè)主不用繼續(xù)翻山。