數字化賦能實體商業丨白皮書

核心摘要：
研究意義

在實體商業邁向數實融合的進程中，數字化賦能已成為推動實體商業高質量發展的核心驅動力。隨著消費升級與市場競爭日益加劇，品牌商戶不僅需要應對選址、經營、營銷等傳統挑戰，還需在數據驅動的時代下重塑增長模式。數字化技術的應用，正全面改變實體商業的價值鏈、業務模式和市場格局。

在此背景下，本研究聚焦于數字化賦能實體商業的實踐，以及萬達智慧商業平臺在推動行業轉型中的關鍵作用，旨在為品牌商戶優化運營模式和提升市場競爭力提供有力支持，同時為行業決策者與投資者提供前瞻性觀點。

研究內容

本報告深度剖析數字化賦能實體商業的現狀、挑戰及發展路徑，全面展示數字化技術如何助力實體商業轉型升級，并總結實踐中取得的成果與價值。

• 發展概況：隨著消費市場需求的快速變化，實體商業正經歷深刻的變革。傳統模式下的選址、營銷、運營等環節面臨諸多痛點，而數字化技術的滲透正在重塑行業格局與增長邏輯。

• 發展路徑：實體商業的數字化轉型，是一個從單店模型到規?；瘮U張的系統工程。涵蓋了品牌選址、租鋪開店、經營擴張等全流程的數字化服務，在此基礎上，品牌商戶可以實現全鏈條優化。

• 優秀實踐：作為商管領域的引領者，珠海萬達商管以其深厚的行業經驗和廣泛的資源整合能力，打造了覆蓋全國商業服務的萬達智慧商業平臺，為平臺上1300萬+用戶，50萬+品牌提供高效、精準的全方位支持。

研究展望

艾瑞預測行業趨勢如下：1）數字化升級是實體商業變革的必然選擇，全鏈路數智化轉型重構產業增長范式；2）實體商業邁向數實深度融合，未來將通過技術協同與生態重構，引領產業數字化轉型新浪潮。

實體商業發展歷程

在數字化浪潮的沖擊下，實體商業積極求索轉型，商業綜合體逐步成為盤活實體經濟的重要抓手

在數字化浪潮的沖擊下，中國實體商業經歷了重大變革。21世紀初，電子商務的興起對實體商業構成了前所未有的挑戰，消費者逐漸轉向在線購物平臺進行消費。在這一背景下，實體商業開始探索與電商平臺的合作，尋求線上線下融合的新路徑。商業綜合體作為實體商業的重要組成部分，通過加速數字化轉型，整合多類新業態、提升服務質量和增加顧客互動，逐漸恢復并增強了競爭力。近年來，商業綜合體的數字化轉型成為推動實體經濟發展的關鍵，商業綜合體促進了不同業態之間的相互引流和協同效應，為實體經濟的復蘇和增長提供了新的動力，展現了實體商業在數字化時代的新活力。數字商業的發展逐漸趨于成熟，實體商業的重要性再次凸顯，商業綜合體以其集群效應優勢，成為盤活實體經濟的重要抓手。

實體商業宏觀背景 — 消費

根據國家統計局數據顯示，2017年至2024年，中國居民人均可支配收入呈現穩健增長態勢，由2.6萬元攀升至4.1萬元，居民財富蓄力持續增強。與此同時，2017年至2024年居民人均消費支出從1.8萬元增長至2.8萬元，購買力顯著增強，為實體商業的發展奠定了堅實的經濟基礎。2020年因新冠肺炎疫情影響，人均消費支出短暫下降。但得益于國內相關舉措的有效落實以及擴大內需政策的推動，2021年消費支出迅速恢復，并持續穩步上升，實體商業韌性凸顯。隨著人均可支配收入和消費支出的不斷提高，居民在實體商業領域的消費支出也相應增加，同時直接驅動消費結構向品質化、體驗化升級，為實體商業客單價提升、業態創新及全渠道融合提供了核心動力，標志著消費市場已邁入高質量發展新階段，為行業長遠發展提供了有力支撐，全面帶動行業利好局面的形成。

實體商業宏觀背景 — 租金

商業街及商圈購物中心租金小幅上漲，消費市場平穩恢復，商鋪租賃需求有望繼續釋放

2024年兩會政府工作報告明確提出要“大力推進現代化產業體系建設”、“著力擴大國內需求”。隨著擴內需促消費政策持續發力，我國消費市場和服務業經濟總體延續2023年恢復態勢，帶動了商業地產市場的溫和復蘇?！?024年上半年商業地產租金指數報告》依據全國15個重點城市主要商業街及購物中心商鋪租賃的相關數據，選取了重點城市中的100條商業街商鋪與100個典型購物中心商鋪作為樣本標的進行了深入調查與分析。研究發現，商業街和商圈購物中心租金延續小幅上漲態勢，但漲幅收窄，消費市場有望保持平穩恢復態勢，商鋪租賃需求亦有望繼續釋放。

實體商業宏觀背景 — 企業

中國頭部企業在營購物中心數量持續增長，連鎖餐飲巨頭加速拓店，激活實體商業新動能

2024年中國頭部企業在營購物中心數數量保持增長態勢，萬達廣場排名第一，項目數達到510+，展現出行業龍頭的強勁擴張能力。與此同時，餐飲業作為日常生活的基本需求，在2023年也呈現出顯著的增長態勢，收入達52890億元，同比增長20.4%，增長率在所有消費行業中位居前列。餐飲業當中，頭部品牌正積極擴張門店，絕味鴨脖早已步入萬店行列，塔斯汀三年新增門店超過6000家，新銳品牌霸王茶姬則實現門店數的成倍增長。這表明，餐飲市場展現強勁發展勢頭，同時也在推動購物中心多元化、提升整體人氣方面發揮了關鍵作用，為實體商業注入持續增長的動力。

實體商業品牌新發展

餐飲美食業態聚焦多元化與體驗化消費需求，下沉城市餐飲消費潛力巨大，智能化選址成為趨勢

當前實體商業呈現出以餐飲美食、精品零售、休閑娛樂、親子互動、主題體驗為代表的五大核心業態。這些業態在市場需求、品牌經營模式及數字化驅動下，表現出不同的發展特點和趨勢。餐飲美食業態是商業綜合體中的核心引流板塊，其剛需屬性與高頻消費特征支撐著商場流量基本盤，消費需求逐漸向多元化、體驗化轉變。與此同時，從萬達智慧商業平臺上的時尚輕餐新開店數量分布可以觀察到，其在三線城市新開店占比達20.54%、四線城市21.43%，充分印證三四線 “小鎮青年” 對健康輕食的強需求，說明下沉市場的潛力正逐步爆發。整體而言，餐飲品牌發展需要依托數字化工具優化選址與布局，以此精準匹配不同城市層級需求，開拓下沉市場，智能化選址正成為行業結構性發展的重要抓手。

實體商業品牌新發展

精品零售強調精準匹配“人-貨-場”，以差異化策略實現市場分層滲透，下沉市場成為潛力目標

精品零售業態在行業競爭中逐漸向“人-貨-場”精準匹配和數字化運營轉型，以差異化策略謀發展：穩定經營品牌如美容美發、精品超市，依托標準化大中型門店扎根核心商圈，借助數字化工具向三四線滲透，以完善商品結構與服務體驗；高速擴張的快時尚、新銳美妝，在經濟發達區域率先布局中小型門店，通過數據化精準選址與線上流量賦能線下，逐步構建全國化連鎖網絡；網紅新銳品牌（小眾設計師品牌、潮牌集合店）則聚焦年輕消費群聚集的高流量商圈，以中小規模形態為載體，借助快閃店、主題活動提升品牌熱度，疊加線上商城實現多渠道獲客。整體而言，各類型品牌圍繞目標客群，在市場滲透、運營模式、流量獲取上精準發力，既鞏固核心市場，又挖掘下沉潛力，彰顯精品零售業態多元化、精細化的發展邏輯。

休閑娛樂、親子互動與主題體驗業態呈現多元品牌布局態勢，數字化成為未來發展的重要訴求

休閑娛樂、親子互動和主題體驗業態作為消費升級背景下的重點領域，展現出多層次的市場需求與增長潛力。休閑娛樂業態注重創新和互動體驗，穩定經營品牌通過數字化工具優化服務流程，鞏固市場地位；高速擴張品牌憑借低成本和高參與度快速覆蓋年輕人市場；網紅新銳品牌通過社交媒體傳播和獨特體驗吸引年輕消費者。親子互動業態以教育和娛樂為核心，穩定品牌強化優質服務；高速擴張品牌聚焦二三線市場，打造科學教育和戶外活動的多元體驗；網紅品牌則依托IP和創意模式吸引親子家庭。主題體驗業態通過沉浸式服務滿足個性化需求，穩定品牌著力優化線下體驗；高速擴張品牌注重科技賦能；網紅品牌則借助社交傳播實現快速增長。數字化工具在三大業態中廣泛應用，成為提升服務效率和促進品牌擴張的關鍵。

實體商業加速向沉浸體驗與數字科技轉型，新興業態重構消費場景，推動“體驗經濟”全面升級

當前實體商業正經歷深刻的業態革新，數據表明潮流體驗館、科技體驗館、VR體驗等新興業態興起，共同構建新型實體商業生態。這種轉型本質上反映了消費需求的升級——年輕群體不再滿足于傳統購物，而是追求兼具社交屬性、科技互動與文化認同的復合體驗。數字化技術的深度應用進一步加速了這一進程，VR設備、智能交互等創新手段正在重塑消費場景的邊界，標志著“體驗經濟”進入更成熟的發展階段。

實體商業品牌數字化痛點與需求

數字化轉型破解選址難、營銷難、運營難、拓展難四大困局，重構實體商業全鏈路增長方法論

在實體商業快速發展和市場競爭加劇的背景下，品牌數字化轉型已成為提升競爭力的重要抓手。然而，隨著消費場景的豐富化和觸點的快速增加，實體商業品牌面臨多重痛點和挑戰，涵蓋選址、營銷、運營及拓展四大方面。例如，茶百道的粗放式營銷缺乏基于數據的分析與支持，活動針對性不足；魅KTV面臨店面選址資源匹配效率低及品牌拓展信息整合困難的挑戰。通過精準數據分析、高效觸達工具、全生命周期消費者運營及資源對接平臺的建設，品牌能夠在激烈的市場競爭中實現突破，推動業務的高效擴張與持續增長。

實體商業品牌數字化轉型概述

聚焦品牌核心需求，數據資產化、運營數字化、服務生態化三位一體助力品牌商戶數字化轉型

實體商業品牌的數字化轉型以“數據資產化”“運營數字化”和“服務生態化”為核心路徑，貫穿品牌發展的全生命周期。通過數據資產化，企業能夠構建以數據驅動為導向的決策體系，利用全流程數據采集、分析和可視化提升戰略敏捷性和市場洞察力；運營數字化則通過智能工具優化從品牌選址、租鋪開店到經營擴張的全流程管理，提高經營擴張效率，助力企業快速響應市場變化；服務生態化以構建開放協作的數字化平臺為目標，整合資源為商戶提供全方位支持，推動生態體系的升級與擴展。這三化協同推進，將全面提升實體商業品牌的核心競爭力，構筑數字化轉型的可持續增長路徑。

數字化賦能實體商業品牌發展路徑

從1到N的擴張路徑，數字化平臺的能力加持不僅是加速器，更是未來競爭中的核心壁壘

品牌開店的拓展路徑可以分為品牌選址 → 租鋪開店 → 經營擴張三個主要階段，每個階段都包含關鍵的核心要素，并在自建路徑和平臺入駐路徑下展現出各自的獨特優勢。數字化能力貫穿整個拓展路徑，通過賦能選址優化、租鋪效率提升、經營管理精細化等環節，不僅提升單店模型驗證的成功率，還能確保擴張階段的高效協同與資源共享。最終，實體商業門店能夠借助全鏈路數字化支持，從單店模型驗證起步，實現從單店到多店的快速躍升，逐步達成規?；瘮U張與可持續增長的商業路徑，形成長期競爭壁壘。

品牌選址：數字化賦能實體商業品牌選址，全方位助力不同發展階段品牌商戶精準布局

品牌開店的拓展路徑在不同發展階段對選址的需求各具特點，數字化賦能成為優化選址決策的關鍵。在品牌初創期，選址重點是快速完成商圈調研，分析消費能力與競爭環境，精準鎖定潛在客戶。在高速擴張期，選址需要注重標準化和規模化布局，通過建立高效模型快速復制成功經驗。在穩定經營期，則需優化門店布局，聚焦商圈價值提升與業績優化?；诖?，數字化平臺為品牌各個時期提供一體化選址解決方案，通過流量分析、交通布局評估、商圈動態監控等多維度數據支持，從人流量、交通、相關店鋪到商圈政策等方面提供全方位選址輔助，最終實現降本增效，提升選址決策的科學性和執行效率。

租鋪開店：數據基礎+技術支持+專員對接，為品牌商戶打造智能化、高效化、便捷化開店路徑

實體商業品牌在數字化轉型過程中，租鋪開店是關鍵環節。從品牌初創期的鋪位信息獲取與成本控制，到高速擴張期的優質鋪位集中獲取與籌備周期優化，再到穩定經營期的租賃關系維護與資源配置調整，數字化賦能貫穿始終。通過鋪源智能匹配、租金測算、3D空間規劃、施工進度管理等工具，數字化平臺實現了從鋪位落地到店鋪籌備、再到開業賦能的全鏈路高效化。同時，依托信息集成、智能算法、基礎設施支持及標準化流程，品牌能夠動態調整租賃策略，推動租鋪開店的智能化、便捷化與高效化。

經營擴張：覆蓋人事+門店+營銷+加盟多環節，數字化助力商業品牌擴張與精細運營

在實體商業品牌的數字化經營擴張過程中，數字化工具成為提升效率和推動增長的重要手段。品牌初期聚焦核心商圈和試點區域，高效利用資源；在高速擴張階段，通過協同品牌營銷、招商系統和線上線下一體化運營平臺，加速門店復制落地，實現規模快速增長；在精細化運營階段，品牌注重集中優勢區域深耕，通過優化供應鏈和運營效率，提升用戶粘性和盈利能力。同時，數字化手段貫穿整個品牌經營擴張周期，包括人事管理、營銷賦能、門店運營、加盟擴張等，構建高效的品牌擴張體系流程。

實體商業品牌數字化轉型綜合解決方案

數智全鏈賦能實體商業，構建“品牌選址 → 租鋪開店 → 經營擴張”的決策閉環

實體商業品牌數字化解決方案通過品牌選址、租鋪開店和經營擴張三大環節構建全鏈路升級路徑，全面提升商業效率與競爭力。在品牌選址環節，利用人群畫像、商圈熱力圖和交通流量分析等工具，精準分析區域消費潛力，幫助品牌優化選址決策。租鋪開店則通過鋪位落地和店鋪籌備一站式服務，簡化租賃流程，并提供開業準備服務，加速門店落地效率。在經營擴張層面，通過人事管理、會員精準營銷和門店運營優化，推動企業經營數字化轉型。此外，底層支撐包括IDC/IaaS云服務（如GPU算力、邊緣計算支持）及基礎軟件（如數據清洗工具、統一身份認證系統），為方案實施提供強大技術保障。整體解決方案通過線上線下融合，助力品牌實現高效擴張與長期增長。

數字化商業平臺參與者模式分析

頭部商管平臺構建"資源+數據+服務"生態閉環，推動行業從工具賦能邁向全鏈路數字化協同

數字化商業平臺的參與者可分為商管企業數字化服務、數字化分析工具和細分垂類平臺三類。商管企業數字化服務以萬達智慧商業、華潤萬象生活、龍湖、吾悅新城為代表，專注消費場景的深耕與全鏈路管理，提供從選址、開店到經營擴張的數據化支持，具備資源整合與全場景覆蓋的優勢。數字化分析工具則以技術驅動，為零售商和品牌企業提供精準選址、消費預測等單點功能，但缺乏全鏈條整合能力。細分垂類平臺則深耕餐飲、美業等行業場景，幫助企業實現數據分析和資源對接，靈活性強卻存在數據孤島問題。相比之下萬達智慧商業通過全鏈路數據化能力、深厚行業數據積累和規模化運營優勢全面領先，展現了在行業數字化轉型中的標桿地位。

萬達智慧商業 — 總體服務能力總覽

雙輪引擎形成“招商定鋪-商戶成長-數據反哺”的自生長循環，實現商業生態的可持續增值

萬達智慧商業依托珠海萬達商管集團20多年商業管理經驗與數字化積累，以智慧招商服務與智慧商戶服務為核心，形成相輔相成的全周期協同發展模式。智慧招商服務面向萬達廣場及行業商企，提升招商精準度與效率。智慧商戶服務聚焦品牌與商戶，提供基礎與增值服務，助力品牌商戶優化運營。二者在全周期中相互促進，過程中的品牌、鋪位、運營等數據再次反哺商戶與招商服務，共同推動萬達智慧商業生態的良性發展，實現商業價值最大化，構建起協同共進的智慧商業服務閉環。

萬達智慧商業平臺服務案例 一 茶百道

數字化智能化代替經驗主義，賦能茶飲連鎖品牌推廣擴張，助力茶百道加速全國布局

茶百道成立于2008年，總部位于成都，是一家以中式茶飲的研發、推廣、加盟為主的特許經營連鎖品牌。截至2024年底，品牌已在全國布局8395家直營及加盟門店，形成兼具文化厚度與商業價值的現制茶飲服務體系。對于現制茶飲行業來說，加盟門店是品牌與消費者直接連接的核心陣地，只有通過數字化建設，才能連接起更多加盟店，服務好更多消費者?；诖耍璋俚琅c萬達智慧商業平臺攜手合作，旨在深度融合茶百道的品牌實力與萬達智慧商業的平臺優勢，探索數字化選址、投資撮合、線下門店拓展等多方面的協同發展路徑，為茶百道進一步鞏固其行業地位、提升市場競爭力注入了強大動力。

萬達智慧商業平臺服務案例 一 滬上阿姨

全鏈路數字化重構產業基因，打造“精準選址-智能運營-全域營銷-裂變復制”的擴張引擎新范本

滬上阿姨自 2013 年創立以來，一直秉持 “時髦之茶，源自滬上” 的品牌理念，持續創新產品，將鮮果與茶巧妙搭配，在競爭激烈的茶飲市場中站穩腳跟。當下，消費升級與場景化運營趨勢凸顯，滬上阿姨積極擁抱變革，選擇與萬達智慧商業平臺展開合作，聚焦“店鋪選址、到門店運營、營銷活動、投資加盟”四大方向，精準選址定位潛力點位，實時數據監測助力高效運營，線上線下聯動增強營銷效果，資源整合優化加盟流程，實現從單店到區域擴張的能力躍升，為加盟商提供全鏈路數字化支撐。此次合作不僅助力滬上阿姨實現運營效率與市場覆蓋的突破，更為新式茶飲行業樹立了全鏈路轉型范式，印證了數字化生態賦能對傳統消費品牌的重塑力量。

萬達智慧商業平臺服務案例 一 魅KTV

門店選址+投資加盟，萬達智慧商業平臺賦能魅KTV，提高品牌決策科學性

魅KTV成立于2017年，專注于打造輕奢互聯網KTV品牌。其業務涵蓋KTV行業的投資、品牌輸出、系統輸出及整體運營管理，覆蓋中國大陸及香港地區。在技術層面，魅KTV推出了專屬的VOD點歌系統和魅管家APP等后臺管理系統，助力互聯網實體門店的標準化系統管理。在設計風格上，魅KTV率先引入夜店風格，精準定位年輕用戶群體，引領國內同行業潮流。目前，魅KTV處于高速擴張時期。萬達智慧商業平臺憑借其全面的信息和真實可靠的數據，為魅KTV在資源對接、項目落地效率提升以及科學決策方面提供了重要支持。此外，該平臺還能及時提供租鋪信息，并有效整合投資資源，助力魅KTV尋找投資人及加盟商，有力推動投資加盟業務的發展。

萬達智慧商業平臺服務案例 一 椒愛

萬達智慧商業平臺提供數字化服務，助力椒愛水煮魚川菜制定差異化營銷策略

椒愛水煮魚川菜，創立于2018年，是一家全國連鎖餐飲品牌。品牌最初專注于水煮魚這一川菜單品的極致打造，采用原創秘制椒鹽結合川菜傳統的沸騰水煮魚技法，創新推出了“椒愛椒鹽水煮魚”。隨著企業的發展，椒愛逐漸從單一的水煮魚品類拓展到更廣泛的川菜領域，致力于為消費者提供多樣化的川菜選擇。通過與珠海萬達商管合作，椒愛利用其智慧商業平臺獲取社區人群、周邊狀況、商圈類型等多維度數據，完成了從人工測算到數字化轉型的升級，并據此制定相應營銷活動。例如，椒愛根據不同門店周邊客群特點，如大連開發區、天津武清、北京石景山，制定差異化營銷策略，顯著提升了營銷效果。

數字化賦能實體商業未來趨勢探索

數字化升級是實體商業變革的必然選擇，全鏈路數智化轉型重構產業增長范式

信通院數據顯示，中國數字經濟規模從2005年的2.6萬億元增長至2023年的53.9萬億元，其占GDP比重于2023年達到42.8%，數字經濟的第三產業滲透率不斷攀升。由此可見，數字化已經成為推動國家經濟增長的重要力量，在服務業領域的深層次融合正在加速，這為實體商業發展提供了新的契機。在這一背景下，實體商業的轉型升級路徑愈發清晰——通過數字化建設，品牌商戶能夠實現從線下到線上的全面融合，打破傳統經營的邊界，構建起更加靈活、高效的商業生態系統。未來，實體商業的成功將越來越依賴于數字化能力的構建與應用，數字化將繼續推動實體商業從傳統模式向智能化、高效化和精準化方向邁進，為行業打造全新的增長引擎。

實體商業邁向數實深度融合，未來將通過技術協同與生態重構，引領產業數字化轉型新浪潮

過去，實體商業主要依賴電子收銀系統、庫存管理軟件等數字化工具，集中解決單一業務環節問題。然而隨著市場環境的變化，以數字化工具為的模式已無法完全滿足實體商業的多元化需求。如今，實體商業亟需從依賴數字單一工具轉向數字經濟與實體經濟的深度融合，以應對更加復雜的商業挑戰。數實經濟的深度融合將為商業綜合體和品牌商戶提供更精準的選址、租鋪與經營策略，通過數據共享打破信息壁壘，提升資源配置效率，助力企業在復雜市場中高效決策，實現降本增效。未來，實體商業將探索多業態的深度融合，通過技術、業務和渠道的協同合作，逐步構建更加完善的商業生態體系，通過優勢互補不斷推動創新，推動實體商業在數字化浪潮中持續拓展邊界，釋放發展潛力。

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