讓開發(fā)商懼怕的配售型保障房在一線城市入市了，事實上真的如此可怕嗎？

3月21號，廣州市啟動首批配售保障房，打響一線城市配售保障房入市的第一槍，歷經(jīng)一年多的政策倡導(dǎo)與推進，配售型保障房真的在一線城市“登陸”了。此次廣州入市的配售保障房共兩個項目：蘿崗和苑、嘉翠苑，兩個項目共計1336套房源，價格分別是15800元/平米、17300元/平米，相當(dāng)于周邊二手房價格的5折，在廣州這樣的一線城市一字頭的房價吸引力非常大。

從目前來看，北京、上海、深圳還未正式開始推售配售保障房，但是也在大力的籌建過程中，根據(jù)政策的要求預(yù)計今年也會陸陸續(xù)續(xù)上市。那么，一旦上市會對市場造成多大的影響，我們認(rèn)為來自于以下幾個因素：

第一、跟推出的體量有關(guān)

首先，只有具有一定規(guī)模的量才會對市場產(chǎn)生明顯的影響，如果只是少量的入市試水，不會對市場產(chǎn)生大的影響。

第二、跟推出節(jié)奏有關(guān)

從已推售的城市來看，盡管配售保障房籌措量較大，但是入市節(jié)奏緩慢且分散，每一批次體量有限，對市場影響并不明顯。

第三、跟房源的籌措渠道有關(guān)

最初的規(guī)劃是通過劃撥土地新建配售保障房來增加市場的供應(yīng)規(guī)模，這種籌措模式會對市場造成一定的沖擊。但去年很多城市并不是通過新增新建配售保障房的籌措渠道，而是通過收儲存量住房的做配售保障房，這種模式對商品住宅市場影響就會大大降低。

第四、跟配售保障房的流轉(zhuǎn)方式跟回購模式有關(guān)

第四點影響最為重要，目前廣州給出兩個模式：一是按照1%的折損由政府來回購，如果按照10年持有期限來計算，最終賣出價相當(dāng)于打九折。二是設(shè)置3年限售期，3年之后體系內(nèi)流轉(zhuǎn)，只能再賣給符合配售保障房資格的人群，且明確規(guī)定流轉(zhuǎn)價格不能高于購入價格。不管哪種模式賣房價格一定會低于購買價，也就是說這類住房僅有消費品的屬性，沒有任何金融屬性，也能推算出消費客群不會長期持有，僅僅作為短期內(nèi)過渡。

通過以上分析，我們能夠看到配售保障房對市場的沖擊并沒有想象中那么大，隨著好房子以及以新的住房建設(shè)規(guī)范的落地，給開發(fā)商開辟出了新的產(chǎn)品賽道，只要把握好投資的風(fēng)險控制，打造出有引領(lǐng)性的高品質(zhì)住房，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域還有廣闊的發(fā)展空間。

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