作者 |騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

爽約了一季的新房，二季度會如約嗎？

信達接盤的舊改

隨著深圳二季度商品房預售計劃的公布，一些沉寂已久的項目，再度出現在供應計劃表之上。

位于寶安區前進一路與裕安二路交匯處南側的珺悅名都就是其中之一。

住宅分兩個批次，供應共計261套，其中第一批次預計87套，第二批次174套。

據了解，項目預計五月開放售樓部，且目前銷售團隊已經組建完畢，營銷推廣也陸陸續續出現。

據實地考察，項目正如火如荼施工，部分主體已經出地面10層左右，一路之隔的深圳市寶安區中醫院也在擴建。

（格隆匯實拍，4月16日）

珺悅名都的前身是寶城25區及新安25區城市更新項目的一期C項目，占地面積1.13萬平方米，規劃建筑面積10.07萬平方米，是中南建設2021年通過招拍掛的方式，以18.91億元，公司權益占比70%獲得，計劃打造成為深圳區域的標桿，2023年中南建設通過運作，將項目的權益占比提升到100%。

但隨著行業進入下行周期，中南建設業績出現下滑，陷入流動性危機，項目也一直遲遲未動工，不得不借用外部的力量進行盤活。

于是2023年2月7日，中國信達通過25.51億元現金注資項目，中南建設旗下深圳市寶昱投資有限公司6億元股權出資，聯合推動項目建設開發，預計項目總貨值約45.77億元，并約定收取聯合開發建設費，銷售回款后要優先償還本金和利息。

換句話說，珺悅名都已經屬于中國信達。

不過，中國信達雖然花了二十多億接手項目，但入市還是有一定的緊迫性。

一方面，中國信達參與項目的資金風險化解的同時，自身正面臨著風險，旗下的信達地產同樣受市場環境影響，面臨不小的業績壓力。

最近信達地產公布的2024年業績顯示，盡管去年為了加快銷售回款，采取了靈活的營銷策略，但還是無法阻擋公司營業收入下滑的結果，公司營業收入約80.28億元，同比下降29.7%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約為-7.84億元，同比下降255.12%，是近10年首度出現由盈轉虧。

另一方面，雖然項目總貨值預計45.77億，但隨著市場變化，正考驗著信達地產的操盤能力以及項目投資回報預期。

而如今項目還未開盤，已經距離中國信達注資項目過去了兩年，兩年前總貨值預計45.77億，兩年后總貨值變化如何呢？

需要打一個問號。

成績待市場檢驗

作為踏入第十個年頭的舊改項目，除了考驗開發商的資金實力，更考驗其后續的運營實力。

一方面，項目自身產品有一定的局限性。

項目分兩個地塊開發，01地塊（宗地：A007-0585），總建筑面積68599.02平方米，住宅面積15210平方米，總戶數203戶（商品住宅70戶，保障性住房116戶，回遷房17戶）；

02地塊（宗地：A007-0586），總建筑面積71414.13平方米，住宅面積16950平方米，商業2031平方米，總戶數174戶。

其中珺悅名都所在的A007-0586地塊，占地面積不大，占地面積約6183.84平，容積率9.01，由兩棟31層的住宅樓組成，分別是3T7和4T6。

這意味著項目業態規劃復雜，且戶型整體容積率高，后期居住環境和舒適度可能會受到影響。

從實地樓棟情況來看，樓棟之間相距較近，與周邊小區距離也較近，有一定的對視風險。

（格隆匯樓市4月16日攝，裕安二路一側）

（格隆匯樓市，4月16日攝）

其次，就項目位置而言，位于寶安區的老城區，城市面貌有待完善，不僅存在一些老舊未拆的廠房和城中村，交通瓶頸隨處可見。

從實地來看，項目周邊的大悅城仍在施工中，私家車停放以及電動車停放雜亂，道路狹窄，上下班高峰時段容易出現擁堵情況。

（格隆匯樓市4月16日攝，裕安二路一側）

（格隆匯樓市4月16日，文匯一街一側）

三是項目所在的學區范圍內，教育資源對應的是裕安小學、建安小學以及新安中學和孝德學校初中部，在片區內屬于普通教育資源。

（格隆匯樓市4月16日，裕安小學）

這些問題都取決于市場購房者的接受度。

另一方面，項目周邊小區價格已經回落到一定水平。

珺悅名都屬于片區最后一個更新項目，周邊曾經入市的項目有玖玖頌閣，萬科大都會，招商臻府，中糧大悅城，總體供應量兩千套左右，根據過往新房入市記錄，價格水平基本在8萬-10萬/平。

但周邊二手房實際成交維持在7萬-8萬左右一平。

如與項目緊鄰的萬科大都會，今年3月成交一套101平戶型，成交總價約716萬，折合單價約7.09萬/平，與項目一路之隔的大悅城天璽壹號今年3月成交一套120.93平戶型，成交總價約945萬，折合單價約7.81萬/平。

這兩個小區的成交價，都已經低于當初的開盤價。

這就意味著，相對過去的新盤，更考驗中國信達后期推售項目的定價策略。

不過項目的優勢在于，配套成熟，交通便利。

距離5號線靈芝站步行約200米，且靈芝地鐵站內部已經新開深鐵匯坊，旁邊緊挨著三甲醫院深圳寶安中醫院，中糧大悅城購物中心，1.5公里范圍內有寶安萬達廣場，中洲購物中心、勤誠達K+等商業，約750米處是12萬平的靈芝公園。

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作者觀點，不代表格隆匯立場