2025年咬牙買房還是盡快賣房？曹德旺給出忠告，答案清楚了。

近期我的鄰居小林準備置換一套房子，卻遇到了阻力。

去年9月，小林和妻子迎來了兒子的出生，父母從老家趕來幫忙照顧，兩居室變得擁擠不堪，促使他們決定置換更大的房子。

小林看中了一套140平的三居室，需要先賣掉現有的80平兩居室，但房產市場低迷，掛牌三個月僅兩人看房，中介建議降價出售。

問題是，夫妻倆已掏空自己和父母積蓄付首付，每月高額房貸壓力巨大，現在面臨房產貶值的風險，小林開始懷疑當初在大城市買房的決定。

妻子對他的猶豫不決感到不滿，認為應該立即降價賣房完成置換；而林父則建議再等等市場回暖，夾在妻子和父親之間，同時擔憂未來的經濟狀況和家庭幸福，小林面臨艱難抉擇。

他說，真沒想到，房子給我帶來這么大負擔。

鄰居小林的經歷，讓我心生感慨。我想到了曹德旺對樓市的判斷，他認為對房產應當保持理性。他說，不少人買幾套房子置業，等待將來升值。但有錢人都有幾套房子，沒錢人買不起你的房子，將來你的房子賣給誰？

那么，結合現在的樓市表現，曹德旺的說法有沒有道理？

一、庫存高企。

截至2023年末，全國商品房待售面積達7.2億平方米，同比增長15%，創歷史新高（國家統計局數據）。重點監測的50個城市中，新房庫存消化周期平均達28個月，遠超12-18個月的合理區間。其中，三四線城市庫存壓力尤為突出，如柳州、煙臺等城市去化周期超過40個月。

二、投資需求退潮。

羊群效應表明，當房價上漲預期逆轉，投資客呈現加速撤離特征。2022年二手房市場投資客占比已降至11%，較2018年峰值下降23個百分點（貝殼研究院數據）。

受到人口增長放緩的影響，剛需購房需求減少，資本回報率也在變化：一方面，買房不如租房的趨勢越來越明顯，重點城市租金收益率普遍低于2%（上海1.8%，深圳1.5%），顯著低于3%以上的國際警戒線；另一方面，房產稅試點預期使持有成本上升，多套房者或將面臨稅費壓力。

三、房價收入比失衡。

潛在購房者轉化成實際購房者，還得購買力來支撐。

根據國際貨幣基金組織（IMF）研究，合理房價收入比應為4-6倍，而2023年中國50城平均比值達9.3，深圳（32.5）、北京（28.4）等城市嚴重偏離基準。

絕對支付能力層面，城鎮居民人均可支配收入年均增速6.3%，遠低于同期房價9.8%的漲幅（2015-2023）；相對償債能力層面，居民部門杠桿率升至63%，房貸收入比突破50%警戒線。

四、房企面對債務壓力。

2023年百強房企中有37家出現債務違約，行業整體凈負債率維持在89%高位（克而瑞數據）。在保交付政策壓力下，房企被迫采取以價換量策略，另外，現房銷售試點擴大，開發商資金周轉率進一步承壓。

1. 財務成本壓力：典型房企融資成本從5.5%升至8.2%，每延遲1個月去化，資金成本增加0.7%；

2. 競爭性降價：2023年四季度新房降價促銷項目占比達61%，平均折扣率8.5折。

同時，樓市分化現象在當前房地產市場中表現得日益顯著。

首先，一二線城市與三四線城市之間的分化日趨嚴重。2025年前兩月，一線城市新房成交在增長，三四線城市下跌21%，真印證了一句話，買錯一套房，十年都白忙。原因很明顯，北上廣深等一線城市及杭州、成都等強二線城市，憑借優質的教育、醫療資源和就業機會，持續吸引人口流入，房價抗跌性強，部分核心區域甚至逆勢上漲。反觀一些三四線城市，在人口外流、產業支撐不足的背景下，庫存壓力加劇，部分城市出現房價陰跌、有價無市的現象。

其次，不同收入群體的購買力分化加劇。高凈值人群受貨幣政策寬松影響，資產配置需求推動豪宅市場升溫，千萬級豪宅頻頻被搶購。而普通工薪階層受制于收入增長放緩、房貸利率高企，購房能力持續弱化，剛需市場明顯萎縮。這也印證了曹德旺所說，有錢的人好幾套房，沒錢的人買不起。

最后，產品結構出現明顯分化。改善型需求推動大平層、科技住宅等高品質產品去化加快。而部分城市出現老破小與新建豪宅價格差達2-3倍的極端案例。

購房建議：

1. 優先選擇現房或準現房（交付時間不超過半年），降低交付風險。

2. 核查開發資質： 查看“三道紅線”指標；關注近6個月美元債償還情況； 向住建部門申請查詢預售資金監管賬戶余額。

3. 警惕精裝房溢價： 要求開發商提供詳細材料清單（品牌、型號、數量），避免貨不對板。

4. 把握議價機會：爭取優惠（如減免物業費、家電禮包），謹慎對待特價房，注意是否附帶全款支付、捆綁車位等條件。

5. 優選核心地段：靠近地鐵或商業配套成熟的區域，保值能力更強。