大家好，我是大嘴。

前幾天，在某書上有人發了個帖子還配了幾張圖，具體內容是：

某銀行的開會現場，貝殼的人在主持會議，會議現場大屏上的PPT顯示：

貝殼為這家銀行的客戶經理設定了評價體系，涉及指標、權重、指標口徑、評分規則等等，還給客戶經理羅列了排名。

另外一段聊天記錄對會議現場進行了解釋：

貝殼壟斷了當地的二手房，如果銀行想做房貸業務，必須要依靠貝殼，貝殼還邀請一部分支行行長上臺，對貝殼設定的考核制度發言，支行長們表示：

堅決擁護！

在銀行體系根深蒂固的權力格局中，貝殼竟以‘導師’姿態主持會議，要求銀行頭頭腦腦們列席會議，還要“堅決擁護”對方拋來的考核政策，這種金融從業者向房地產中介集體鞠躬致意的行為，可謂是荒誕。

以前有句調侃的話，說銀行是弱勢群體，這下弱勢群體要坐實了，得求著中介給點業務。

過去這幾年，銀行業屢次登上風口浪尖，特別是高管薪酬，但對于銀行基層員工來說，工作強度和競爭壓力這些年也在陡增。

基層員工不僅要負責拉存款業務，還需完成信用卡、理財產品、保險等營銷指標，績效工資與這些指標直接掛鉤，不達標者甚至會被扣減崗位工資。

就算是銀行內的非營銷崗位，也會背上這些考核指標，總之，有一個算一個，一個都跑不了。

對于銀行來說，想吃房貸這塊肉，貝殼是繞不過去的，它掌握了二手房市場的話語權，想吃肉就必須遵守人家的游戲規則。

在貝殼的這套考核體系下，銀行客戶經理如同外賣小哥，被迫追逐接單速度與放貸效率。

以前大家都說貝殼綁架開發商、吸血購房者、榨干經紀人，這下要加上考核銀行了！

前幾天，貝殼CEO彭永東的天價年薪沖上熱搜，很多人不禁好奇，房地產市場都已經這樣的，這個中介平臺憑什么這么能掙，還掙這么多！

其實眼下房地產中介的邏輯早就變了，創始人左暉通過鏈家整合成后來的貝殼，如今在房地產交易市場幾乎是一統江湖，不僅僅是二手房，新房也如此。

財報顯示，貝殼代理的新房市場成交額不足二手房的五成，但新房的傭金收入卻比二手房還要高。

大嘴找一些開發商營銷總閑聊了下，目前在售的項目，超過八成都是與貝殼分銷合作的，甚至不少還是獨家合作。

房子賣不動時，開發商普遍選擇分銷渠道，而貝殼幾乎壟斷了這一市場。

一方面，貝殼的確有強大的帶客能力。不夸張的說，只要開發商開出足夠的籌碼，哪怕是再難賣的項目，貝殼也能讓冷清的售樓部瞬間們門庭若市。

但另一方面，貝殼也成為整個房地產鏈條中最賺錢的一環。

一般來說，渠道分銷傭金在1~2個點左右，但貝殼則不然，至少2個點起步，3~5個點屬于常規操作，一些難賣的項目甚至達到10個點以上。

也就是開發商賣一套100萬的房子，要向貝殼交10萬的渠道費用，這個數據有多恐怖呢？

要知道現在房企開發商的利潤水平也就幾個點，不少開發商因為前些年的高價拿地，為了回款甚至虧本賣房，就算虧本，貝殼那傭金可一分都不能少！

新房賣不掉，對開發商來說意味著死亡，而掌握著大量新房渠道的貝殼則掌握著開發商的生殺大權。

一個原本互惠雙贏的事，在掌握了主動權的貝殼面前，高額的傭金點數能讓原本強勢的開發商卑微到塵埃里。

搞專場，只要到訪，就算貝殼的客戶，搞獨家，很多項目要求簽訂獨家協議。

在市場下行和貝殼的高傭金雙重夾擊之下，原本就利潤微薄的開發商還是被迫吞下這個毒藥。

于是我們看到，這些年不少開發商的交付標準都有了大幅的下滑。

以前，開發商靠品牌和推廣來吸引客戶，靠品質和口碑促進成交，只要品質夠好，不愁賣不出去。

現在不同了，品牌、口碑帶不來客戶，但高傭金能讓貝殼帶來客戶，原先的錢都砸在品質上面，現在得把錢砸在貝殼上面。

總預算就那么多，既然都給了貝殼高傭金了，那房子的建安、裝修成本不就得壓縮？不得想辦法偷工減料？

最后到交付可不就是一堆爛項目嘛！

在貝殼的邏輯中，房屋交付的減配、延期或爛尾與己無關——畢竟它只是中介代理商，風險應由開發商承擔。

在這輪交易中，開發商是輸家、購房者亦是輸家，只有貝殼是贏家。

二手房方面，貝殼幾乎掌握了全國50%的二手房交易量，2024年總交易量達3.34萬億元。

這兩年樓市下行，不少人選擇賣房套現離場，而貝殼憑借著自己手里控制的房源和買家流量，中介費一直都是兩邊都收，吃完下家吃上下。

一線城市里一套房子動輒就是幾百上千萬，貝殼一單雙邊收個幾十萬中介費，家常便飯。

樓市上行，貝殼就使勁薅買家的羊毛，樓市下行，貝殼就使勁薅賣家的羊毛。

在貝殼眼里，房東們扒層皮還不夠，又搞了一個“好贊好房”的附加服務，收你個房屋成交總價的1%，同意簽約就承諾多給你一點流量，早點賣不出，不想簽約，就別想有人來看房。

除了中介費，賣房人還要付流量費，一筆交易下來，賣房人掏兩筆錢、買房人掏一筆，貝殼賺三筆。

在開發商、賣房者、購房者三者之間都掙到了錢，貝殼是不是應該對自己龐大的經紀人團隊好一點？畢竟CEO拿那么高的年薪！1

不~貝殼對自己人也是相當的狠，典型的“劫富濟貧”。

貝殼經紀人有2個月左右的新手保護期，2個月之后如果績效考核不合格，則采取“借薪制”，未來如有業績，提成優先償還公司借款。

另外，二手房貝殼收3%傭金，新房渠道最高抽傭10%，加盟商還要另交12~23%的平臺費，在重重抽傭之下，經紀人實際到手的收入僅占傭金的60%。

根據貝殼財報測算，貝殼經紀人年人均創收為13.70萬元，而實際平均年收入為8.22萬，這其中四成以上歸屬貝殼平臺。

在某書上有這么一篇帖子，上班四個月，做了1萬不到的業績，準備離職，還欠公司1700塊。

記得有部電影里有一句經典臺詞是這么說：有錢，真的可以為所欲為！

對于如今的房地產市場來說，擁有“流量霸權”的貝殼也在為所欲為。

這種為所欲為讓開發商利潤歸零，讓購房者成本飆升，讓賣房者割肉失血，讓經紀人尊嚴喪失。

這種以壟斷地位榨取“過路費”的模式，原本是創始人左暉打破信息壟斷，讓經紀人共享房源，如今卻成了收割利器。

當中介平臺開始給銀行訓話時，整個房地產交易環節中，所有的參與者都淪為平臺的耗材，只不過，這次新增的耗材是那個曾經骨頭最硬的銀行！