最近，幾個新項目的放風價格讓很多人覺得很“離譜”：

　　1.老靜安：康定壹拾玖，放風18萬；

　　2.虹口：金茂瑞虹，放風18萬；

　　3.靜安：玖上瑯宸，放風16萬；

　　4.徐匯：嘉佰道徐匯，放風18萬；

　　5.長寧：和樾長寧，放風14萬

　　對比2024年前的價格，這些地塊普遍大幅跳漲20%以上，但馬上這樣不算什么大新聞了，因為更大的新聞馬上就來了——

　　北外灘核心區106街坊地塊預計將在2025年中出讓，按照目前市中心40%封頂溢價率推斷：

　　該地塊最終樓板價很可能突破12萬/平，新房售價站上18萬/平指日可待。

　　很多項目只是蹭北外灘概念，這塊地是正統北外灘，在北橫通道周家嘴路以南——

　　106街坊由原200米辦公地塊修改土地性質而來，目的是減少北外灘商辦規劃地塊增加住宅地塊供應、也是用住宅價格提升北外灘地段價值：

　　這塊地周邊規劃了最高480米超高層建筑群，目前480米樓棟早已開工建設，這也是整個北外灘、甚至說是虹口區最精華的部分；

　　地塊周邊，項目到4號線臨平路站450米、12號線提籃橋站450米，規劃19號線周家嘴路站200米，地鐵方便，走到黃浦江邊1公里。

　　政府總是把核心圈的地塊規劃成商辦用地，這塊地又是由商辦轉性而來，本質上已經確定地塊位置的好（地段不好賣不掉的地政府不會轉性的），所以價格一定要拔高，樹立未來虹口區的房價高地。

　　這塊地位置真的得天獨厚，南邊門口規劃的是未來最新的濱江公園，周邊規劃無車片區，采光視野遮擋預計并不大：

　　如果這塊地能做超高層住宅，那視野景觀更好，120米高度可以看到部分黃浦江景和三件套景觀。（注：預計最終地塊要求限高100米）

　　當然，項目也不可能十全十美，東側有部分老大樓小區不會拆遷，北邊周家嘴路主干道預計也有噪音影響：

　　總結來說，北外灘這塊地優勢明顯、劣勢可以忽略不計——

　　這是北外灘整個片區里位置最好的住宅，南側視野無遮擋，預計地塊上市必搶，40%封頂溢價逃不掉，樓板價12萬/平的話已經和徐匯東安新村相差無幾；

　　如果可以取消40%中小套面積限制，那濱江又多了一個3000萬級的豪宅新選擇。

　　我們已經組建了北外灘新豪宅項目最新討論群，群內不間斷分享最新項目信息和爆料，更有買房紅包，感興趣的同學可以進群交流：

　　01 “18萬單價，選擇太多了”

　　如果18萬單價的北外灘真的來了，今天市面上的新房也都算“解套”了——

　　老靜安的康定壹拾玖走路到南京西路靜安寺，地段認同可比虹口高多了，總價也就是2000萬級。

　　項目實景示范區和樣板房已經開放，公區及建筑立面均采用巴西花崗巖石材，大量絲綢造型和弧面處理，工藝造價高；

　　定制logo入戶門，嘉格納全套廚電，高儀/唯寶衛浴，及大面積木飾面造型，大理石包邊套頭處理等，品質在線。

　　項目此次有總價段在2000萬級的約120平三房和約193平四房兩個樣板房戶型：

　　項目樣板房已經開放，可以私信我預約參觀：

　　虹口瑞虹金茂項目緊靠地鐵10號線郵電新村站和瑞虹10期，周邊配套成熟，瑞虹標桿16萬+的價格一直堅挺：

　　但同時也存在地塊不規則、容積率超高（接近4）、四平路主干道噪音max等客觀不利因素，這塊地到底會怎么做，也是很多客戶關心的問題。

　　近期項目方案已經公示，我們總結了幾個點分享給大家：

　　1.大量架空層空間：除了2幢首層局部架空之外，其余樓棟均做了首層架空，增加社區景觀空間；加上規劃的大面積下沉庭院，未來可能是獨立下沉會所+泛會所的雙功能空間組合。

　　2.社區內規劃一個人行出入口，2個車行出入口，均位于曲陽南路，南面的6#、7#東側有較大面積的公共綠地，減少了沿路的干擾。

　　項目產品體系將引入金茂上海第一個TOP級「璞系」+「科技住宅」作品，最快4月底展廳，6月份樣板間，7月底首開，9月份實景示范區（會所等）開放。

　　戶型圖過程稿（僅供參考，最終以實際為準）如下：

　　項目銷售團隊已組建，感興趣的同學可以私信我預約參觀：

　　預計最快5月份，直線外灘約1.2公里的華潤虹口項目即將入市，推出約120-140-180平戶型，也是內環為數不多主力1500-2000萬的項目——

　　根據高德地圖測繪，該地塊直線距離外灘半島酒店約1.2公里，周邊有四川北路公園和愛思兒童公園環繞，1933老場坊就在樓下；

　　三甲醫院上海市第一人民醫院下樓就是，有人覺得看病方便，也有人覺得風水不利，這就見仁見智了。

　　項目北邊僅約700米的虹口源717取證單價13.8萬；按照這次華潤的樓板價推算，預計最終售價預計在14萬左右，按照120平測算總價在1500萬左右上車。

　　我們來看看設計方案，總共有4棟高層和少量的3層風貌別墅，南邊的第一人民醫院距離很近，這也是未來銷售的一個不利因素：

　　項目最大的設計亮點都藏在細節里，絕對在未來都是加分項：

　　1.所有樓棟都有風雨連廊：從小區進門到自己樓下大堂真正做到了無雨歸家，不用撐傘、不用暴曬絕對是加分項；

　　2.所有不利因素都埋地下，進一步放大擴寬了景觀空間：

　　垃圾房、部分KP站入地；每棟樓的消防登高面均朝向地塊外側，以上三點，就能極大程度上確保了地塊內側完整的景觀組團。

　　3.項目設計了地下入戶大堂，且還能擁有自然采光：

　　這是宸嘉那個自然采光的地下大堂，類似這樣的設計給到大堂更好的通風空間：

　　項目最大的問題可能就是南邊看著醫院，但樓棟朝向和戶型設計最大化利用了周邊的有利視野，且規避了周邊不利因素：

　　項目銷售團隊已組建，感興趣的同學可以私信我了解更多：

　　以上是正文，來自火箭哥