4月22日，位于東中環(huán)的首開臻禮著四批次68套房源取證，并將于本周末開盤。置業(yè)顧問給正在看房的李女士發(fā)來了這批次的開盤價格：建面約117㎡戶型，370-410萬元（帶一個車位）；建面約140㎡戶型，460-490萬元（帶一個車位）。

李女士進(jìn)一步追問，“不要車位的話，房子多少錢？”

置業(yè)顧問沒有直接回復(fù)這一問題，只是說：“這樣不劃算，和帶車位的價格基本一樣。”

“沒有進(jìn)行明確的捆綁銷售，但變相傳遞了要一起買的信號。”李女士沒有想到，有一天，車位正以“配貨”的角色出現(xiàn)在房企的開盤價格方案中。

多個項目“車住同售”，價格約11-30萬元

這并不是首開臻禮著第一次實行“車住同售”。

今年初，一位購買了項目二批次的業(yè)主就告訴發(fā)哥：“對比一批次相近位置的房源價格漲了4萬元，但銷售的話術(shù)是，綁定車位11-14萬元/個，房價就可以優(yōu)惠一個點。當(dāng)時，大多數(shù)人算下來，約等于沒漲，也就接受了這一開盤銷售方案。”

但到了3月，首開臻禮著的置業(yè)顧問在給客戶的報價中，車位一下漲到“55萬左右”，后因客戶反對聲音太大，才把車位價格“打下來”，與之前持平。

首開瑧禮著置業(yè)顧問發(fā)布的消息

首開臻禮著，也并非當(dāng)前唯一一個實行“車住同售”的項目。據(jù)發(fā)哥不完全統(tǒng)計，近期在售的新項目中，還有澳南錦江序、華潤中環(huán)天宸、招商錦城序都增加了“車位配貨”，其中，澳南錦江序車位報價15-20萬元、華潤中環(huán)天宸和招商錦城序均價約14萬元；順銷項目中，包括中海云縵源境、遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸等同樣采納了這樣的銷售策略，車位價格分別約12萬元/個和30萬元/個。

“車住同售”背后：對利潤和去化的雙重渴望

那么，為什么開發(fā)商更傾向于將車位和住宅“捆綁”在一起進(jìn)行銷售？

首先，便是市場向好，讓房企想把原來去化困難的車位解決掉，縮短整個項目的銷售戰(zhàn)線。要知道，過去10年的項目中，不少項目的車位比都達(dá)到了1：1.5，一些高端項目的比例甚至達(dá)到了1：2。較大的供應(yīng)和不足的需求，讓車位滯銷幾乎成為擺在每家房企面前的難題，降價、再降價，已是每個小區(qū)車位的必經(jīng)之路。

以東三環(huán)某小區(qū)為例，5年前小區(qū)第一次賣車位時最高價約10萬元，到了后來的5萬、4萬，清盤時人防車位的使用權(quán)賣到了最低的1.5萬元。

進(jìn)入2025年后，市場局面則有所不同。

一些流量較好的住宅項目，選擇了“車住同售”。因為，以住宅部分給出優(yōu)惠+車位進(jìn)行一體化銷售，既能縮短整個項目的銷售戰(zhàn)線，也避免了車位價格后期下行的情況出現(xiàn)。有業(yè)內(nèi)人士表示，按照目前實施的稅收政策，把住宅優(yōu)惠的部分“漲”在車位上，房企也能少交一部分的增值稅，可謂“雙贏”。

與此同時，車位還成了一些項目的利潤增長點。以首開臻禮著為例，此前報出車位“55萬”的價格背后，正是華潤以20400元/㎡的樓面地價拿下旁邊的50畝地塊，算上建安等成本后，預(yù)估成華區(qū)未來房價要達(dá)到3.9萬/元㎡的說法，便在坊間傳開。這便直接帶動了周邊項目的“集體興奮”，從首開臻禮著到澳南錦江序，無不有了從車位上找利潤的想法。

位于大源西的遠(yuǎn)達(dá)天宸名邸同樣如此。在招商蛇口以31700元/㎡的樓面地價拿地后，項目便迅速收回了優(yōu)惠，車位漲到30萬元一個，且住宅跟車位需要綁定銷售，根據(jù)戶型不同，分別綁定1-2個車位。

發(fā)哥點評：

別讓“車位配貨”成房企口碑“絆腳石”

從上述幾個項目近幾次的開盤的情況來看，“車住同售”依舊取得了較好的業(yè)績。

不過，發(fā)哥想呼吁所有的房企，是成都樓市基本面的向好，給了“車住同售”的底氣，千萬別“鉆政策空子”，更阻擋自己的銷售。

去年4月，成都市規(guī)劃和自然資源局出臺新規(guī)，優(yōu)化車位配比規(guī)則，將原來執(zhí)行的不低于1個/100㎡（二環(huán)內(nèi)每100㎡配1.0個車位，二環(huán)外每100平方米配1.2個車位），優(yōu)化為采取按套型面積配置車位，已經(jīng)降低了開發(fā)商的車位銷售難度。

2024年，10月15日，成都再次出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市商品房車位去庫存若干措施的通知》，明確提出鼓勵車位多元促銷，“通過購房送車位、車位優(yōu)惠、購車位送優(yōu)惠券等方式進(jìn)行聯(lián)動促銷。”

《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市商品房車位去庫存若干措施的通知》相關(guān)政策

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但請注意，政策出臺的關(guān)鍵詞是“優(yōu)化”和“促銷”，因此在實際操作中只有真正匹配市場價格、讓購房者感受到實惠的車位價格，他們才會愿意為“車主同售”買單。

一旦再有類似“55萬天價車位”的情況出現(xiàn)，讓購房者產(chǎn)生“韭菜”的體驗感，房企失去的不止是當(dāng)次開盤的業(yè)績，進(jìn)而失去的還有客戶的口碑，以及市場的話語權(quán)。

這與政策的初衷不符，也終究被市場拋棄。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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