最近，朋友圈有個消息刷屏了，華麗家族古北花園有套房子單價8萬多就能成交。

不少人感慨，上海第一代富人區——古北，到底是扛不住了啊。

位于上海內中環的華麗家族古北花園，是古北二期的頭牌樓盤，據說彭于晏也住在這里。

小區的二手房價最近幾年都維持在12-15萬/平。

按照上海環線定價體系，這個價格算得上堅挺。

如今上海樓市回暖，古北應該反彈才是，為何卻突然暴跌了？

崩盤的華麗家族古北花園

我們一起看下華麗家族古北花園這套房子。

位置在古北花園二樓，小區樓王中心位置。239.45平的大平層，掛牌價2100萬。

價格再往下殺一殺，實際成交單價只要8萬出頭。

房子戶型沒什么問題，小區是2005年交房的，估計就是業主資金鏈出現問題，急拋。

華麗家族古北花園已有的掛牌房源，均價是13.1萬/平。

這套單價8萬多，直接擾亂了古北的二手房市場。

接下來要賣房的房東和要買房的客戶都會將這套房子納入參考價格體系。

至少會造成15%的降幅影響。

23年同期，華麗家族古北花園的3房還能賣到15萬的單價。

現在直接跌到8萬出頭，價格幾乎腰斬。

上海買房有卡點！先上車還是再等等？

不同預算，自住、學區和通勤如何兼顧？

掃碼?找觀觀老師1V1免費咨詢，今日限10位！

富人區古北，降價拋售

不只是華麗家族古北花園。

今年以來古北二手房掛牌量激增，觀望的房東都開始拋售。

古北2025年1月掛牌量772套，3月掛牌量878套，掛牌量增長14%。

對比2024年2月至2025年春節后的數據，這一年古北的掛牌量增幅是全上海的近兩倍。

掛牌量增長的同時，古北二手房的掛牌價格也在持續下調。

比如：強生古北花園，123平的兩房兩衛，3月底最新成交總價1410萬，目前同戶型掛牌價下調至1390萬。

金色貝拉維，98平的兩房，最近一套成交價1150萬，目前同戶型掛牌價下調至1089萬。

御翠豪庭，三房、四房最新掛牌價都低于上一套的成交價。

很明顯，富人區古北，開始以價換量了。

下調的不只是掛牌價，古北的成交價也在持續走低。

今年2月古北二手房成交價79817元/平，環比下跌9%。

雖然上海樓市整體還未止跌，但古北這個跌幅在內中環還是遙遙領先的。

免費送你一份

《2025上海樓市重磅資料包》

觀觀老師研究了17年的樓市干貨全在里面

古北，真的沒落了嗎？

如果時間倒推20年，古北可以說是上海最頂尖的富人區。

在那個國人工資還很低的年代，古北一期的外銷房開盤價就能高達2000美金/㎡。房價吊打同期開盤的老靜安的房子。

住宅水準也是首屈一指。

古北一期都是由外國設計師親手打造，裝修用的都是國際一線大品牌，這在30年前是十分罕見的。

同樣周邊配套也是上海頂級的存在。

不僅擁有上海最早的家樂福，同時還有日本最著名的高島屋百貨。

當時住在古北的人， 非富即貴。

然而最近幾年，古北的爭議越來越大。

很多人都說古北 沒落 了，大概基于幾點原因：

1、古北的房子成了“老破大”

古北一期的一眾外銷房，至今房齡近30年。

房屋老化、設計過時的問題越來越明顯。

即便是新一些的古北二期，房齡也都在16-19年之間。

而且二期的房型，基本上都是兩房120-140平，三房150-190平，面積大，房型老，總價還高。

所以古北的二手房逐漸被中產拋棄，流動性遠不如從前。

2、新興豪宅板塊崛起，古北被分流

隨著上海城市的不斷發展擴容，陸家嘴、新天地、徐匯濱江等新興豪宅板塊逐漸崛起，吸引了大量的頂級購買力，古北逐漸被高端市場冷落。

與此同時，浦東機場建成，80%的國際航班都從浦東出發，這導致外國人的生活重心從古北轉移到了浦東。

此后，第二代國際社區聯洋的興起，外國人進一步被分流。

而最新的國際社區唐鎮和森蘭的崛起，更是讓古北在人們心中的關注度進一步降低。

如今很少有人還會想起古北了。

3、古北的圈子不再純粹，商業配套高開低走

近幾年住在上海的外國人越來越少，古北的業主也沒有過去那么純粹。

之前的業主是正兒八經的富人，房子只算他們的小部分資產。

現在的業主很多都是翹杠桿來買房的。

同時，古北的商業配套也逐漸沒落。

很多商鋪閉店撤柜，老牌購物中心家樂福已經沒了，只有高島屋還在半溫不火地苦撐著。

高大上的黃金城道步行街，隨處可見的是中介公司門店。

王朝有起有落，板塊同樣如此。

古北這個昔日的 王者，確實已經不復往日輝煌。

著急置換房子賣不掉！降價也沒客戶？賣房

太痛苦

學習我們

最先進

換房寶理念

，平均賣房周期

41天

現在掃碼優先給你留一張票，還

剩5個名額

不僅是古北的問題

古北的問題在于，產品和中產錯配，和富人錯配，也和時代錯配了。

上世紀九十年代，為了匹配當時外籍人口的需求，古北建造了很多符合西式審美的大戶型。

現在這種戶型奇葩的外銷房，已經不符合當代中式審美。

所以古北最直觀的問題就是，大戶型非常不好賣。

從倫敦廣場的成交數據里也能一窺。

近五年，倫敦廣場大戶型只成交了6套，成交價從8.4萬/平一路降到5.9萬/平。

再有強生古北花園，小區掛牌均價10.8萬/平，目前大戶型的掛牌價都低于掛牌均價。

大戶型降價求生，這不僅僅是古北的問題。

今年全市2000萬左右的二手房都不好賣，古北不是個例。

2024年上海新房豪宅大量供應，市區新房吸走了大部分高總價購買力。

有錢人都去買嘉里金陵路和綠城徐濱這類真豪宅了。古北、聯洋等各個板塊的大戶型都面臨尷尬境地。

隨著新房豪宅不斷迭代，二手房除了現房的優點外，房齡、戶型、會所、小區環境等很多方面都跟不上了。

未來像古北這種高總價的大戶型，可能還會無量下跌。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

今年到底能不能買房？別急！要慎重。作為重要家庭資產，買錯的代價非常大！因為這次跟過去周期完全不同，背后的情況要復雜的多。

很多問題不能直面回答的。但，關系到很多小伙伴的切身利益。所以，觀觀親自開了一場《上海買房第一課》，上百頁的PPT，三個小時的課程，全程高能無尿點。還有1V1現場答疑。

如果你還在觀望，亦或是很疑惑。無論你是以小換大、以舊換新、以差換好，作為家庭資產的保底配置，還是肉體和心靈的歸宿也好，對抗通脹也罷。歡迎掃碼?來聽聽觀觀老師怎么說，本期還剩5個名額。（如果你聽完，感覺不符合你的需求。很簡單，隨時可退款。）

「魔都財觀-房外房旗下矩陣號」

不僅可以提供優質內容，

還為粉絲提供定制選房方案和賣房落地執行服務。