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房哥新欄目，西安二手房報告，以實景看小區，只談自住不投機，尋找當下“高性價比”二手房。

太史公曰：《詩》有之：“高山仰止，景行行止，雖不能至，然心鄉往之。”面對華潤悅璽這樣的房子，這也是我的真實心境。

上周，悅璽迎來首套二手房成交，揭開小區房價謎團，眾人皆降我獨漲的現狀，已經說明了小區在地段，產品上的成功。

于是，有了這個系列，西安二手房報告，讓大家除價格情緒外，看到更多小區的實景，細節，亮點，短板，為二手房購買提供輔助決策。

首套206㎡，單價32117元/㎡，650.5萬成交后，又一套房源面世，一手房東，185㎡毛坯，該戶業主報價588萬，從未裝修居住過，價格可談，感興趣的往下看。

過往鏈接：

我們將重點關注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區域，為大家展示，尋找優質二手房小區，今天更新，華潤悅璽。

華潤悅璽

悅璽到底算不算豪宅，是有爭議的，畢竟600萬總價的房子，對于多數西安打工人，屬于投胎沒有，基本就不會有的存在。

但眾所周知，西安是西北人的西安，豪宅的價格，也是由買得起豪宅的人決定，而非市場均價，康復路打折二送一，和SKP排隊人擠人，一直是同時存在的。

（西安萬象城生命之樹）

悅璽的定位更像是大改善，類似的融創壹號院、望江府、云潮府，招商的央璽、西安璽、保利天瓚、龍湖云河頌等，都屬于類似產品。

和頂尖的中大、萬眾這種純豪相比，各個方面都有取舍，但放在整個西安，依舊是別人家的小區。

不少人對悅璽的了解，也只局限在樓下生命之樹，房價3萬+，而小區在地段，配套和交付素質上，到底是什么水準，繼續往下看。

周邊實景

備注：實景圖采集日期為2025年4月

對悅璽這樣的城市大平層而言，地段是最大的底氣，電視塔區域，一直是城南的繁華之地，住宅供應極少，多年不見新房。

華潤代建運營會展中心后，換來住宅+商業用地，也才有了悅璽，開發成本還是很高的。

（華潤悅璽周邊現狀實景）

具體到所見配套上，樓下天壇遺址公園、自然博物館、地鐵2號、8號線、萬象城和萬象天地、麥德龍都很齊全。

尤其是投資90億的萬象城，也是曲江CCBD的地標，包括公寓大平層、超高層甲級寫字樓、柏悅酒店和一座重奢萬象城。

悅璽所在的雁展路周邊，也是曲江旅游、商務和辦公區，周邊整體的市政環境優美，道路平整、開闊，景觀綠化豐富、茂盛，屬于西安的優質住宅區。

大門立面

華潤悅璽主入口門頭方正開闊，立面采用深灰色石材搭配香檳色鋁板打造，外觀厚重高級，二層明亮的瓦楞玻璃造型落地窗，使沉穩的大門更具輕盈通透質感。

大門前做有景觀裝飾，兩側蒼勁挺拔的松樹，搭配鮮活的草坪、灌木，扮靚歸家之路。

（小區主入口實景）

功能上，大門一側為地庫出入口，中部設酒店式歸家大堂，供行人刷卡出入，社區實行人車分流。

（歸家大堂實景）

酒店式歸家大堂，空間開闊敞亮，內部精裝修，墻地面鋪裝石材，金屬線條裝飾，十分上檔次。

大堂囊括安保前臺和休息區，身著制服的安保人員立于此處，為業主進出提供幫助，同時對來訪人員進行問詢和登記。

（外立面實景）

立面方面，色調以米白+深灰為主，外觀時尚簡約。用料上，南向整齊劃一的大落地窗，超大窗墻比盡顯通透明亮。

橫向、縱向加入大量淺色石材、金屬裝飾線，進一步提升樓體質感。屋頂部分，加入了晶瑩剔透的瓦楞玻璃造型，增加美觀度。

北向延續南向風格，縱橫線條同樣采用石材、金屬材料裝飾，分割比例的同時，增加建筑質感，空調外掛機位，用金屬格柵遮擋，確保樓體的整齊度。

（側立面實景）

側面部分，可見淺米色鋁板，墻體平整光滑，光澤自然柔和，錯線勾縫清晰順直，大幅提升了建筑質感。

景觀園林

華潤悅璽占地約94畝，容積率為2.8，規劃有10棟高層，綠化率35%。

（小區樓位分布圖）

從小區樓位圖看，各樓棟錯位排布，樓距開闊，園內設有中央景觀區，景觀營造空間非常充足。

（園區景觀實景）

漫步園區，宅間遍布錯落有致的景觀組團，園中小徑曲折蜿蜒，灌木叢生，中央景觀草坪鋪地，大小喬木櫛節鱗比，排布其間。

園區內，樹陣、廊架、花叢、景墻、雕塑等元素豐富，一步一景，頗具看點。

（主入口實景）

社區入口園路迂回曲折，兩側烏桕相迎，花叢簇擁，大中小喬穿插點綴，景觀色彩豐富，層次飽滿。

入口盡頭是植被環伺的水景照壁，植被環伺，參差錯落，整體的觀賞性和歸家的儀式感都很足。

（花叢景觀實景）

園區內做有大量密集的花叢，主要分布在園路、景墻、照壁、草坪等多個區域，花叢五彩斑斕，栽種密實，起到很好的裝飾與觀賞效果。

此外，花叢以花卉和草本植物為主，長期維護要求較高，從園區花叢鮮活程度來看，物業維護得還不錯。

（景觀組團實景）

（苗木細節展示實景）

景觀組團部分，草坪、灌木、灌球以及大中小喬層次分明，養護得當，形成錯落有致的四季常青的景象。

在樹種選擇上，有櫟樹、烏桕、雞爪槭、山杏、石榴、櫻花、國槐、七葉樹、紅楓、叢樸、銀杏、海棠等等。

（林冠線實景）

此外，不同樹形的苗木，構成起伏明顯的林冠線，極目遠眺，冠幅舒展，姿態婀娜，調和了建筑的硬朗與單調。

（灌木交付實景）

灌木部分，以多層灌木為主，園內常見灌木有冬青、紅葉石楠、紅花檵木、雀舌黃楊、小葉黃楊、阜月杜鵑、卵葉女貞等。

多數栽種密實，修剪齊整，排布緊湊，層次突出，整體觀感良好。

（地面鋪裝實景）

地面鋪裝上，園路主要采用芝麻白+芝麻灰仿石磚鋪設，增加彩色塑膠跑道、移動花箱、座椅和草坪景觀帶等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。

磚石接縫過渡勻稱，未見破損、裂紋等情況；塑膠跑道踏感適中，未見破損、溢色等問題，園路整體衛生情況良好。

社區配套

園內設有一處開闊的兒童活動區，地面為彩色塑膠材質。場地上娛樂設施豐富，顏色鮮艷，造型童趣，主要有滑滑梯、白沙坑、彈簧木馬、傳聲筒、梅花樁、蹦床、黑板等。

（兒童娛樂場地）

細節上，區域內設有多處座椅和洗手池，考慮得很周到。

（器械活動場地）

園區內設有器械活動區，以塑膠地面為主，有坐蹬器、漫步機、扭腰器以及乒乓球臺等等。

（園區休息設施）

園內休息座椅豐富，除了廊架外，多數分布在宅間，樓宇前，園路旁和活動區，有常規座椅、軟裝座椅、吧臺、造型椅等。

（架空層實景）

園區在5#、10#設有架空層，雙層挑高，開放式空間，內部做了裝修，擺放大量桌椅，可在此休憩，增進鄰里互交流。

公區實景

（戶外大堂實景）

戶外大堂雙層挑高，門頭采用米白色干掛石材搭配深色金屬防雨棚，中部為厚重的金屬單元門，右側裝有落地式電子門禁。

門頭簡約方正，外觀大氣，大門兩側景觀掩映，充滿歸家儀式感。

（戶內大堂實景）

戶內精裝大堂，空間開闊，挑高優秀，一隅設有休息區。大堂墻面、地面鋪裝石材，裝飾石材背景墻并內嵌燈帶，頂部鏡面吊頂+造型燈飾，提升裝飾效果的同時，也使空間在視覺上更顯寬敞。

大堂以單元門為中心，呈對稱布置，凸顯莊重與典雅。埡口位置璀璨的水晶燈飾，十分吸睛。

通過空間內金屬、石材、鏡面等多種材質、色調的組合，能夠豐富空間層次，提升精致度。

（首層電梯間）

首層電梯間部分，墻面鋪裝石材+木飾面，地面鋪設石材，頂部石膏板+筒燈，墻面內嵌燈帶照明增加氛圍感。

細節上，強弱電井、水暖井、消防栓等做隱藏處理，不占據空間且美觀整潔。

（平層電梯間）

平層電梯間，墻面、地面鋪設瓷磚，頂部吊頂+燈帶+筒燈照明，電梯門、按鍵區均做了金屬包邊，非常上檔次。

房東報價

具體到房源情況，此次展示的二手房源，為華潤悅璽的高層住宅，位于中高層位置，兩梯兩戶設計，此房源建筑面積約185㎡，毛坯交付。

（建面約185㎡戶型圖）

戶型部分，三代住宅，四室兩廳三衛設計，結構方正，南北通透，保證通風與采光。

玄關獨立門廳，客廳近8米的開間，活動區域開闊，空間功能多變，南向雙套房，主臥帶獨立衣帽間，北向書房連接生活陽臺與儲物間，解決收納、晾曬等多種需求。

房東報價：

此房源為一手房東，24年交付的次新房，純毛坯，未裝修和居住過，該房源目前業主報價588萬急售，價格上還有可談空間，文章結尾指定聯系方式。

具體的戶型實景展示如下：

備注：房源實景為原始房屋毛坯交付實景。

（建面約185㎡室內實景展示）

文章篇幅有限，關注華潤悅璽，曲江片區，二手房低價房源的，可添加文末微信，及時聯系看房。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：緊那羅

意向華潤悅璽，掃碼聯系