最近太多客戶咨詢楊浦濱江，環二發過去之前測評文章，客戶說還不夠：

“這些文章寫的都是現狀，楊浦濱江最讓人心動的地方是未來”。

還有客戶說一江一河楊浦濱江發展空間最大，地段好、空地多，將來要來25萬高收入群體……

誰也無法預知未來，但是對楊浦濱江環二有三個擔心。

環二也希望楊浦濱江好起來，擺在面前的困難我們也不能掩耳盜鈴。

先說說產業。

楊浦濱江規劃不重復了，這幾年過來一些互聯網總部。

首先是很振奮，認真研究有些擔心——真正的確定性增量可能就B站。

美團已經來了，不算增量。

美團在楊浦互聯寶地辦公，離黃浦江1公里，離建設中的總部2公里。

對區域發展貢獻上，美團已經兌現。

字節跳動項目不大，來不了許多人，據說作為展示、展覽中心，辦公主體還是在新江灣-五角場。

中節能、中交總部都在對外出售，自己用不了太多面積。

毛估估楊浦濱江確定增量不會超過2萬人。

楊浦還有不少在建項目，將來招商壓力很大。

為什么美團、B站、字節愿意過來，后面招商反而困難？

因為他們是來買地的，只要地足夠便宜傻子才不來。

美團、B站地塊樓面價都是2.2萬/平，字節跳動地塊更好，樓面價3.5萬/平。

三四年前房地產市場還很火爆，那個時候這都是白菜價。

前灘如果有2.2萬/平的地，美團說不定就去前灘了。

你在徐匯濱江租房住，現在古美的新房打五折賣給你，你去古美定居了。

能說明你喜歡古美嗎？

后續招商實打實的靠區域能級、產業氛圍、招商能力。

楊浦濱江面臨的困難很大。

陸家嘴是一線CBD，外溢一些金融機構到了北外灘，北外灘是二線CBD。

楊浦濱江想拿到企業，一定是北外灘吃剩下的。

北外灘地段、成熟度、江景、商業全方位吊打楊浦濱江。

能去北外灘的，誰去楊浦濱江？

在大寧買房了，可以解釋說老靜安房子太老、太擁擠，不喜歡。

租楊浦濱江沒任何可解釋的，基本就是租不起北外灘。

要房齡新的、江景好的辦公樓，北外灘管夠。

北外灘租滿了也沒事兒，蘇河灣、北濱江空置率都很高，地段上都比楊浦濱江更好。

楊浦濱江努努力，可以達到三線CBD的高度，即陸家嘴>北外灘>楊浦濱江。

運氣不好被蘇河灣、北濱江比下去，陸家嘴>北外灘=蘇河灣>北濱江>楊浦濱江，那就大大不妙。

現在楊浦濱江地標漁人碼頭租金5塊左右，保持了三線CBD水平。

雖然空置率高，價格還挺得住。

出了內環就2塊多了，比如2014年建成的文通國際廣場。

這個租金跟南翔CBD差不多。

蘇河灣有靜安title，北濱江是浦東親兒子，都是楊浦濱江有力的對手。

私信免費獲取更多區域分析

商業上，比產業更讓人擔心。

產業還可以通過低價賣地獲得，商業運營實打實的需要老百姓配合。

研究了一下午，發現楊浦濱江只能做一個小型區域商圈。

12號線串起北外灘、楊浦濱江，內環客流絕對被北外灘硬控。

在消費心理上，我們更愿意去高能級地段。

12號線過黃浦江到浦東巨峰路，又是地標性商業嘉里新嘉中心Prisma。

上海人對港資的喜愛到骨子里，有嘉里坐鎮，保證浦東購買力一個都流不到楊浦。

巨峰路商業體量高達36萬方，是浦東第一大商業綜合體，倒是有虹吸楊浦客戶的潛力。

楊浦腹地購買力早就被五角場整鍋端走，僅靠一個合生匯怎么抗衡？

東西南北圍追堵截，楊浦濱江商業覆蓋就2公里的一個半圓。

之前半圓中心是漁人碼頭，你可以問問翡麗甲第業主來過幾次。

坐地鐵的去了北外灘，開車的去了瑞虹太陽宮。

半徑2公里的半圓，養不活大型的、個性化的商業體。

五角場實在太成功了，大樹之下楊浦很難出現第二個市級商圈。

濱江商業很難做，徐匯濱江商業也是冷冷清清。

商業中心一般都是交通中心，徐家匯、五角場、南京西路、中山公園。

濱江都是死角，做不成交通中心。還被黃浦江阻斷，少了一半客群。

但是徐匯濱江現在很成功，房價堪比新天地。

徐匯濱江走的是宜居路線，10萬方的親水平臺、50萬方的公共空間、20余個文化地標，成了著名的濱水生活空間。

傳媒港建成、藝術活動不斷舉辦，徐匯濱江文化氣息越來越濃厚。

大城市文化中心通常是價值高地，全球都一樣。

楊浦濱江復制徐匯濱江，成為下一個“逛展、休閑、社交”濱水生活中心？

這一點又很難。

徐匯濱江能成功有很大的運氣成份。

世博會時徐匯濱江全面推倒重建，核心區幾乎看不到老房子。

清一色的全新空間在郊區很多，市區非常稀缺。

新天地是一個，成了頂級富人區；

瑞虹新城算一個，貴到看不懂。

楊浦濱江做不到，這樣的老房子很多，拆都拆不動。

幾年過去了，城市環境提升不大。

徐匯濱江的成功跟豪宅也有關，云錦東方、保利西岸、尚海灣豪庭二三期，有錢人扎堆能差到哪去。

楊浦濱江還是中產路線，大部分新房都是90-120平小戶型，居住定位可能還是超不過新江灣。

徐匯濱江還有一個優勢就是離外灘夠遠，黃浦濱江、世博濱江宜居性實在一般。

直到徐匯濱江，大家又找到了美好的生活方式。

黃浦給徐匯留了口飯吃。

與外灘錯位競爭，不看陸家嘴的高樓大廈、燈紅酒綠，我們看看黃浦江的開闊、世博公園的綠色。

徐匯濱江是獨有的松弛感，沒市中心的壓抑，又不是郊區的荒涼。

可惜的是，這一點優勢楊浦濱江又不具備。

北外灘濱江岸線貫通后，大家走不到楊浦濱江。

楊浦濱江總是生活在北外灘影子里，找不到自己獨特價值。

有機的城市空間就是產業、商業、生活的交織，少了一個都不行。

這三點對楊浦濱江來說都很難。

當然楊浦濱江也不是沒機會，就看能不能抓住。

無論如何互聯網企業來了，優勢在我。

B站主打Z時代，能夠牢牢把握住00后，走出跟徐濱不一樣的文化體驗說不定引領下一個20年。

有些00后裝修都搞成敘利亞風，年輕人想法很難猜。

互聯網企業多了也會形成產業氛圍，會聚集更多的互聯網企業過來。

希望美團、B站、字節多發發力。

楊浦五角場、大連路都有不少存量企業，看區里愿意不愿意疏導到楊浦濱江。

至少先把辦公樓燈點亮，人氣來了，商業活了，才有下一步的可能。

你對上面三個困難怎么看？有好的解決方案可以留在評論區。

最后補充一句，楊浦濱江算房價時基本都忽視了上面三個困難，直接默認100%建成。