近兩年，招商蛇口在北京通州拿下多宗宅地，圖為其云璟攬閱項目售樓處，該項目今年3月初開盤，目前去化近半。吳靜/攝影

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

近兩年，房地產市場深度調整，城市間銷售分化加劇，頭部房企紛紛聚焦一、二線城市，其中，北京市場憑借多年來穩定的銷售規模和市場潛力成為企業必爭之地。

在經歷了去年拿地收縮后，今年招商蛇口加大在北京“補倉”力度，年初至今先后在亦莊、通州八里橋斬獲2宗地塊，對于近期掛牌一宗通州宅地也公布了招標計劃。同時，其還參與了今年3月份海淀樹村地塊的競奪，與中海地產鏖戰265輪。

《中國經營報》記者了解到，截至去年年底，招商蛇口在北京布局有璀璨公元、璀璨時代、招商璽、元璽等17個項目。今年，其在通州、亦莊等區域陸續推出新盤，項目后續去化情況備受矚目。

亦莊再推新盤

近日，招商蛇口正在為其在亦莊的首個“好房子”項目招商序開盤緊張籌備。

據了解，今年1月20日，招商蛇口旗下北京招晨房地產開發有限公司以34.8億元底價摘得北京經濟技術開發區亦莊新城0202街區YZ00-0202-X24地塊（以下簡稱“X24地塊”），成交樓面價約4.04萬元/平方米。

X24R2地塊在出讓文件中明確提出要打造“亦莊好房子”模式，鼓勵居住用地設置面積不超過1000平方米的首層架空空間。這也是繼龍湖·觀萃和金茂·璞逸豐宜項目之后，北京第三個有架空層的項目，同時也是亦莊首個有架空層的項目。

地塊用地面積3.09萬平方米，容積率2.5，總建面10.83萬平方米，其中地上7.85萬平方米，規劃13棟7～18層住宅樓。

據了解，X24地塊是招商蛇口近幾年在北京亦莊獲取的第三個項目。早在2019年11月13日，招商蛇口以42.8億元競得北京經濟技術開發區路東區E9R3、E9R4地塊，溢價率0.5%，折合樓面價27936元/平方米。隨后，其與招商證券投資有限公司共同開發，招商蛇口持有項目50%權益。地塊后開發為限競房招商·臻瓏府，限銷售均價52695元/平方米，最高銷售單價不超過57965元/平方米。

之后，2023年6月份，招商蛇口以33.005億元價格在與通州接壤的臺湖板塊拿下一宗宅地，項目后定名為招商璀璨時代，于同年8月取得預售許可證，共規劃住宅834套，指導價5.8萬元/平方米。招商蛇口持有80%權益，目前已網簽467套，網簽均價56434元/平方米。

據了解，招商序項目向南約700米處就是招商蛇口目前在售新盤項目——招商璽。該項目地塊是在2023年6月由中皋置業以搖號方式競得，總價款79.12億元，期房銷售指導價為7.7萬元/平方米，現房銷售指導價7.9萬元/平方米。

拿地后，中皋置業與招商蛇口合作，由招商蛇口操盤，項目定位高端改善型需求，產品為面積段在143～226平方米的高端住宅，總計972套房源，開盤至今，目前網簽304套，網簽均價為7.7萬元/平方米。

而即將入市的X24地塊項目，則在產品定位上與招商璽進行差異化競爭。

在拿地之后的第二天，招商蛇口即發布X24地塊的總平面設計圖。3月16日，項目案名公布，定名招商序。

據項目銷售人員介紹，招商序的戶型為91至165平方米的三至四居，主力戶型為108平方米三居和127平方米四居。

在戶型設計上，所有的戶型南向均為內嵌式陽臺，北向的設備平臺變為了室內面積。此外，所有的邊戶還設計了飄窗。

以項目最小的91平方米戶型為例，南向內嵌陽臺6.2平方米贈送一半面積，飄窗6.1平方米全部贈送，北向設備平臺6.2平方米全部贈送。這樣一來，其總贈送面積達到了15.4平方米，實際使用率高達96.5%。同樣地，項目108、127、165平方米戶型的實際使用率分別高達95.43%、92.8%、93.64%。

招商蛇口北京相關負責人告訴記者，招商序的客群以亦莊為主，輻射朝陽、豐臺、大興，有一部分客群也來自海淀、西城，既包含有一定經濟實力的首套置業群體，也有不少改善型客群。

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，這種差異化營銷，可以滿足板塊內不同預算的置業需求，也能以此提高在板塊內的綜合競爭力。

深耕北京市場

除了亦莊的招商序項目外，招商蛇口今年3月份時，已率先在通州推出了區域內首個“好房子”項目——招商云璟攬閱。

去年10月23日，招商蛇口以底價9.92億元在通州梨園片區摘得一宅地，樓面價28584元/平方米，銷售指導價6.2萬元/平方米。拿地之后不足一個月，招商蛇口便公布了地塊規劃設計方案，項目于今年2月中旬開始排卡，今年3月初正式開盤。

據置業顧問介紹，項目共12棟樓367戶，涵蓋79～128平方米的二至四居。項目外立面為石材+鋁板材質，邊戶做了270度采光，室內客廳幾乎都為落地窗。

在得房率上，每個戶型都贈送開敞陽臺和設備平臺，除79平方米戶型外，其余三個戶型還贈送飄窗。置業顧問以89平方米的三居室為例向記者介紹，南側內嵌陽臺贈送一半面積，北側設備平臺全贈送，贈送面積約11.43平方米，得房率在90%左右。

該項目開盤首推230套房源，認購11.46億元，成交均價5.89萬元/平方米，去化率高達90.43%。目前，該項目網簽133套，網簽均價為5.9萬元/平方米。

據了解，招商蛇口于2023年加大在京拿地力度。當年，公司累計在全國獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，權益地價867億元，在北、上、廣、深的投資額占公司全部投資額的51%。在北京市場上，其耗資百億元，獲取多個項目。

據克而瑞統計，2023年，招商蛇口在北京取得106.4億元權益銷售額，排名第十位；全口徑銷售額160.81億元，排名第八位。

去年2月，原招商蛇口北京公司總經理呂傳來升任華北區域總經理。據悉，呂傳來曾經在長三角區域履職多年，在招商蛇口現任董事長蔣鐵峰擔任華東區域總時，曾擔任后者的助理。

呂傳來上任之后，招商蛇口2024年放緩了在北京拿地步伐，僅獲取上述招商云璟攬閱一個項目。

與此同時，公司加大在京項目去化，去年清明節假期期間，其在通州的璀璨公元推出“買一送一”促銷活動還曾引發市場關注。

2024年，招商蛇口在北京實現92.49億元權益銷售額，排名第八位；實現150.68億元全口徑銷售額，排名第七位。

根據招商蛇口近期發布的財報，2024年，招商蛇口在北京有璀璨公元、璀璨時代、招商璽、元璽等17個項目。

這些項目多位于北京南城區域。據業內人士介紹，在北京新房市場尚未企穩的當下，購房客群向核心區域集中，南城新房項目因為位置、配套等多重因素，大多面臨著去化考驗。

根據中指研究院發布的數據，今年一季度，招商蛇口在北京的全口徑銷售額為48.6億元，排名第六；權益銷售額34.5億元，排名第七。

招商蛇口北京相關負責人表示：公司今年一季度在北京市場取得了四個區域網簽銷冠，其中元璽在石景山區域拿下網簽三冠王；招商臻園取得豐臺區網簽銷冠；招商璽在大興區取得網簽銷冠的成績；通州璀璨公元和云璟攬閱位列區域網簽榜前兩名，璀璨公元更是一季度網簽三冠王。

其表示，在改善型產品主導市場的當下，招商蛇口更注重用產品和服務獲得購房者認可，幾乎每個項目都配置了會所，用于業主的日常生活服務。盡管市場競爭激烈，但公司不會在價格上作讓步。

加大“補倉”力度

自去年四季度以來，在一系列政策刺激下，核心一、二線城市銷售端開始企穩。頭部房企加大在核心城市拿地力度。

在經歷了去年收縮拿地規模后，招商蛇口今年也加大“補倉”力度。在北京市場，今年3月18日北京海淀樹村地塊的爭奪中，招商蛇口與中海地產博弈到最后，歷經近3個小時、265輪競拍，但該地塊最終由中海地產以75.02億元競得該宗地，溢價率27.93%，樓面價約10.23萬元/平方米，刷新北京單價“地王”。

今年4月8日，通州區八里橋FZX-0401-6044、6049地塊迎來出讓，吸引招商蛇口、中國金茂+東亞新華、綠城中國、中海地產等幾家房企競拍。最終經過155輪舉牌后，招商蛇口以27.082億元競得，溢價率16.28%，成交樓面價約3.12萬元/平方米。

在八里橋地塊出讓之前，招商蛇口便展示了必須拿下的決心。公開信息顯示，今年3月初，招商蛇口旗下北京招勝房地產開發有限公司針對通州八里橋地塊曾發布項目總承包和監理的招標計劃。

該地塊正南方向緊鄰通惠河，出讓公告中特別提到，濱水一側需采用退臺式建筑布局，以形成良好的濱河景觀界面。據張凱介紹，地塊周邊近兩年未有新地塊推出，在土地供應斷檔、存量項目快速消化和本項目房地價差充裕的背景下，此次地塊入市將有效填補區域改善型住房缺口。

此外，今年3月27日，通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊正式掛牌，起始價6.36億元，地塊與云璟攬閱項目相鄰。而在其掛牌之前，招商蛇口和中鐵建地產就已先后公開了對其的招標計劃。云璟攬閱熱銷在前，招商蛇口拿地意圖強烈。

招商蛇口北京相關負責人表示，公司今年在北京銷售目標是沖擊市場前三名，隨之相對應的是增加土儲規模，但是因為北京土拍市場的不確定性，公司會理性評估每一塊土地，不會盲目擴張。

（編輯：盧志坤 審核：童海華 校對：張國剛）