最近，一則 “富婆跳單千萬濱湖豪宅” 的消息在網上炸開了鍋。

據說這位身價上億的富婆老板，在購買濱湖一套千萬級別的望海潮疊墅時，上演了一出 “跳單大戲”，成交價950萬。網友們紛紛化身 “吃瓜群眾”，議論得熱火朝天。

不過，今天咱們先把這熱鬧的 “瓜” 放一放，將目光聚焦在這套引發熱議的濱湖望海潮疊墅上。

NO.1|壹

改善當道，品質卷出新高度

當前濱湖二手房價格下滑的主要原因

1、投資客撤離與拋售潮

濱湖區曾是投資熱點，2021年掛牌均價達32691元/㎡，但2024年已跌至23393元/㎡。限價盤（如云谷、寶能等）因投資客集中，在市場下行期出現大規模降價拋售，部分房源總價甚至低于市場價近300萬。

2、供需失衡與新房沖擊

供應過剩：濱湖土地供應持續增加，新房項目品質升級，擠壓老舊二手房市場。

需求轉移：購房者偏好改善型產品，導致房齡超10年、品質較差的二手房流動性下降。例如，春融苑小區成交價從2.4萬/㎡降至1.4萬/㎡。

目前濱湖區在售新房樓盤：

作為遠大地產在濱湖省府東板塊精心雕琢的高端豪宅作品，合肥遠大九廬以 3.5 萬元 /㎡的整體均價亮相，單套總價可觀，搭配 8000 元 /㎡的超高裝修標準，強勢錨定合肥豪宅市場高端定位，引發市場對其品質與價值的高度關注，同時也讓部分購房者對性價比展開討論。

在產品設計上，項目匠心獨運。小高層涵蓋 156㎡、180㎡、260㎡等多種戶型，洋房則推出 190㎡、240㎡的大尺度空間，滿足高端客群對居住空間的多元需求。作為合肥首批智慧住宅三星示范項目，遠大九廬深度融合前沿科技，從智能安防到全屋智能家居系統，為住戶打造便捷、安全、舒適的智慧生活場景。此外，精工匠造的裝修細節，從高端品牌家電配置到高品質裝修材料的選用，無不彰顯豪宅風范。

區位方面，項目占位濱湖省府東板塊，具備一定的發展潛力。然而，目前周邊空地較多，配套的地鐵線路、學校資源以及商業設施尚需時日逐步落地完善，這使得項目周邊生活便利性暫時受限，也成為部分購房者在置業決策時的考量因素。

市場反饋顯示，遠大九廬憑借高端定位、智慧住宅的創新屬性以及奢華的裝修標準，吸引了眾多追求品質生活的高端客群目光。盡管周邊配套尚在發展階段，但隨著濱湖省府東板塊的不斷建設，項目的區位價值有望進一步釋放。業內人士指出，遠大九廬或將成為區域豪宅標桿，但還需通過時間來兌現周邊配套，以強化其在豪宅市場的競爭力和吸引力。

作為越秀地產布局合肥的重要項目，越秀和樾府以 450 萬 - 850 萬的備案總價，在濱湖省府東板塊嶄露頭角，憑借產品規劃與區域雙極優勢，吸引眾多改善型客群目光，同時其周邊環境與配套現狀也引發市場熱議。

項目規劃上，16 棟住宅樓與 5 棟配套設施樓錯落分布，其中 15 棟 12 - 17 層小高層與 1 棟 11 層洋房，營造出低密舒適的居住氛圍。140 - 220㎡的戶型面積段，精準契合改善型客群對空間尺度的追求。在產品打造上，注重細節與品質，從建筑選材到室內空間布局，都彰顯出高端住宅的匠心與格調，力求為住戶提供優質居住體驗。

區位方面，項目站位濱湖省府與駱崗雙極核心，盡享區域發展紅利，周邊交通路網逐步完善，便于居民快速通達城市各處。然而，項目臨近安置房，一定程度上影響居住環境的純粹性；同時，區域內商業配套設施缺乏，難以滿足居民多樣化的消費需求，成為項目發展的制約因素。

市場反饋顯示，越秀和樾府憑借獨特的區位優勢與產品規劃，已吸引不少改善型客群關注。盡管存在周邊環境與配套短板，但隨著濱湖省府東板塊的持續發展，項目的區位價值有望進一步提升，未來或將在合肥改善型住宅市場占據重要一席。

作為合肥省府板塊的低密高端住宅項目，越秀觀樾以 48106 元 /㎡的備案均價入市，疊加當前 97 折優惠，單套總價仍處高位，成為合肥樓市中極具話題性的改善型豪宅。其高門檻的價格定位，在吸引高凈值客群關注的同時，也引發市場對其去化速度的探討。

項目在產品規劃上極具吸引力，容積率僅 1.5，規劃 7 - 10 層洋房產品，面積段涵蓋 212㎡、263㎡、311㎡，純粹的大戶型設計保障了社區圈層的純粹性。低密的規劃不僅帶來更開闊的樓間距和居住舒適度，更契合高端客群對品質生活的追求。

區位上，越秀觀樾緊鄰省府，周邊教育、商業、醫療等配套成熟，占據城市核心資源。步行范圍內即可享受優質的生活服務，便捷的交通網絡也能快速通達城市各個區域。然而，項目南邊、東邊目前為空地，城市界面尚顯不足，一定程度上影響了項目的視覺觀感和居住氛圍。

市場反饋顯示，越秀觀樾憑借省府旁的核心地段優勢、低密洋房的稀缺屬性，以及高端改善的產品定位，已吸引眾多改善型客戶關注。但較高的總價和稍顯遜色的城市界面，也使得部分客戶在選擇時持謹慎態度。未來，項目若能依托區域發展，進一步優化周邊環境，或將更有力地鞏固其在合肥高端住宅市場的地位。

作為高速地產在合肥打造的第二座壹品系豪宅項目，高速壹品森境以3.3萬元/㎡的均價入市，單套總價區間達600萬-800萬元，成為合肥新計容政策下首個第四代住宅項目。這一價格定位使其躋身合肥高端住宅市場頭部陣營，但較高的上車門檻也引發市場對客群適配性的討論。
項目在產品設計上突破傳統，引入“垂直森林立體生態大宅”理念，通過立體花園、270°環幕視野、約45㎡空中花園贈送等創新設計，實現約120%的房屋使用率。作為第四代住宅代表，其融合院落生態與現代平層優勢，既解決高端客群對自然棲居的需求，又保留城市核心資源配套，被業界視為合肥住宅迭代的里程碑式作品。
區位方面，項目坐落于濱湖新區環湖CBD板塊，緊鄰地鐵1號線及徽州大道等主干道，教育、醫療、商業配套完善。不過，相較于合肥主城區，濱湖新區仍處于發展階段，部分傳統主城改善客群認為其地理位置稍顯邊緣，通勤距離成為權衡因素之一。
市場反饋顯示，項目憑借稀缺的低密規劃、奢裝會所及第四代住宅的差異化競爭力，已吸引高端客群關注。業內人士分析，此類產品或將重塑合肥豪宅市場格局，但其區位價值仍需與產品力形成更深度互證以擴大客源輻射范圍。

作為高速地產布局合肥濱湖金融板塊的開山之作，高速壹品以 3.8 萬元 /㎡的備案均價強勢入市，單套總價直指千萬級，一舉刷新區域高端住宅價格天花板，成為城市財富階層置業的全新焦點。這一價格定位雖彰顯項目豪宅屬性，卻也因較高的上車門檻，引發市場對其客源輻射范圍的廣泛探討。

項目在產品規劃上聚焦高階改善需求，精心打造建面約 180-318㎡的奢闊平層，更推出約 585㎡的總裁級躍層產品，以大尺度空間設計詮釋高端生活方式。項目周邊環繞多個成熟社區，教育、商業、醫療等資源配套已臻完善，業主可輕松暢享一站式便捷生活。

區位上，項目所處的濱湖金融板塊，雖坐擁區域發展紅利，但相較于合肥主城區，仍存在一定的空間距離。部分來自主城區的改善客群在置業時，將通勤成本與距離納入重要考量因素，認為其地理位置相對偏遠。不過，隨著區域交通路網的不斷完善與城市框架的持續拓展，項目區位潛力正逐步釋放。

市場表現方面，高速壹品憑借其千萬級豪宅的稀缺屬性、成熟的周邊配套以及獨特的產品定位，已吸引眾多高端客群的目光。其稀缺性與品質感，或將重塑濱湖高端住宅市場格局。但如何進一步強化區位價值與產品力的融合，擴大客源覆蓋范圍，仍是項目未來發展的重要課題。

作為華潤置地華東首座望雲系扛鼎之作，合肥望雲由華潤置地與合肥城建強強聯袂打造，以滿分 120 競品質的卓越標準強勢登場，成交均價 3.1 萬 /㎡，單套總價直指數百萬，一舉躍入合肥高端住宅市場前列。這一價格定位雖彰顯項目品質與格調，卻也因較高的置業門檻，引發市場對其目標客群范圍及市場接受度的熱議。

項目精心規劃建面約 143-220㎡的純改善戶型，專注滿足高端客群對品質生活的追求。以匠心獨運的空間設計，將功能性與舒適性完美融合，每一處細節都彰顯著對品質生活的極致詮釋。

區位上，項目落子濱湖環湖 CBD 板塊，地段優勢顯著。不過，項目周邊城市建設現狀卻差強人意，東邊大片空地的存在，一定程度上影響了區域整體形象與居住氛圍。盡管濱湖環湖 CBD 板塊發展潛力巨大，但周邊環境現狀與項目的高端定位形成反差，且相較于合肥主城區，仍存在一定通勤距離，這也成為不少改善型購房者在決策時的顧慮因素。

市場表現方面，憑借華潤置地的品牌影響力、望雲系的高端產品定位以及滿分競品質的卓越實力，合肥望雲已吸引眾多高端客群的關注。然而，周邊相對一般的城市建面狀況，以及較高的價格門檻，使得項目在擴大客源覆蓋范圍上面臨挑戰。如何進一步提升周邊環境品質，強化項目區位價值與高端產品力的融合，成為項目未來發展亟待解決的重要課題。

作為合肥最后一批競品質限價盤，高速尚闔院以嚴苛標準匠造高端改善住區，毛坯限價 27612 元 /㎡，備案均價約 2.7 萬 /㎡，主力面積段 140-248㎡，整體規劃以小高層為主，輔以少量低密產品，打造純粹改善社區。其價格定位雖高于普通住宅，卻以 "競品質" 硬核指標形成價值錨點，成為合肥高端改善市場的稀缺入場券。

自亮相以來，高速尚闔院憑借 "限價紅盤 + 純粹改善" 雙重標簽吸引市場矚目，印證高端改善客群對其產品力的認可。業內分析指出，作為合肥稀缺的競品質限價項目，其價格較同品質非限價盤低約 20%-30%，形成顯著的性價比優勢，同時小高層規劃、大戶型配比避免了社區業態混雜，保障居住圈層純粹性，成為地緣改善、主城客群升級置換的核心選擇。盡管面臨新房市場競爭加劇的挑戰，項目以 "限價不降價" 的品質堅守，通過精細化戶型設計、高標準公區配套，建立差異化競爭力。隨著合肥改善需求持續釋放，高速尚闔院或將成為競品質時代高端住宅的價值標桿，為區域市場樹立改善產品新標尺。

作為濱湖新區備受關注的滿分競品質項目，遠大璟庭里自面市以來便憑借獨特的優勢在房地產市場中占據一席之地。項目在售戶型面積約 111-131㎡，均價約 2.6 萬元 /㎡，且是濱湖不多見的毛坯限價盤。目前，項目優惠力度較大，折后價格低至 2.1 萬元 /㎡，相當于打 8 折，這一價格優勢使其在濱湖樓市中極具競爭力，吸引了眾多購房者的目光。

區位上，遠大璟庭里所處的濱湖新區發展潛力巨大，但項目周邊也存在一些需要購房者關注的因素。項目西邊靠近高速路，可能會存在一定的噪音問題，尤其是低樓層住戶可能會受到較大影響。不過，購房者在選擇房源時，可以盡量選擇高樓層或者遠離高速路的戶型，以減少噪音干擾。南邊是醫院，醫院周邊人流量較大，可能會出現道路擁堵的情況，特別是在就醫高峰時段。但醫院的存在也為業主提供了便捷的醫療服務，方便日常的健康保障。

作為競品質項目，偉星濱江道以多元戶型布局覆蓋改善型客群，主力戶型面積約 109-190㎡，均價約2.7萬 /㎡。當前項目推出較大力度優惠，最低可享 75 折，折后價格降至 2.1 萬 /㎡，顯著拉低高端市場上車門檻，形成價格競爭力，吸引注重性價比的改善型購房者關注。

項目所處地段交通便利性突出，臨近地鐵 1 號線，為日常出行提供快捷選擇。然而，周邊城市界面存在優化空間，東邊、南邊空地待開發，一定程度影響當前居住氛圍。且距離 1 號線地鐵車輛段較近，可能存在的噪音問題，成為部分購房者考量的因素。不過，隨著區域后續規劃建設推進，周邊環境有望逐步改善。

憑借優惠后的價格優勢及競品質項目的品質背書，偉星濱江道在市場上具備一定吸引力，尤其對預算有限的改善型客戶形成較強拉力。但需正視周邊環境短板對項目價值的影響，未來需通過區域配套完善及自身品質呈現，進一步提升市場認可度。業內認為，其價格與品質的平衡策略或能在競爭激烈的市場中占據一席之地，不過仍需時間驗證區位條件與產品力的協同效應。

合肥軌道雲濤作為濱湖新區省府板塊的純新疊墅項目，以稀缺低密規劃與創新產品設計為核心競爭力，定位高端改善市場。項目規劃22棟疊墅，主力面積195-330㎡，共計292套房源，容積率僅1.3，西北角緊鄰地鐵口，一路之隔為方興湖公園，形成 “地鐵 + 湖景” 的雙重稀缺價值。

項目目前價格待定，預計入市均價或達3.5萬 - 4.5萬 /㎡，單套總價區間約 700 萬 - 1500 萬元，成為合肥疊墅市場價格新標桿。不過，相較于高速壹品森境 3.3 萬 /㎡的均價，軌道雲濤的定價需與省府板塊發展成熟度形成互證，當前周邊城市界面一般的現狀可能制約客群接受度。

作為合肥軌道布局的重要住宅項目，廬月汀雲規劃建設 12 棟小高層、5 棟洋房及 1 棟酒店，形成低密復合住區。項目主力戶型建面約 138-235㎡，總戶數 638 戶，定位改善型高端客群。目前價格信息暫未釋放，其產品定價與市場預期的匹配度，將成為后續入市的關鍵看點。

項目依托合肥軌道品牌背書，未來在交通規劃聯動上具備想象空間，若鄰近地鐵線，可借力城市軌道交通網絡，縮短與主城區的通勤距離。所在區域若處于城市發展新興板塊，隨著周邊規劃的學校、地鐵等配套逐步落地，板塊價值有望提升。挑戰與現狀：當前周邊城市界面較為普通，缺乏成熟商圈或標志性配套，生活便利性暫未達峰值。尤其規劃中的教育資源與地鐵線路尚需時間推進，對于注重即時配套的改善客群而言，區位成熟度仍需等待驗證，短期內通勤與生活半徑的適配性可能成為決策考量因素。

NO.2|貳

濱湖豪宅的“天花板級”成交

融創望海潮位于環湖CBD板塊，周邊有融創茂、濱湖銀泰、合肥師范附小、48中多項配套資源環繞。

項目產品容積率僅有1.2，主打洋房+別墅，僅有287戶；小區密度低、居住舒適度高，瞄準的也是濱湖高端改善客群。

除了融創在合肥高端改善市場的突出表現和影響力之外，融創望海潮距離巢湖直線距離僅有1.2KM，這可能是“1公里紅線”下濱湖距離巢湖最近的樓盤了。

小區當年備案均價2.7萬/m2，高峰期該小區成交均價突破4萬/m2，隨著市場大環境的影響，也是連續3年成交均價下滑，目前二手房成交均價3萬/m2。

但我們從近期的成交情況來看，成交量不大，畢竟總價比較高，加上最近成交的一套950萬疊墅。

盡管價格有一定的起伏，但相較于合肥其他區域的二手房，望海潮疊墅的價格依然處于高位，這也充分體現了其在疊墅、別墅等墅類的稀缺性和受歡迎程度。

NO.3|叁

從“深度回調”到“價值反攻”

濱湖的二手房市場一直以來都是合肥房地產市場的焦點。

合肥4月二手房參考均價14206元/平，環比3月下降2.37%，4月成交量2604套，環比下降30%。

從近期二手房房源掛牌價格來看，合肥二手房市場分化加劇，不僅邊緣板塊二手房降價，就連一些品質小區，甚至一些豪宅項目，業主也在割肉出讓。

比如政務區恒大華府一套304.08㎡房源，掛牌價960萬，降價300萬。綠城玫瑰園一套203.2平米房源，掛牌價850萬，也降價300萬。棠溪人家一套370.6㎡房源，掛牌價2280萬，降價200萬……

而濱湖新區4月二手房參考均價21353元/ 平 ，雖然環比3月下降了1.25%，但依然遠遠高于合肥的整體二手房均價。

但這兩天濱湖豪宅葛洲壩中國府的成交價破發的消息，也是在朋友圈傳開了。

可以看到，房源是146平的洋房，成交單價3.5萬/㎡，總價520萬。

成交單價達到3.5萬/㎡，對比當初開盤的時候，中間樓層價格全部在3.6萬-3.7萬/㎡。可以這個成交價已經跌破開盤價了！

我們整理了部分濱湖二手房的成交情況，90%都是處于下跌情況，鉑悅天匯4月環比下跌6.18%、融創濱湖印環比下跌5.37%。

上漲的有春融苑、藍鼎觀湖苑、振徽苑、棠溪人家等等。

NO. 4｜肆

結語

濱湖二手房市場在經歷了一段時間的起伏后，目前呈現出供大于求但局部有回暖跡象的局面。望海潮疊墅的高價成交，一方面體現了濱湖高端房產市場的需求依然存在，對于那些追求高品質生活、有較強經濟實力的購房者來說，優質的房產依然是他們資產配置和居住改善的首選。另一方面，整個濱湖二手房市場的掛牌量激增和成交量相對不足的矛盾，也反映出市場的觀望情緒依然濃厚。

當下，濱湖正站在“規劃紅利兌現”的關鍵節點：寶能城重塑天際線、地鐵12號線激活城市動脈、方興湖片區定義未來生活。這些超級IP的疊加，標志著濱湖正式邁入"規劃變現"與"價值裂變"的雙重加速期。