站在當下的這個時間點看，2025年房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)，已經(jīng)基本明確：

政策面上，2025年初，全國兩會首次將“穩(wěn)住樓市股市”寫入總體要求，并明確“建設(shè)好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向；

供給側(cè)上，2025年一季度“地王”頻出，顯示房企拿地的信心正在持續(xù)恢復；

需求側(cè)上，雖然從全國范圍冷熱不均，但強一二線城市的房價已經(jīng)率先企穩(wěn)。

行業(yè)整體看起來不復冰冷，但從房企的體感來說，乍暖還寒。

而剛剛過去的年報季，正是這種體感的最佳寫照。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已經(jīng)發(fā)布2024年財報的房企中，有超過60%的房企陷入虧損，行業(yè)平均凈利潤率跌至歷史低點。

到了這個時刻，地產(chǎn)人才驚覺，當2021年行業(yè)總量到達頂峰時，保利在它一年一度的白皮書中提出，要學習制造業(yè)的精細化管理和運營是多么前瞻。

作為行業(yè)內(nèi)位數(shù)不多的具有頂級戰(zhàn)略能力的頭部房企，保利已經(jīng)連續(xù)九年的白皮書中不斷更新自己對行業(yè)的洞察和判斷，并以此作為自己的戰(zhàn)略布局和戰(zhàn)術(shù)制定的原點。

從結(jié)果來看，這種戰(zhàn)略領(lǐng)先的優(yōu)勢，讓保利一直在保持著進化的能力：

從2018年發(fā)布行業(yè)的第一份白皮書，到2023年登頂成為行業(yè)第一，再到如今，保利已經(jīng)連續(xù)兩年穩(wěn)坐行業(yè)TOP1。

4月28日，保利發(fā)展發(fā)布了2024年年報。單純從數(shù)據(jù)看，保利的2024年過的并不容易：

銷售3230.29億，依舊是行業(yè)TOP1。營收3116.7億，凈利潤97.4億。雖然指標都有不同程度的下滑，但保利依舊成為行業(yè)內(nèi)位數(shù)不不多的實現(xiàn)盈利的房企。

更重要的是，在常規(guī)的財務數(shù)據(jù)之外，我們也不要忽視，一些新的變量也正在發(fā)生。

龍頭之所以為龍頭，就是永遠都能率先看到行業(yè)的轉(zhuǎn)機，比別人多走一步。

2024年對房企來說，無疑是最困難的一年。

這一年，全國新建商品房銷售額為96750億元，同比下降17.1%，全年銷售額破千億元的房企僅剩11家。

2024年，保利發(fā)展夯實了自己的“肌肉”，穩(wěn)住了整體的基本盤。

從銷售規(guī)模維度，2024年保利實現(xiàn)全口徑銷售金額3230.29億，守住了行業(yè)TOP1的寶座。

一個基本的趨勢是，頭部房企越來越重視規(guī)模效應。主要分為兩個層面：

第一，銷售規(guī)模對安全系數(shù)高的房企來說，是加分項。且在下半場的競爭中，銷售規(guī)模也是入圍決賽圈的重要指標之一。

更大銷售規(guī)模，意味著更大的市占率。行業(yè)具有很強的馬太效應，強者恒強的行業(yè)特性決定了頭部房企要想保持行業(yè)的領(lǐng)先地位，就不能完全放棄對銷售規(guī)模的追求。

第二，這里的規(guī)模效應，也不僅僅指銷售規(guī)模。從保利的年報來看，在銷售規(guī)模之外，保利也重視在手現(xiàn)金的規(guī)模。

截至2024年底，保利在手現(xiàn)金規(guī)模1342億，處在行業(yè)最高區(qū)間。

更大的在手現(xiàn)金規(guī)模，意味著保利在不斷提高企業(yè)發(fā)展的安全系數(shù)。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭加劇和政策變化，房企的利潤率不斷下降。開發(fā)業(yè)務的毛利率和凈資產(chǎn)收益率（ROE）大幅下滑，凈資產(chǎn)收益率從過去的12%降至目前的3%左右。

為了應對利潤下降的挑戰(zhàn)，房企需要更加注重現(xiàn)金流的健康。

除此之外，更大的在手現(xiàn)金規(guī)模也意味著房企將擁有更大的發(fā)展彈性。

在行業(yè)全面向好的轉(zhuǎn)折期，擁有足夠的現(xiàn)金規(guī)模，也能夠保證房企有充足的子彈和流動性來進行一系列的前瞻布局。

為此，保利一直都在主動積極地制定一系列的舉措保證現(xiàn)金流的充足和安全。

2024年，保利實現(xiàn)銷售回籠3277億元，簽約回籠率超過100%；當年銷售當年回籠率79.6%，較去年進一步提升1.3個百分點。

保利不僅實現(xiàn)了現(xiàn)金安全，同時還實現(xiàn)了當年資金收支的動態(tài)平衡，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流63億元，已保持連續(xù)第七年為正。

為什么戰(zhàn)略前瞻在當下的房地產(chǎn)市場如此重要？

因為當下的房地產(chǎn)市場，舊有的單一打法已經(jīng)不再適用。

對房企來說，是把時間和精力都花在舊戰(zhàn)場上，還是變化中不斷積累新時代下中長期的關(guān)鍵要素，構(gòu)成了房企不同的戰(zhàn)略側(cè)重。

在這個全面的大分化時代，相比之前2008年、2015年兩輪樓市周期，眼前這輪周期的結(jié)構(gòu)性特征非常突出。

結(jié)構(gòu)性市場的魅力在于，沒有一招鮮吃遍天。房企只有不斷思考，誰能有更加前瞻的判斷，一步領(lǐng)先，才能步步領(lǐng)先。

像保利這類老牌房企，之所以能長期躋身頭部房企陣營，其核心原因在于這類房企領(lǐng)先的銷售業(yè)績背后是無可比擬的戰(zhàn)略思維優(yōu)勢，具體表現(xiàn)為三個“堅定”。

1）堅定去庫存，才能有更好的騰挪空間。

面對行業(yè)的深度調(diào)整期，與其被動等待行業(yè)好轉(zhuǎn)承受資金擠壓，不如掌握騰挪的主動權(quán)。

保利發(fā)展的選擇，不是躺平等待，而是主動攻堅，通過調(diào)、換、轉(zhuǎn)、退，加速健康出清，為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型掃清空間。

針對存量項目，保利發(fā)展實施煥新組合拳，通過完善教育交通等配套資源、定制交付、展示煥新等方式提高項目市場競爭力，全年 2022 年以前獲取的存量項目簽約面積 1078 萬平方米，推動在手存量項目面積下降超過 20%。

2）堅持調(diào)結(jié)構(gòu)，才能有更好地動能構(gòu)建未來。

戰(zhàn)略就是取舍，核心是把有限的資源分配到最能產(chǎn)生效益的的地方。而保利通過不斷調(diào)整其土儲結(jié)構(gòu)以提高資產(chǎn)質(zhì)量。

未開工存量土地方面，保利早在2023初推行“調(diào)轉(zhuǎn)換退”，即通過調(diào)規(guī)轉(zhuǎn)性、換地、退地等多種方式，優(yōu)化存量用地，降低抵消資金占壓。

在某種程度上而言，這種主動的出清和調(diào)整確實也在短期內(nèi)讓保利的利潤端承壓。

但更長遠看，保利的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)有了一個更加堅實且健康的基礎(chǔ)。

截止2024年末，公司在手土地儲備計容面積約6258萬方，基本位于一二線核心城市、粵港澳大灣區(qū)、長三角的三線城市，其中存量土地儲備下降20%。

3）堅持投入做產(chǎn)品，未來的時代一定是產(chǎn)品為王的時代。

保利發(fā)展是首個提出“品質(zhì)時代”的房企，也是最先落實產(chǎn)品制勝理念的公司。公司已形成“天悅?cè)撕汀比螽a(chǎn)品系十二大子品牌，持續(xù)打造好產(chǎn)品+好服務。

總的來說，面對房地產(chǎn)行業(yè)不同階段特征和復雜多變的政策格局，保利發(fā)展有能力靈活把握戰(zhàn)略方向，迅速調(diào)整經(jīng)營策略。

而前瞻性的、穩(wěn)定的發(fā)展戰(zhàn)略使得保利能夠緊跟趨勢，充分把握城市分化驅(qū)動的結(jié)構(gòu)性行情帶來的行業(yè)發(fā)展機遇。

戰(zhàn)略的本質(zhì)，不是目標，也不是口號，是“如何去做”的方針指導。而戰(zhàn)略能力，背后是企業(yè)的認知和經(jīng)營心態(tài)。

對一艘巨型航母來說，把籌碼堆到最好的機會上，既考驗魄力，也考驗定力。

這一點，保利同樣優(yōu)秀。

要知道，保利最厲害的地方就在于，不僅擁有領(lǐng)先的認知，還能夠做到知行合一。

換個更直接的說法就是，保利不僅有強大戰(zhàn)略能力，又有強大的戰(zhàn)略執(zhí)行力。

這種強大執(zhí)行力體現(xiàn)在以下兩個方面，一是城市聚焦，二是產(chǎn)品打磨。

首先，過去幾年，保利最重要的舉措之一，就是不斷聚焦。把戰(zhàn)場不斷聚焦到核心城市。

這種聚焦的策略，正在成為保利銷售的重要支撐。

2024年，保利深耕38個核心城市，銷售占比達到90%，較去年提升2個百分點；38個核心城市銷售市占率達7.1%，較去年進一步提升0.3個百分點，其中14個城市市占率在10%以上，16個城市連續(xù)三年排名當?shù)厥袌銮叭?/p>

而這種通過聚焦核心城市帶來的銷售動能，源于保利持續(xù)不斷聚焦的拿地策略。

2024年，保利主動控制投資規(guī)模，聚焦核心城市，拓展優(yōu)質(zhì)項目，新增拓展總地價683億元。99%投資金額位于 38 個核心城市，74%投資金額位于北上廣一線城市的核心區(qū)域核心板塊。

數(shù)據(jù)足以證明，保利在核心城市的打法和能力的有效性。

其次，在提出品質(zhì)時代之后，保利果斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，致力于做出時代需要的產(chǎn)品。

3月31日晚，住建部出臺了國家標準「住宅項目規(guī)范」，今年5月1日起正式實施。文件的出臺也意味著，行業(yè)的未來機會將會留給那些已經(jīng)提早做好準備的房企。

2024年保利全面踐行客戶戰(zhàn)略，“天悅?cè)撕汀碑a(chǎn)品品牌得到行業(yè)高度認可，克而瑞中國房地產(chǎn)產(chǎn)品力榜單中實現(xiàn)大幅躍升至第二名。

保利2024年首開的增量項目中，七成銷售流速達到板塊前 2 名。

對房企來說，真正基于一個完全不變的邏輯跑贏一個又一個周期的，在現(xiàn)實中非常少數(shù)。大部分時候，房企都是在研究、布局、驗證、糾偏和重建中，不斷優(yōu)化戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。

面對行業(yè)深度調(diào)整，保利發(fā)展以戰(zhàn)略主動為先手，明確“三大主業(yè)”方向，全面構(gòu)建“投資開發(fā)+不動產(chǎn)經(jīng)營+綜合服務”業(yè)務格局。

事實上，保利的經(jīng)營業(yè)務收入曲線已經(jīng)成型。

報告期末，保利酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業(yè)經(jīng)營類資產(chǎn)全年實現(xiàn)營業(yè)收入40億元；保利物業(yè)合同管理及在管面積分別約為9.9億平方米與8.0億平方米，繼續(xù)穩(wěn)固物業(yè)行業(yè)龍頭的位置。

房企戰(zhàn)略的價值，只能靠時間來證明。

復盤來看，保利作為行業(yè)龍頭，在濃縮了其行業(yè)洞察、戰(zhàn)略思考的連續(xù)9年的白皮書中提出的所有的預判，大部分都正在一一變成現(xiàn)實：

• 2017年率先提出行業(yè)進入了總量見頂時代；
• 2022年提出的行業(yè)“五化“趨勢，行業(yè)存在巨大的結(jié)構(gòu)性機會；
• 2023年提出的品質(zhì)時代……

這是保利戰(zhàn)略能力領(lǐng)先的最好背書。

房地產(chǎn)行業(yè)從來都是長期主義的生意。

在如今泥沙俱下的房地產(chǎn)市場里，這句話的含金量還在不斷上升。

行業(yè)的烏云依舊在，也可能長時間籠罩在頭頂。但從保利目前的戰(zhàn)略和行業(yè)判斷來看，至少我們看到了行業(yè)龍頭的信心。

而在當下，信心比什么都重要，這才是像保利發(fā)展這樣的龍頭對房地產(chǎn)行業(yè)更重要的意義。