站在當下的這個時間點看，2025年房地產行業止跌回穩，已經基本明確：

政策面上，2025年初，全國兩會首次將“穩住樓市股市”寫入總體要求，并明確“建設好房子”作為產業轉型方向；

供給側上，2025年一季度“地王”頻出，顯示房企拿地的信心正在持續恢復；

需求側上，雖然從全國范圍冷熱不均，但強一二線城市的房價已經率先企穩。

行業整體看起來不復冰冷，但從房企的體感來說，乍暖還寒。

而剛剛過去的年報季，正是這種體感的最佳寫照。

據不完全統計，目前已經發布2024年財報的房企中，有超過60%的房企陷入虧損，行業平均凈利潤率跌至歷史低點。

到了這個時刻，地產人才驚覺，當2021年行業總量到達頂峰時，保利在它一年一度的白皮書中提出，要學習制造業的精細化管理和運營是多么前瞻。

作為行業內位數不多的具有頂級戰略能力的頭部房企，保利已經連續九年的白皮書中不斷更新自己對行業的洞察和判斷，并以此作為自己的戰略布局和戰術制定的原點。

從結果來看，這種戰略領先的優勢，讓保利一直在保持著進化的能力：

從2018年發布行業的第一份白皮書，到2023年登頂成為行業第一，再到如今，保利已經連續兩年穩坐行業TOP1。

4月28日，保利發展發布了2024年年報。單純從數據看，保利的2024年過的并不容易：

銷售3230.29億，依舊是行業TOP1。營收3116.7億，凈利潤97.4億。雖然指標都有不同程度的下滑，但保利依舊成為行業內位數不不多的實現盈利的房企。

更重要的是，在常規的財務數據之外，我們也不要忽視，一些新的變量也正在發生。

龍頭之所以為龍頭，就是永遠都能率先看到行業的轉機，比別人多走一步。

2024年對房企來說，無疑是最困難的一年。

這一年，全國新建商品房銷售額為96750億元，同比下降17.1%，全年銷售額破千億元的房企僅剩11家。

2024年，保利發展夯實了自己的“肌肉”，穩住了整體的基本盤。

從銷售規模維度，2024年保利實現全口徑銷售金額3230.29億，守住了行業TOP1的寶座。

一個基本的趨勢是，頭部房企越來越重視規模效應。主要分為兩個層面：

第一，銷售規模對安全系數高的房企來說，是加分項。且在下半場的競爭中，銷售規模也是入圍決賽圈的重要指標之一。

更大銷售規模，意味著更大的市占率。行業具有很強的馬太效應，強者恒強的行業特性決定了頭部房企要想保持行業的領先地位，就不能完全放棄對銷售規模的追求。

第二，這里的規模效應，也不僅僅指銷售規模。從保利的年報來看，在銷售規模之外，保利也重視在手現金的規模。

截至2024年底，保利在手現金規模1342億，處在行業最高區間。

更大的在手現金規模，意味著保利在不斷提高企業發展的安全系數。

隨著房地產行業的競爭加劇和政策變化，房企的利潤率不斷下降。開發業務的毛利率和凈資產收益率（ROE）大幅下滑，凈資產收益率從過去的12%降至目前的3%左右。

為了應對利潤下降的挑戰，房企需要更加注重現金流的健康。

除此之外，更大的在手現金規模也意味著房企將擁有更大的發展彈性。

在行業全面向好的轉折期，擁有足夠的現金規模，也能夠保證房企有充足的子彈和流動性來進行一系列的前瞻布局。

為此，保利一直都在主動積極地制定一系列的舉措保證現金流的充足和安全。

2024年，保利實現銷售回籠3277億元，簽約回籠率超過100%；當年銷售當年回籠率79.6%，較去年進一步提升1.3個百分點。

保利不僅實現了現金安全，同時還實現了當年資金收支的動態平衡，全年經營性現金流63億元，已保持連續第七年為正。

為什么戰略前瞻在當下的房地產市場如此重要？

因為當下的房地產市場，舊有的單一打法已經不再適用。

對房企來說，是把時間和精力都花在舊戰場上，還是變化中不斷積累新時代下中長期的關鍵要素，構成了房企不同的戰略側重。

在這個全面的大分化時代，相比之前2008年、2015年兩輪樓市周期，眼前這輪周期的結構性特征非常突出。

結構性市場的魅力在于，沒有一招鮮吃遍天。房企只有不斷思考，誰能有更加前瞻的判斷，一步領先，才能步步領先。

像保利這類老牌房企，之所以能長期躋身頭部房企陣營，其核心原因在于這類房企領先的銷售業績背后是無可比擬的戰略思維優勢，具體表現為三個“堅定”。

1）堅定去庫存，才能有更好的騰挪空間。

面對行業的深度調整期，與其被動等待行業好轉承受資金擠壓，不如掌握騰挪的主動權。

保利發展的選擇，不是躺平等待，而是主動攻堅，通過調、換、轉、退，加速健康出清，為戰略轉型掃清空間。

針對存量項目，保利發展實施煥新組合拳，通過完善教育交通等配套資源、定制交付、展示煥新等方式提高項目市場競爭力，全年 2022 年以前獲取的存量項目簽約面積 1078 萬平方米，推動在手存量項目面積下降超過 20%。

2）堅持調結構，才能有更好地動能構建未來。

戰略就是取舍，核心是把有限的資源分配到最能產生效益的的地方。而保利通過不斷調整其土儲結構以提高資產質量。

未開工存量土地方面，保利早在2023初推行“調轉換退”，即通過調規轉性、換地、退地等多種方式，優化存量用地，降低抵消資金占壓。

在某種程度上而言，這種主動的出清和調整確實也在短期內讓保利的利潤端承壓。

但更長遠看，保利的資產結構有了一個更加堅實且健康的基礎。

截止2024年末，公司在手土地儲備計容面積約6258萬方，基本位于一二線核心城市、粵港澳大灣區、長三角的三線城市，其中存量土地儲備下降20%。

3）堅持投入做產品，未來的時代一定是產品為王的時代。

保利發展是首個提出“品質時代”的房企，也是最先落實產品制勝理念的公司。公司已形成“天悅人和”三大產品系十二大子品牌，持續打造好產品+好服務。

總的來說，面對房地產行業不同階段特征和復雜多變的政策格局，保利發展有能力靈活把握戰略方向，迅速調整經營策略。

而前瞻性的、穩定的發展戰略使得保利能夠緊跟趨勢，充分把握城市分化驅動的結構性行情帶來的行業發展機遇。

戰略的本質，不是目標，也不是口號，是“如何去做”的方針指導。而戰略能力，背后是企業的認知和經營心態。

對一艘巨型航母來說，把籌碼堆到最好的機會上，既考驗魄力，也考驗定力。

這一點，保利同樣優秀。

要知道，保利最厲害的地方就在于，不僅擁有領先的認知，還能夠做到知行合一。

換個更直接的說法就是，保利不僅有強大戰略能力，又有強大的戰略執行力。

這種強大執行力體現在以下兩個方面，一是城市聚焦，二是產品打磨。

首先，過去幾年，保利最重要的舉措之一，就是不斷聚焦。把戰場不斷聚焦到核心城市。

這種聚焦的策略，正在成為保利銷售的重要支撐。

2024年，保利深耕38個核心城市，銷售占比達到90%，較去年提升2個百分點；38個核心城市銷售市占率達7.1%，較去年進一步提升0.3個百分點，其中14個城市市占率在10%以上，16個城市連續三年排名當地市場前三。

而這種通過聚焦核心城市帶來的銷售動能，源于保利持續不斷聚焦的拿地策略。

2024年，保利主動控制投資規模，聚焦核心城市，拓展優質項目，新增拓展總地價683億元。99%投資金額位于 38 個核心城市，74%投資金額位于北上廣一線城市的核心區域核心板塊。

數據足以證明，保利在核心城市的打法和能力的有效性。

其次，在提出品質時代之后，保利果斷提升產品品質，致力于做出時代需要的產品。

3月31日晚，住建部出臺了國家標準「住宅項目規范」，今年5月1日起正式實施。文件的出臺也意味著，行業的未來機會將會留給那些已經提早做好準備的房企。

2024年保利全面踐行客戶戰略，“天悅人和”產品品牌得到行業高度認可，克而瑞中國房地產產品力榜單中實現大幅躍升至第二名。

保利2024年首開的增量項目中，七成銷售流速達到板塊前 2 名。

對房企來說，真正基于一個完全不變的邏輯跑贏一個又一個周期的，在現實中非常少數。大部分時候，房企都是在研究、布局、驗證、糾偏和重建中，不斷優化戰略和戰術。

面對行業深度調整，保利發展以戰略主動為先手，明確“三大主業”方向，全面構建“投資開發+不動產經營+綜合服務”業務格局。

事實上，保利的經營業務收入曲線已經成型。

報告期末，保利酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等商業經營類資產全年實現營業收入40億元；保利物業合同管理及在管面積分別約為9.9億平方米與8.0億平方米，繼續穩固物業行業龍頭的位置。

房企戰略的價值，只能靠時間來證明。

復盤來看，保利作為行業龍頭，在濃縮了其行業洞察、戰略思考的連續9年的白皮書中提出的所有的預判，大部分都正在一一變成現實：

• 2017年率先提出行業進入了總量見頂時代；
• 2022年提出的行業“五化“趨勢，行業存在巨大的結構性機會；
• 2023年提出的品質時代……

這是保利戰略能力領先的最好背書。

房地產行業從來都是長期主義的生意。

在如今泥沙俱下的房地產市場里，這句話的含金量還在不斷上升。

行業的烏云依舊在，也可能長時間籠罩在頭頂。但從保利目前的戰略和行業判斷來看，至少我們看到了行業龍頭的信心。

而在當下，信心比什么都重要，這才是像保利發展這樣的龍頭對房地產行業更重要的意義。