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過去四年，大家對(duì)房產(chǎn)永遠(yuǎn)漲的信仰崩塌了，但對(duì)于豪宅最抗跌的信仰又建立了起來。

吹盡狂沙始到金，相比跌成狗的普通住宅，豪宅在這一輪調(diào)整中的確展示出了極強(qiáng)的抗跌性，有些專家已經(jīng)把豪宅等價(jià)于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，甚至鼓吹買房只能買豪宅。

豪宅未來真的是最堅(jiān)挺的嗎？或者說，投資最好就是買豪宅嗎？

首先，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)最抗跌這句話肯定是對(duì)的，問題是豪宅是否等同于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

答案是否定的。

所謂優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其實(shí)是一個(gè)相對(duì)的概念，就像說一個(gè)孩子是學(xué)霸，只是相對(duì)于他同學(xué)而言的。哪怕在鎮(zhèn)海中學(xué)是學(xué)霸，進(jìn)了清華也可能成績平平，因?yàn)榍迦A的高手實(shí)在太多了。

所以，判斷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的第一個(gè)要素，是這個(gè)樓盤在板塊內(nèi)所處的排位。

以明湖為例，前前后后造了好多高端樓盤，每個(gè)都宣稱自己是豪宅，今后還會(huì)陸續(xù)推出好多個(gè)樓盤，毫無疑問，每個(gè)樓盤又都會(huì)宣稱自己是豪宅。

那么，在這個(gè)豪宅扎堆的板塊，每個(gè)樓盤都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？顯然不是。

明湖真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，必然是這眾多的樓盤中，處于塔尖的樓盤，比如一線臨湖的、產(chǎn)品最純粹的、堆料最下本錢的、物業(yè)最好的等。

明湖開發(fā)的這些年，恰好又碰上了產(chǎn)品升級(jí)換代的節(jié)點(diǎn)，2023年后的產(chǎn)品，和之前大不一樣，；進(jìn)而四代宅出場(chǎng)，又和現(xiàn)在的產(chǎn)品大不一樣。因此誰才是明湖真正的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，還無法定論。

但有些板塊的位次基本是明確的，如水鄉(xiāng)鄰里，土地基本開發(fā)完了，現(xiàn)在的格局差不多也是今后若干年的格局，因此現(xiàn)在排在頭部的小區(qū)，今后若干年也還是會(huì)排在頭部。

一般來說，一個(gè)板塊內(nèi)居于頭部的樓盤，其優(yōu)勢(shì)是難以撼動(dòng)的，頭部樓盤在二手市場(chǎng)的定價(jià)能力遠(yuǎn)超普通樓盤，甚至完全獨(dú)立于板塊的價(jià)格走勢(shì)。

一個(gè)典型案例就是格拉美西，盡管飽受爭議，但格拉美西在二手市場(chǎng)上仍然極為堅(jiān)挺，哪怕后面出現(xiàn)了觀瀾印象和玖玥，其地位仍未得以撼動(dòng)。

就在本月，格拉美西還賣出了近4萬/平的成交價(jià)。

是不是板塊內(nèi)的頭部樓盤就一定是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也未必。

首先這板塊的氣質(zhì)和樓盤的氣質(zhì)要協(xié)調(diào)，如果本來就是個(gè)剛需板塊，一定要硬做豪宅，哪怕在板塊內(nèi)遙遙領(lǐng)先，也不一定有人買單。

五鄉(xiāng)有個(gè)樓盤叫寧光府，離東部新城不遠(yuǎn)，定位也相當(dāng)高端，據(jù)他們的銷售說，寧光府的裝標(biāo)和江萬是一樣的，老司機(jī)去看過，確實(shí)很不錯(cuò)。

但市場(chǎng)接受這樣的定位嗎？答案是否定的，寧光府開盤一年半，備案率不到60%，近期主動(dòng)調(diào)整價(jià)格之后，銷量才逐漸上來。

其次也要看這個(gè)板塊的購買力是在增長還是在流失，一個(gè)重要的參照是產(chǎn)業(yè)在聚集還是在消失。老司機(jī)之所以看好莊市，很大原因是莊市的產(chǎn)業(yè)在興起，新的高校、新的企業(yè)、新的實(shí)驗(yàn)室，這些變量都還在增加。

因此莊市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長期來看是比較保值的。

相反的例子也有，典型如海曙老城核心，這里原來有很多寫字樓和商場(chǎng)，聚集了寧波最有錢的一群人，但隨著鄞州和東新的開發(fā)，這幫有錢人在逐漸離去，而新的產(chǎn)業(yè)又沒有補(bǔ)充進(jìn)來，導(dǎo)致海曙老城的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值也出現(xiàn)了問題。

濱江開發(fā)的潮映府，論產(chǎn)品放到鄞州也非常能打，論地段是老城核心，但價(jià)格賣不到4萬，比鄞州的同品質(zhì)樓盤差了一大截。

面臨同樣尷尬的還有老江北核心，即三江口一帶，這里的有錢人也在外遷，因此無論是文創(chuàng)港的高端新房，還是槐樹路的高端二手房，銷售都非常困難。

如果江北區(qū)府搬走，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)加劇。

豪宅的流動(dòng)性很差，這幾乎是一個(gè)共識(shí)。

據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，寧波600萬以上的住宅，平均銷售周期為56個(gè)月，也就是近5年，一套房子掛出去5年才賣得掉，怎么看也不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

但有讀者肯定不會(huì)信，某豪宅掛出去兩個(gè)禮拜就賣掉了啊，那用得著5年？這種事當(dāng)然有，據(jù)我們監(jiān)測(cè)，某些豪宅樓盤，平均銷售周期甚至不到3個(gè)月，比普通住宅還快。

我們可以這樣認(rèn)定，56個(gè)月的豪宅是普通資產(chǎn)，3個(gè)月成交的豪宅則是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這就是我們判斷優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的另一個(gè)指標(biāo)，看它的銷售周期，以及銷售率。如果一個(gè)樓盤的銷售周期顯著低于同類，且銷售率（年成交量/掛牌量）很高，那么這個(gè)樓盤就相對(duì)優(yōu)質(zhì)。

在段塘，海語天下的成交量顯著高于同類樓盤，尤其是500萬以上的成交，比周邊樓盤都要高，因此說海語天下是段塘的優(yōu)質(zhì)樓盤，是有市場(chǎng)基礎(chǔ)的。

同樣，長豐的江東金茂府二手成交也相當(dāng)不錯(cuò)，年均50套以上的成交，也讓它有資格稱為長豐板塊的優(yōu)質(zhì)樓盤。

相反，有些樓盤頭頂各種光環(huán)，但一年下來沒成交幾套，與掛牌量明顯不成比例，那有可能這些樓盤的價(jià)值就是要打個(gè)問號(hào)的。

我們始終要相信，在任何一個(gè)市場(chǎng)中，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的比例都是很低的，可能不到10%。要評(píng)判一個(gè)樓盤是否優(yōu)質(zhì)，需要參考的因素還有很多，本文只是拋磚引玉，希望大家多在文末留言繼續(xù)討論。

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