在中國商界,說起"包租公"這個稱號,很多人第一時間會想到萬達集團的王健林。
但最近,一位來自成都的低調富豪——富森美家居創(chuàng)始人劉兵,卻因為驚人的盈利能力成為輿論焦點。
這位名下僅有兩間鋪子的企業(yè)家,每年卻能輕松斬獲近9億元的凈利潤,凈利率甚至一度超過貴州茅臺。
然而,隨著劉兵被成都市郫都區(qū)監(jiān)察委留置調查的消息傳出,這位"最賺錢包租公"的商業(yè)神話背后,或許隱藏著更多不為人知的故事。
在成都北三環(huán)和南三環(huán),各矗立著一座龐大的家居賣場——富森美北門店和南門店。這兩處物業(yè)總經營面積約125萬平方米,構成了富森美家居的全部商業(yè)版圖。
令人難以置信的是,僅憑這兩處物業(yè)的租金收入,富森美在過去十年間創(chuàng)造了最低45.53%、最高60.90%的驚人凈利率,這一數字甚至讓平均凈利率52%的貴州茅臺相形見絀。
富森美的財務數據堪稱商業(yè)教科書級別的案例。公司上市以來累計凈利潤約67億元,卻大手筆分紅了46億元,分紅率高達近70%。
即便如此,公司負債率仍保持在20%的極低水平,在資金密集型的商業(yè)地產行業(yè)中實屬罕見。使得富森美在同行中獨樹一幟,被業(yè)界稱為"商業(yè)地產界的一股清流"。
劉兵的個人財富也因此水漲船高。按照公司持有的物業(yè)和土地實際價值估算,其潛在資產可能高達130多億元。
這個數字遠超胡潤富豪榜基于市值計算的40億元估值,讓劉兵成為名副其實的"隱形富豪"。更令人稱奇的是,這一切財富都源自于那兩間看似普通的家居賣場。
劉兵的創(chuàng)業(yè)故事頗具傳奇色彩。這位1968年出生的四川人,最初只是在成都金牛建材經營部擔任管理職務。
1998年,他下海創(chuàng)立富森木業(yè),從事木材貿易業(yè)務。然而僅僅兩年后,劉兵就敏銳地捕捉到了商業(yè)地產的機遇,與家人共同注冊成立了富森美家居,將業(yè)務轉向家居賣場經營。
2002年,富森美首個賣場——北門店在成都北三環(huán)川陜立交附近開業(yè)。這個占地880畝、經營面積達58萬平方米的龐然大物,在當時堪稱商業(yè)奇跡。
雖然2000年左右成都的住房均價僅1000多元/平方米,但劉兵要拿下如此大面積的土地并完成建設,背后需要的資金實力和政商資源可想而知。
值得注意的是,北門店的開業(yè)時間與成都三環(huán)路通車完全同步,這種與城市發(fā)展規(guī)劃高度契合的選址策略,既展現了劉兵敏銳的商業(yè)嗅覺,也暗示了其可能具備的特殊信息渠道。
對于一個創(chuàng)業(yè)僅兩年多的企業(yè)家來說,能夠準確把握城市發(fā)展脈搏并投入巨資布局,這恐怕不是誰都能做到的。
劉兵被留置調查的消息之所以引發(fā)廣泛關注,不僅因為其個人財富傳奇,更因為這是近期家居賣場行業(yè)一系列高層被查事件的最新一例。
在此之前,紅星美凱龍的車建新、居然之家的汪林朋等業(yè)內大佬也相繼被監(jiān)察部門調查。A股三大家居賣場上市公司的掌門人無一幸免,這一現象絕非巧合。
表面上看,家居賣場經營的是家居產品銷售,但實際上,富森美、紅星美凱龍等企業(yè)的商業(yè)模式與萬達廣場如出一轍——都是通過自建商業(yè)物業(yè)后出租獲利,本質上屬于商業(yè)地產范疇。
而一旦涉及地產行業(yè),就不可避免地要面對土地獲取、銀行貸款等需要與政府部門密切互動的關鍵環(huán)節(jié)。
在中國商業(yè)地產發(fā)展歷程中,土地獲取方式、銀行貸款條件等方面往往存在一定的"灰色地帶"。早期進入者憑借先發(fā)優(yōu)勢和政策紅利,能夠以極低成本獲取優(yōu)質土地資源。
富森美財報顯示,其投資性房地產賬面價值僅為19.5億元,折合每平方米約1560元,而按照當前成都三環(huán)商用物業(yè)2萬元/平方米的市場價計算,實際價值可能高達250億元。這種賬面與實際價值的巨大差異,正是早期低成本拿地的直接體現。
富森美能夠實現遠超行業(yè)平均水平的盈利能力,其商業(yè)模式值得深入剖析。與傳統(tǒng)商業(yè)地產企業(yè)不同,富森美采取了極為保守的擴張策略。
成立20多年來,劉兵始終堅守成都市場,僅開發(fā)了兩處物業(yè)。這種極度的專注和克制,使得公司能夠將全部精力投入到兩處優(yōu)質物業(yè)的精細化運營中。
此外,富森美極低的負債率也是其保持高利潤的關鍵因素。在商業(yè)地產行業(yè)普遍高杠桿運作的背景下,富森美20%的負債率顯得尤為另類。
這種保守的財務策略雖然可能限制了擴張速度,但卻使公司避免了高額財務費用的拖累,在經濟下行周期中展現出更強的抗風險能力。
對于劉兵被調查一事,富森美官方表現得相當淡定,表示"一切正常,不會產生重大影響"。這種底氣部分源自同行經驗——居然之家老板汪林朋在被留置后不久即獲解除;部分則源于對公司規(guī)范運作的自信。富森美上市十年來,確實未曾出現重大違規(guī)事件。
然而,這一系列事件仍然給商業(yè)地產行業(yè)敲響了警鐘。隨著中國法治建設的不斷完善和反腐敗斗爭的持續(xù)深入,過去發(fā)展過程中可能存在的不規(guī)范操作將面臨越來越嚴格的審查。
對于富森美這樣的企業(yè)而言,如何在保持經營特色的同時,確保所有歷史操作的合法合規(guī)性,將成為未來發(fā)展的重要課題。
特別聲明:以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺“網易號”用戶上傳并發(fā)布,本平臺僅提供信息存儲服務。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.