前 言

限售放開推動二手房掛牌量激增，次新房占比顯著提升，市場出現了同一樓盤在售新房與已交付但業主掛牌轉售的“新二手”住宅形成競爭格局。克而瑞數據顯示，2025年上半年全市二手房新增掛牌量為4.86萬套，其中5年內次新房1.42萬套，占比29%，較2024年（14%）提升15個百分點。

次新房集中入市，或對新房市場形成競爭壓力。 尤其在既有新房在售、又有次新房入市的板塊，二手房可能對新房去化造成更大沖擊。克而瑞將從掛牌量變化、同板塊新二手房成交對比等維度，分析次新房對新房市場的影響。

當前二手掛牌總價結構已與新房成交結構形成趨同，預計將對新房改善端去化產生實質性分流壓力。

面積段方面，80㎡以下極剛產品份額收縮，144㎡以上豪宅占比跳增10%（其中約克郡、華僑城等高端項目集中拋售）；

總價段方面，200萬以上房源占比提升9%，掛牌套均價漲幅顯著。反觀新房市場，120萬以內剛需份額微增，200萬+產品保持穩態。

今年上半年二手房掛牌端，U2板塊現全齡段拋售潮，C2板塊次新房成供應主力，其中5年內房源占比飆至44%，投資客離場特征顯著；

市場競爭端，近郊板塊面臨二手新增掛牌（同比+35%）與新房庫存（去化周期18個月）雙重擠壓，市場承壓明顯。

C2/U2品質板塊，如中央公園/彈子石等，雖現二手成交集聚，但新房認購占比仍超65%，客群對新項目新產品的認可度高；

T1板塊呈現極端市場分化：二手房供求比為3.8，庫存高企；而新房市占率高達86%，客群虹吸效應顯著，致二手市場持續低迷。

“新二手”住宅：指在房地產限售政策放開后，與同一樓盤同期在售的新建商品住宅形成直接競爭關系的二手房

核心區二手房掛牌價普遍高掛較新房溢價10%左右，疊加新房供應稀缺，業主通過價格試探策略維持預期；

O類板塊，二手房通過降價形成競爭優勢，單價普遍低于新房7%，直接沖擊新房去化，致部分項目啟動以價換量策略。

掛牌量TOP5二手房項目在區域劃分上，剛需產品集中于中央公園等近郊大盤，產品以2-3房為主，贈送率6-10%；高改產品聚焦照母山等核心區，產品以4房+，贈送率11-13%。

市場競爭上，面臨以剛需為主的中央公園、石坪橋等板塊的二手房競爭，新房產品與二手房產品在面積上有一定同質化，但新房贈送率較二手房更高，產品性價比更高；針對改善為主的照母山、禮嘉等板塊，新房主要通過產品迭代更新，推出四代宅這類新產品來搶占改善客群，以產品力取勝。

C/U類板塊的二手掛牌價持續攀升，其中C類2024年起現價格倒掛，新房投資屬性顯著，二手掛牌觀望情緒濃厚；O類板塊2025年出現小幅倒掛，價差＜5%；T類板塊二手常年折價拋售，2025年價差收窄至8729元/㎡。

典型競爭層面，長嘉匯等大盤次新房與新房產品同質化明顯，均價重疊度＞80%，新房與二手房形成了直接競爭關系；而西派城等通過產品迭代，打造的四代住宅占比70%+，及價格躍升實現客群區隔，助力新房與二手房形成了錯位競爭。

結語：新二手并未對新房市場造成威脅，在四代宅進入主流，以及建設新規落地后，新房贈送率增大，對新二手房源形成直接沖擊，導致該類房源處于拋售但市場空間小的局面。

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