北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，今天又看了豐臺的嘉蓮苑小區，與西城區的樂城一墻之隔，覺得小區還不錯。鬧中取靜，現在這兩套，您覺得哪個好？首科的應該會貴40萬。我們可能十年后會再賣掉，搬到朝陽。

中介說今天麗澤路終于通了，以后嘉蓮苑更有發展前景，首科周邊卻幾乎固定了。

首科花園：南北通透四居室，板樓，一梯兩戶，中樓層，得房率76.7%，采光有遮擋，距離地鐵約1.3公里；嘉蓮苑：全南三居室，塔樓，兩梯八戶，中高樓層，得房率75.3%，無遮擋，距離地鐵300多米。

A：

1、這具體的房源我看不敢說什么，一房一議，不到現場的話看戶型圖都沒用。房子是用來住的，看自己喜歡哪套吧。

2、嘉蓮苑是挺好的，商品房為主，有一部分是北京政協的定向福利房，從理論上比首科花園的定向經適房強。

不過這談不上什么發展前景，小區規模不大，綠化都少，拿什么發展啊？房子是用來住的，道路交通本來就是必須的配套。或者說對偏遠郊區有些影響，對市區來說無所謂，沒人愿意為條路通車而多掏錢的，中介是當做噱頭而已，。

3、簡單說吧，從小區來說，到目前為止是首科花園的價格走勢略強，否則這倆小區也不可能說放一塊兒比價。或者說既然是嘉蓮苑各方面都強，最明顯的就是離二環更近，那為什么還要和地段兒不占優的首科比較價格啊？

房產的價值由地段兒決定，那從土地價值來說，嘉蓮苑這里比首科的地價至少要貴出10-15%才合適。但現在是加上房子之后兩邊價格差不多，那就說明嘉蓮苑的房子價值或是被低估，或是不太受追捧，所以價格才有點兒落后的。以后是否會逆轉看發展吧，我覺得難度大，木已成舟，不太好改了。

4、當然這只是說的小區比較，具體的房源還是看實際情況吧，房子是用來住的，一房一議，當地中介更熟悉情況。

僅供參考。

二

Q:

感謝指點迷津。

1、為什么會持有這么長，因為我們社保是城六區的郊區房子只能每年+2分，加滿12分需要6年。提前半年買的話光這就已經快7年了。加滿12分之后未必當年就排得上，估摸得40出頭才有機會，算起來就長了。照您這么說，那些持有5年的都是奔著快排上了再買，不一定加滿12分？那這么說我們再等個三五年的也不算晚。

2、等出政策是個什么邏輯呢？政策一刺激不是房價會更高嗎？我就是想在相對低入手呀。

3、為啥北街優于藍星，是因為新還是昌平未來發展更好？還有個通州華業您沒算進來，是首先把通州排除了嗎？可是通州是不是區位好呀，副中心。

4、您這個80跟我們心理價位特別吻合！可是業主想賣95-100，主要之前同小區面積大點的最低成交105，沒成交過這么小面積的沒有參考，很難找依據砍價，一時半會兒業主很難降低心理預期。

A：

1、為了加分我就理解了，那就只能是6年以上啊，別人也是這么做，落戶到房子里之后才能賣。別人也未必是短期持有，只是覺得物業水平下降太多了就賣掉，沒下降或租金劃算就留著唄。

2、政策出臺到見效是要有過程的。以上次2016年的行情為例吧，第一次刺激是2014年的930，沒什么效果。然后是幾次小的，也效果不大。之后是2015年的430，深圳開始行情波動，上海有點兒，北京沒反應。再之后是930，深圳上海都很明顯了，北京只是開始見效吧，一直到第二年春節前后才突然開始行情的。

所以我雖然認為租售比到谷底了，但如果不冒險的話那就等著看，自信的話就提前買。

3、為什么北街占優，規模大啊，規模就是優勢，吸引到的剛需和租客都多。所以即便是兩邊的其他要素都差不多，那哪邊規模大選哪邊。

4、華業沒什么不好的，是在我印象中租售比弱于那幾個。或者說就算租售比一樣的情況下，要是我也首選北街，就因為周邊的產業區更多。通州是挺好，這就看自己的判斷吧。

5、我是用2000租金和400租售比算出來的80萬，是理想數值，并不是說現實必須如此。一房一議，具體房源還是問當地中介吧。

中介說沒參照？托詞唄，砍價也不用依據，想砍就砍，砍不動為止。我估計是他們嫌這套房總額不高又挺麻煩，所以不愿意多費力氣。這跟他們協商吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我打算，300萬在朝陽區買個大一居，我自己選了2個區域。第一板塊，常營區域，我看推薦的人比較多，主要是因為地鐵近，配套成熟。

第二板塊，白子灣那邊回遷房政策房，我在小紅書偶然刷到，官悅欣園回遷房，有房本，這個小區主要看上車位了，一比一車位方便，人車分流，2014年的房子，地鐵化工路站700米，300萬買這個小區大一居您推薦么？ 300萬左右，朝陽您還有推薦的一居或者小2居么？

A：

1、房產的價值由地段兒決定，所以如果從地段兒來說肯定是常營占優，這是送分題。百子灣的地段兒不算太強，否則也不會把安置房放在這里，畢竟好地塊人家都留著賣高價呢。

另外從產品性質來說，常規的排序是商品房，公房，福利房，政策房，保障房，安置房，回遷房。政策房一般指介乎于保障房和福利房之間的，比如限競房和自住型商品房這種，但和安置回遷的兩碼事兒，只是中介有時候混淆概念的忽悠而已。

2、我不好推薦，本來大一居就是自住為主的戶型，安置房也是自住為主的性質。所以還是看自己的喜好吧，本來房子就是用來住的。

3、推薦房子只能找中介，我沒房源。而且自住為主憑個人喜好選擇才更合適，疊加投資或保值需求的才需要考慮別人的意見呢，或者是參考大眾標準，否則賺誰的錢去？

僅供參考。

四

Q:

我們還想問一下，海淀的西三旗，清河與中關村片區您覺得應該怎么選呢，海淀這幾個片區可以兼顧我們通勤，但是學區這塊我們不是太了解？

A：

1、學區肯定是中關村最強啊，中一中二都是頂級牛小，這實在沒什么可說的。不過學區溢價也高，典型的代表是東南小區，老破小兩居的租售比應該8/900左右，而北京同等老房的平均值現在也就500多，溢價率至少40%多吧，50%都正常。

2、清河學區是典型的中等。或者說是在海淀中等，放到北京全市那就肯定是中上了。這參考代表學校20中吧，成績對標其他區至少中上級別的，分數什么的網上都有。

對應的學區溢價不太高，低于海淀平均值，所以在我看來清河算是性價比相對高的學區，當然這主要指的是房子方面。

3、西三旗在海淀算普通學區，熱度不高，但對應的優勢是學區溢價也就不高了。當然也有不錯的學院，育鷹就挺好，中學的十一龍樾也很受追捧，就是買房是否能上說不好。

4、簡單就是這情況，仨學區代表了三個層級，都很有代表性。或者說從學區溢價來講就是“一分錢一分貨”，看家長的期望值了。

僅供參考。

五

Q:

請問，孩子在廣渠門內上班，現在看了金港國際，可是考慮新房關注了朝陽one這個樓盤，您覺得17號線年底開通的了嗎，再有這個盤咋樣？

A：

1、17號線說的是“今年開通”，那還或許提前呢。而且朝陽one的交房時間不是2027年呢嗎？這著什么急啊，等著就是了，到時候肯定開通了。

2、樓盤咋樣？我對新房不熟，連現在的價格都不知道，不方便點評人家。這還是問中介或渠道商吧，他們賣房的更了解情況。

不過既然是中海的，那一般都至少不會差。或者說新房的居住體驗都不錯，怎么都比二手的強，除了古董之外什么都是越新的越好。

3、另外這沒必要跟金港國際相比吧？地段兒差距比較大，產品性質和定位也不一樣，兩個時代的產品。只能說注重居住體驗就買新房，房子本來就是用來住的，長期居住買新房合適。

注重保值或想過幾年置換的再以地段兒為主，房產的價值由地段兒決定，至少決定70%，時間越長越明顯。

僅供參考。

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