之前房地產時代，大家最羨慕的一個職業，就是房東。

　　那個時候，房價蹭蹭張，一片大好；外加上，房租也水漲船高。

　　所以，很多人就會想著，把閑錢拿去買房，躺平收租。

　　房子在那段時間，也確實算是吃息神器。

　　但行情是不可能長期延續的。

　　到這幾年，房地產徹底變為下行趨勢，不知多久，才能見底。

　　另一邊，房租也因為房價的跌幅而受到影響。

　　據最新中指研究院的數據，過去這一年，全國重點50城平均累計下跌了3.25%，這個跌幅，比2023年擴大了2.95%。

　　這個數值可能有點不夠直接，舉實際城市，就以上海為例吧。

　　之前，易居研究院發布的數據顯示：

　　2025年1月，上海平均租金跌至約87.15元/平方米/月，同比降幅約0.6%，環比下滑約1.2%，已接近2018年水平。

　　具體區域。

　　比如2號線北新涇附近的房子，以前真是寸土寸金。

　　我記得幾年前我去那看房子的時候，一居室都要5千多。但現在，價格已經降到了4字頭以下，3700左右就能租到一居室。

　　上海整個區域，租金唯一沒跌的，可能就要屬大青浦的。這也是因為，華為遷移導致熱度提升，實際青浦能否繼續堅挺，有待時間考驗。

　　那為啥房租跌的這么狠。一旦租房降價，會對我們有多大的影響呢？

　　房租其實是比房價，更能體現實際價值。

　　畢竟，對于多數租客來說，都是打工人。

　　如果一旦房價過高，實際租金偏離太多。那大家租不起，不玩了，房東也難受。

　　而且這幾年打工人不穩定性變多了，普遍能感覺到，很多企業都開始裁員、降薪。

　　但看最新工資統計數據，今年出來的收入，反而是增長的。

　　我的理解是，看平均工資來說，其實很難去評定。

　　因為平均收入就是會存在一些失真的情況。

　　舉個例子，比如5個人。三個人工資5千；兩個人工資一萬，平均工資是7000元。

　　然后第二年，有個人失業了，然后1萬的降薪到9千。算下來，余下四個人平均工資變成了7250。

　　總體而言，收入情況還是降幅的，而且大家的消費意愿也趨于保守。

　　根據最新的消費數據，其中經濟核心的上海和政治核心的北京，消費數據都出現了明顯的跌幅。

　　北京3月份，當月消費品零售額同比大跌9.9%至1049億元，跌幅接近10%；

　　上海則是，零售總額為1280億元，比去年同期降了14.1%。

　　其實我們也能感受到，上面刺激消費的決心，比如發消費券，以及一些利好政策，降息降準等等。

　　所以無論從收入還是消費觀念看，房租降是必然。

　　另外房租下降，也要考慮到保租房的影響。

　　這個保租房，這兩年也在興起。

　　計劃籌備870萬套，然后這兩年來，已經有近700萬套保租房進入市場，房源變多，也無形中給租房市場加入了競爭。

　　很多地方的房東，就從之前那種愛答不理，少給一分都不租的強勢方。變成現在主動降房租，挽留租客的弱勢方。

　　比如最近新聞周刊發的文章。

　　就提到了，一二線房租普降，房東主動降價留租客。

　　我身邊就有同事，房租到期，也遇到類似的情況。和房東在交涉的時候，房東明顯對租金松口。而且搜某平臺，類似的帖子也很多。

　　那既然房租降低，帶來什么實際性的影響呢？

　　首先，房租降低，必定會影響到實際房價。

　　因為房子最核心的價值，就是居住。

　　實際上，我覺得國內的租售比確實是偏低的。

　　國際上比較普遍的租售比是4-6%。

　　比如說房子100萬，每年能夠收租4-6萬，這個是比較真實的情況。

　　但我們的租售比卻普遍較低。

　　我查了下，據最新的數據，即便去年租售比數據是漲幅的情況下，其實重點50城的租金回報率也只有2.03%。

　　100萬的房租，實際上只能租出去2萬。

　　而我覺得，未來租售比還是會有增長的，會相對回歸到合理的區間。

　　比如100萬的房子，原本租售比2%；

　　后續房價降至80萬，然后每年租金降了1千，租售比就來到了2.375%，還是偏低，但已有漲幅。

　　另外，做為一個房東來說，意味著靠收租躺平的時代，將要過去了。

　　之前我就和大家聊過，我有個朋友，之前在某縣城買了個房租，用于出租。

　　當時中介給他推銷的思路就是，當地雖是縣城，卻有著附近最好的高中。（自然那個高中確實出名，整個省都有名的那種）房價不貴，而且租售比較高。

　　30萬左右的房子，每年可以租1萬左右。租售比都在4%左右了。主要租的對象，就是那些賠孩子來高中讀書的家長。

　　而且對于這個群體，房間電器、設備也不用太高，只需要簡裝即可，成本也就1-2萬。

　　就這樣，前幾年，我那個朋友，是可以靠這個房子賺錢的。

　　房價雖說漲幅不明顯，但也沒有跌幅。其余設備，折損也不算高。而且老小區，物業費啥的也少。

　　所以之前剛買這個房子的時候，我朋友一度打算，把租金用于養老。因為房租確實穩定，而且租售比也合理。

　　但這個買賣在近兩年就變得不再劃算了。

　　首先是他的房價還是出現了跌幅，兩年內，已經基本跌了小3萬。

　　其次，因為小區老化，很影響租客的居住體驗。就算是陪孩子陪讀，也有一些影響。

　　外加上，周圍建了新的樓盤。如果后面新樓盤開售，必然會影響他手上這個房子的租金、房價，以及出租效果。

　　當然，最影響房租的，可能是生源的減少。縱然，目前這個學校還處于火熱狀態。但未來隨著新生兒不足，入學新生必然是會受到影響的。

　　所以我朋友仔細考慮一下，就把房子賣掉了。

　　實際上計算了一下，過去幾年來通過這套房子，并沒有賺到預期的收益。

　　因為買房時，付出了額外的成本。比如交易時的需要的中介費、契稅等等。以及家具、電器。

　　賣房時虧損的金額，外加上同樣要出的中介費等等。

　　還有一個問題就是，因不在本地，所有收租等事情，都要依仗中介。這些年，就不知道被中介兩頭吃了多少。

　　反正算下來，折騰幾年甚至是虧的。

　　而我所舉的只是這幾年房東的一個縮影，大城市亦是如此。

　　只要不是黃金地段，絕對的優勢房源，就會面臨斷租，房租降低等等種種問題。

　　這也是為啥，很多手里有多套房的人，考慮賣房的原因。

　　那對于手頭有多套房的，或者打算買房出租的，有什么解決辦法嘛？

　　最根本的，還是要認清現實，房子的投資價值，已經大打折扣，不要去考慮它的金融屬性，盡量去讓它回歸居住屬性。

　　比如有多套房的，就是用于自住，那沒什么問題。

　　我認識一個上海的大哥，他手頭就有好幾套房子。前幾年是堅定的房子不會跌幅黨。這兩年房價嗖嗖下降的時候，開始慌了。

　　于是乎開始賣掉手里的房子，但總是因定價過高，沒有成交。

　　如此堅持一年多，最終在今年，一狠心，以幾乎腰斬的價格，賣掉了手上的一套房子。

　　原來他說，房子不住，寧可空著，也不打算賣。但實際上，在房價跌幅明顯，而租客又不好找的時候，房子剛放著，就是一種無形的浪費。倔強抵不過現實。

　　所以從2022年起，我們就和大家聊過，建議大家賣掉一些非核心區域，前景不明朗的老房子。

　　如此照做的人，也確實避免了，后續房價近乎腰斬的局面，少虧了很多。

　　另外，賣房的錢，短期內若沒有用錢計劃的話，其實也可以考慮，把它去用于真正的收息神器中。

　　以往兩年是增額終身壽，現在則是快返年金險。

　　因為收息神器，需要滿足三點。

　　靈活、安全，鎖定利率。

　　目前的利率水平雖然不高。但我們對比同期的20年、30年期國債，已經降至2.0%以下；而要知道，去年這個時候出的長期國債，還能到2點3幾的水平。

　　說明降息的速度，是遠超想象的。

　　我也不覺得2點幾的收益有多高。但和未來一點幾，甚至零點幾的利率比起來，那就是降維打擊。

　　畢竟，我們要考慮的是未來的利率。就眼下這一年降接近0.5%的降息速度，幾年后的利率情況，絕對會超出預料的。

　　所以說，我們完全可以用快返年金險，去模擬收租方案，來做一個穩定收租的房東。

　　比如30歲老王現在手里有一筆閑錢，想要達到做房東的效果，選擇這種吃息神器。

　　一次性投入150萬。

　　收租方面，老王從第5年，就能領回本金的7.5%作為租金，150萬就是能拿回11.25萬。

　　除此外，第六年后，每年會拿到2.4%左右的利息，就是3.6萬，算下來每個月就是3千元的租金，只要不退，每年就能一直收租。

　　這種方式和真正的房子對比下來，最重要的就是省心。

　　租房最大的幾個難題。

　　其一找租客；其二，和中介打交道；其三，裝修；其四，額外費用；其五，房子跌幅；其六、房子維護等等。

　　而這個模擬收租，交完錢，啥也不用干，等著第五年，就能拿錢就行了。

　　后期收租期間，一直收著遠高于市場租售比的租金，非常穩定。

　　并且，所交本金，在第三年即可回本，后續本金一直在。

　　要是后期遇到急事或者市場情況比較好了有想投資的，還可以選擇把這個模擬房產變現靈活性非常強。

　　真正的賣房想要變現，可復雜多了。

　　特別是現在這個，房子處在下行市場的局勢，房東賣房會更為被動。

　　有急事需要用錢，想要賣房，碰上低位，就相當于割肉。

　　而且房子也不是說一時半會就能賣出去的，中途還要帶看房或者辦各種手續，中間的心酸估計只有真正賣過房子的小伙伴才懂的。

　　所以無論是靈活、收益各方面，這個工具都可以替代實體房產，模擬收租，完美實現做房東的夢想。

　　此外手里資金比較多，想要靠吃利息躺平的小伙伴；又或者想額外補充一筆養老金的，都可以考慮，適用場景非常豐富。

　　對于租金下降，其實不算是個大新聞。

　　我記得兩年前續約時，房東就已經開始降租金留我。而當時的環境，就已經開始明顯逆轉。更不必說，現在這個房價降幅明顯的情況。

　　在房子失去投資價值的時候，明智的選擇，就是盡量早點布局，不要到最后一刻才醒悟。

　　當然了，如果確實是居住的房子，那大可不必折騰。

　　有套自己的房子，體驗感是完全不同的。