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來源：財經雜志

作者：陳汐

回看2025年上半年，中國一二線35個重點城市的住宅、商鋪及辦公三類租金普遍承壓，其中商鋪與辦公租金下行尤為顯著，同比最大跌幅均超過19%，且相比歷史高點“腰斬”現象普遍。

相比之下，住宅租金展現出相對韌性，跌幅較小。超七成城市（27城）按30平米人均面積計算的“房租負擔率”處于25%以下的較安全區間。同時發現，城鎮居民可支配收入較高的城市，和房租歷史最高點相比，住宅租金下降較少。

圖源：Pexels

01

住宅租金的變化

把35個城市按照2025年上半年住宅租金高低進行排序，得到表1。35城住宅租金中值為25.3元/月·平方米，均值為37.4元/月·平方米。北京租金最高（117.2元）是最低城市銀川（15.5元）的7.6倍。

排名前六的城市是：北京（117.2元）、上海（104.4元）、深圳（96.8元）、杭州（62.5元)、廣州(59.5元）、南京（54.2元）；排名最后六名的是：銀川（15.5元）、呼和浩特（20.1元）、太原（20.3元）、鄭州（21.8元）、貴陽（21.8 元）、石家莊（22.0元）。

租金低于25.5元/月·平方米的城市有16個：西寧、哈爾濱、烏魯木齊、蘭州、重慶、沈陽、長春、南寧、昆明、南昌、石家莊、貴陽、鄭州、太原、呼和浩特、銀川。其中，銀川最低，為15.5元/月·平方米。

表1: 35城住宅房租排序（2025年上半年均價）

根據住宅租金的環比變化，即2025年上半年租金相對于2024年下半年的變化，得到表2。

在35城中有11個城市環比上升，其中環比漲幅超過2%的城市有三個：西寧漲幅3.6%、天津3.4%、武漢2.4%。

24個城市環比下降。環比降幅超過2%的城市有8個：杭州下跌2.1%、濟南下跌2.1%、寧波下跌2.3%、西安下跌2.4%、福州下跌2.6%、長沙下跌3.5%、重慶下跌3.6%、鄭州下跌4.2%。

在35城中，有16個城市的環比價格變化在-1%到1%之間。可以認為這些是租金變化較小的城市，其中包含了北上廣深四個一線城市。

表2: 35城住宅租金的環比變化

再來看同比變化，即2025年上半年住宅租金相對于2024年上半年的變化。

表3顯示，在35城中，僅有三城同比上漲：烏魯木齊上漲2.3%、天津上漲0.9%、哈爾濱上漲0.7%。在35城中，有27個城市的下降幅度超過了2%。而且有10個城市同比下降幅度超過了5%：西安下跌5%、長沙5.1%、西寧5.1%、鄭州5.5%、北京5.7%、武漢6.2%、福州6.2%、南京6.8%、上海8.1%、杭州10%。

表3: 35城住宅租金的同比變化

看了環比和同比變化之后，再來看看各城市2025年上半年住宅租金相對于該城市租金最高點的變化。

35城相對于最高點都有所下降，有5個城市的下降幅度小于5%：成都下降1.1%，烏魯木齊下降1.5%，石家莊下降2.9%，沈陽下降3.6%，深圳下降4.6%。這五個城市是租金下降最少的城市，其中既有租金較高的深圳、成都，也有租金較低的烏魯木齊、石家莊、沈陽。所以，租金高低不是決定租金下降幅度的決定性因素。

有12個城市的下降幅度介于5%到10%：西安、廣州、西寧、北京、武漢、濟南、南京、寧波、天津、上海、合肥、長沙。長春、呼和浩特、福州等16城的下降幅度介于10%到20%；南寧和鄭州的下降幅度超過了20%。

這里需要注意，因為數據始于2018年下半年，所以如果該城市的真實高點出現于2018年上半年或之前，則真實下降幅度會高于表4中的數據。

在表4中，前17個城市跌幅都小于10%，后18個城市都大于10%。我們發現，如果某城市的房租高點出現在2018年或2019年，那么該城市的房租跌幅往往大于10%。35個城市中，只有濟南例外，濟南高點出現在2019年，但跌幅為6.7%。

可能的解釋是這樣的：房租高點越早出現，說明該城市租金開始下跌的時點越早，也說明該城市的房租越不抗跌，因此整體跌幅也較大。

35個城市中有11個城市的房租高點出現在2022年或之后，它們是：成都、沈陽、深圳、西安、廣州、西寧、北京、武漢、南京、上海、長沙。而這11個城市的房租跌幅都小于10%。道理和上文相同。

表4: 35城住宅租金相對于最高點的變化

還有什么因素會影響住宅租金漲跌？城鎮居民可支配收入是一個重要因素。

在35個城市中，2024年城鎮居民可支配收入大于6萬元的城市有14個：上海、北京、廣州、杭州、寧波、南京、深圳、廈門、長沙、青島、濟南、武漢、合肥、福州。在這14個城市中，和房租最高點相比，有10個城市的租金跌幅小于10%（即跌幅較小）。

最后我們看看各城市的居住支出負擔，即住宅租金在城鎮居民可支配收入中的占比。

各城市的住宅租金與其城鎮居民可支配收入的比值，可以衡量該城市的居住支出負擔。這里定義一個概念：“房租負擔率”，房租負擔率=人均租房支出/人均可支配收入（這里的人均租房支出按照每人30平方米的住房面積計算）。

那么，中國哪些城市的“房租負擔率”較重？

從表5可以看出，35城中有27個城市（占比77%）的“房租負擔率”低于25%，即居住支出不到可支配收入的四分之一。

在35城中，住宅的“房租負擔率”大于30%的城市只有3個，分別是北京（45.6%）、深圳（42.9%）、上海（40.4%）；“房租負擔率”介于25%到30%的城市有5個：成都（27.2%）、杭州（27%）、武漢（26.3%）、天津（25.8%）、廣州（25.7%）；“房租負擔率”介于22%到25%的城市有3個：南京（23.5%），海口（22.5%），廈門（22%）。

以上11個城市的“房租負擔率”較高。我們發現，城市的“房租負擔率”與該城市的人均可支配收入存在關系。

2024年，在35個城市中，城鎮居民人均可支配收入大于8萬元的只有七個。而在這七個城市中，六個屬于“房租負擔率”較高的城市。

唯一的例外是寧波，2024年寧波城鎮居民人均可支配收入為83110元，在35城中排名第五，但租房負擔率僅為14.3%，排名31。

表5: 35城的住宅“房租負擔率”

注：房租支出按照人均居住面積30平方米計算，價格參考2025年上半年價格；人均可支配收入為2024年數據。

02

商鋪租金的變化

表6是2025年上半年35城商鋪房租排序，商鋪租金中值為71.4元/月·平方米，均值為86.9元/月·平方米。每平方米月租金最高的北京（208.9元）是租金最低城市銀川（43.5元）的4.9倍。商鋪租金中值是住宅中值的2.8倍，商鋪租金均值是住宅租金均值的2.3倍。在35城中，每個城市的商鋪租金都高于其住宅租金。

2025年上半年，商鋪房租高于100元/月?平方米的城市有9個：北京（208.9元）、上海（177.7元）、深圳（172.0元）、福州（138.6 元）、廣州（133.1元）、南京（130.5元）、杭州（124.7元）、西安（100.4元）、成都（100.1元）；商鋪房租低于60元/月?平方米的城市有8個：銀川（43.5元）、沈陽（43.6元）、南昌（45.6元）、長春（51.0元）、呼和浩特（52.7元）、長沙（53.5元）、大連（54.6元）、哈爾濱（57.6元）。

表6: 35城商鋪房租排序（2025年上半年均價）

下面我們來看看35城商鋪租金的環比變化，即2025年上半年租金相對于2024年下半年的變化。

表7顯示，在35城中有5個城市環比上升，其中環比漲幅超過6%的城市有2個：南京漲幅6.8%、福州6.2%；另外3個城市為石家莊（漲幅3.2%）、銀川（漲幅1.4%）、深圳（漲幅0.8%）。

30個城市環比下降。降幅超10%的城市有8個：蘭州下跌10.4%、南寧下跌 10.4%、青島下跌10.5%、鄭州下跌 11.1%、西寧下跌11.7%、廈門下跌12.3%、貴陽下跌12.8%、廣州下跌 15.9%。

降幅介于5%到10%的城市有5個：太原下跌6.4%、長沙下跌7.0%、寧波下跌7.1%、成都下跌7.7%、合肥下跌8.7%。

在35城中，有7個城市的租金變化較小（環比價格變化在-2%到2%之間），這些城市是銀川、深圳、呼和浩特、上海、杭州、西安、天津。

表7: 35城商鋪租金的環比變化

再來看同比變化，即2025年上半年商鋪租金相對于2024年上半年的變化。

表8顯示，在35城中，僅三城同比上漲，哈爾濱上漲7.3%，福州、南京分別上漲 2.9%、1.6%。

32個城市同比下降。有5城的跌幅超過了20%：廈門下降21.4%、南寧下降24.7%、貴陽下降24.9%、廣州下降25.3%、長沙降幅最大，下降了31.2%。

表8: 35城商鋪租金的同比變化

看了環比和同比變化之后，我們來看各城市2025年上半年商鋪租金相對于該城市租金最高點的變化。

35城相對于高點都有所下降，石家莊降幅最小，下降10.1%。另有5個城市降幅不到20%：長春、福州、呼和浩特、哈爾濱、銀川。

寧波、北京、烏魯木齊、杭州等14城的下降幅度介于20%到30%；海口、深圳、沈陽、天津、上海等14個城市的下降幅度介于30%到50%；南寧降幅最大，為52.5%。

對于商鋪，相對于最高點，租金最高的五個城市跌幅有高有低：福州、北京較低，深圳、上海、廣州較高（而對于辦公用房，下文顯示租金最高的五個城市，跌幅都比較小）。

表9: 35城商鋪租金相對于最高點的變化

03

辦公租金的變化

表10是2025年上半年35城辦公房租排序。35城辦公租金中值為46.4元/月·平方米，均值為53.5元/月·平方米。北京租金最高（145.8元）是最低城市銀川（租金30.5元）的4.8倍。辦公租金中值是住宅中值的1.83倍，辦公租金均值是住宅均值的1.43倍。

排名前六的城市是：北京（145.8元）、上海（105.8元）、深圳（94.1元）、廣州（92.6元）、杭州（74.7元）、南京（59.0元）。可以看出，辦公用房每平方米月租金大于70元的城市只有5個。在35城中，僅有北京和上海的數值大于100，而北京比上海高了37.8%。租金大于35城均值53.5元的城市有10個。

排名最后六名的是：銀川（30.5元）、昆明（34.7元）、合肥（36.4元）、長春（36.7元）、呼和浩特（36.8元）、南寧（36.8元），這些城市的租金都不足40元。

表10: 35城辦公房租排序（2025年上半年均價）

來看看35城辦公租金的環比變化。

表11顯示，在35城中有5個城市環比上升，分別是：成都（漲幅2.4%）、深圳（漲幅0.6%）、沈陽（漲幅0.5%）、呼和浩特（漲幅0.3%）、大連（漲幅0.2%）。有12個城市環比降幅超過5%，其中北京、南寧、上海降幅最大，分別下降了12.7%、9.7%、9.6%。

五個租金最高的城市，漲跌不一：北京和上海降幅很大，廣州小幅下跌3.1%，杭州微跌0.5%，而深圳環比上升。

表11: 35城辦公租金的環比變化

再來看同比變化。

表12顯示，在35城中有34城同比下降，僅沈陽上漲0.1%。同比小幅下跌（跌幅小于2%）的城市有4個：烏魯木齊、呼和浩特、銀川、杭州。

在租金最高的五個城市中，杭州跌幅最小，深圳跌2.7%，廣州跌3.3%，北京跌17.3%，上海跌17.8%。

在35城中有13個城市降幅大于10%，其中南寧降幅最大，為19.1% 。

表12: 35城辦公租金的同比變化

最后，看各城市2025年上半年辦公租金相對于該城市租金最高點的變化。

表13顯示，大多數城市辦公租金的高點出現于2018年或2019年，僅有四城例外：鄭州高點出現于2023年，西安和海口出現于2021年，南昌出現于2020年。

35城相對于高點都有所下降，下跌幅度最小的3個城市是：杭州下跌2%、寧波下跌7.6%、烏魯木齊下跌9.2%。

鄭州、銀川等8城的下降幅度介于10%到20%；廣州、深圳、成都等17個城市的下降幅度介于20%到30%。

有7個城市下跌幅度超過了30%：哈爾濱下跌30.6%，蘭州下跌31.7%，天津下跌34.4%，武漢下跌34.8%，重慶下跌35.1%，昆明下跌40%，南寧下跌42.8%。

對于辦公租金，和最高點相比，租金最高的5個城市跌幅都相對較小：杭州跌2%，廣州跌20%，深圳跌23.6%，上海跌23.8%，北京跌24.7%。

表13: 35城辦公租金相對于最高點的變化

04

哪類租金最抗跌？

從表14可以看出各城市的住宅租金都不高于辦公租金，而辦公租金都不高于商鋪租金。商鋪租金與住宅租金的比值介于1.7倍到4倍，比值最高的五個城市是：福州4倍、蘭州3.6倍、石家莊3.5倍、太原3.5倍、西安3.4倍。

辦公租金與住宅租金的比值介于1倍到2.2倍，比值最高的四個城市是：青島2.2倍、烏魯木齊2.1倍、太原2.1倍、銀川2.0倍。有五個城市的比值是1.9倍：西安、蘭州、貴陽、鄭州、海口。

表14: 35城商鋪和辦公租金與住宅價格的比值（2025年上半年）

下面看看商鋪與辦公租金相對于住宅租金的跌幅。表15中的跌幅都是從高點到2025年上半年的跌幅。

表15數據顯示，除去哈爾濱，其他34城的商鋪租金跌幅都高于住宅跌幅；除去銀川、太原、鄭州，其他32城的辦公租金跌幅都高于住宅跌幅。這表明，在三類房屋中，住宅的抗跌性能更強，這可能因為住宅更具備剛需屬性。

表15: 35城商鋪和辦公租金相對于住宅租金的降幅

注：降幅指從最高點到2025年上半年均價的降幅

文章來源：財經雜志（ID：i-caijing）（作者 | 陳汐）

責任編輯：胡珊毓

策劃審核：夏 雨

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