五一本該是熱熱鬧鬧開工的日子，但青島城陽區西城匯社區的村民們，卻等來了一個令人失望的消息：承諾“五一開工”的城中村改造項目，依然杳無動靜。原本滿懷希望的村民，此刻心里五味雜陳——36億元的大項目說好的動工，究竟卡在哪兒了？

▲城陽區西城匯工地，沒有動工跡象

1、

36億改造項目，為何“拖后腿”？

西城匯社區，這個坐落在青島市城陽區城陽街道北部、環城路以北墨水河以南的城中村，在近年來成了眾人矚目的“明星”項目——它背負著36.2億元的總投資，規劃建筑面積約48萬平方米，要將257.6畝的舊村改造成現代化社區。

據公開資料顯示，城陽區過去兩年舊改創下紀錄，累計啟動了56個片區，回遷安置27個社區，占據全青島舊改項目的一半以上。可西城匯偏偏成了“拖后腿”的那個：拆了三年多，仍有部分民房和企業遲遲未簽協議。轉機在2024年底出現，青島市公共資源交易平臺發布了西城匯城中村改造項目的招標公告，宣告這個民生工程，即將進入實質性施工階段。根據招標信息，項目建設單位由青島城陽興陽開發投資有限公司擔綱（區屬國企北岸控股旗下公司），總投資額高達36.2億元，項目計劃2025年5月1日開工，2028年4月30竣工。

▲西城匯改造項目1標段計劃工期

2、

拆遷四年未動工的三大難題

然而，等到2025年五一，西城匯工地依然靜悄悄。這樁本該啟動的大項目，為何一再擱淺？

拆遷未清零，進度被拖慢

西城匯舊村改造之所以遲遲不能開工，首當其沖就是拆遷掃尾難。據城陽街道辦多次反饋，截至2024年9月底，安置區范圍內仍有30多處民房和6處企業未簽約，土地無法完全清騰。政府早有規定“安置區全部拆遷完成后再建設”，這意味著只要還有一戶不簽字，安置房就不開工。正因如此，西城匯成了典型的“一戶不搬，工程難動”困局。有村民無奈發問：“難道就因為幾戶人不簽，全村上千戶的回遷希望都要擱淺？”

▲城陽區西城匯現狀

資金掣肘，貸款比例高

除了拆遷進展緩慢，錢從哪里來也是西城匯項目難產的關鍵。根據招標公告，西城匯項目的資金來源為“自有資金30%，銀行貸款70%”。換言之，36億的大盤子里有將近70%的資金要靠貸款撐著。眼下房地產行情低迷，銀行放款變謹慎，大體量貸款的審批和發放都需要硬條件做支撐。而對于西城匯這樣的項目來說，真正能產生現金流的部分恐怕要等商品房銷售甚至項目建成以后了。在此之前，拆遷安置、前期施工都得靠政府平臺公司墊錢。

▲招標公告顯示，西城匯項目資金來源已落實

過去樓市好的時候，拆遷戶能拿到優厚的補償，皆大歡喜；如今房價下行、購房者稀少，拆遷戶覺得補償“縮水”，自然不情不愿。可以說，資金問題像根暗線纏繞在西城匯項目始終——前期拆遷要錢，后續建設更燒錢，沒有足夠“彈藥”，項目推進步履維艱。

開發模式，多種因素牽制

如今走進西城匯，呈現在眼前的是一片荒涼的景象：成排的舊樓已拆得殘破不堪，瓦礫碎磚鋪滿地面，仿佛在無聲地訴說著這場舊改的艱難。

▲城陽區西城匯社區現狀

在房地產下行期，開發商對參與舊改趨于謹慎，尤其像西城匯這種非核心地段的城中村，利潤空間有限，社會資本興趣不大。這可能也是為何項目最終由區屬國企自投自建——缺少市場化合作伙伴，一切只能政府扛著。想快馬加鞭，但要平衡法律程序、民意訴求和資金風控，不可能強行蠻干，只能耐心磨合。多種因素互相牽制，讓西城匯這個項目陷入了“開工爽約”的尷尬境地。

3、

“開工爽約”背后的啟示

西城匯“五一爽約”的消息，帶來的震動和反思，遠不止局限在城陽一隅，對于青島乃至全國的城中村改造都有警示意義。

西城匯項目開工一拖再拖，村民從滿懷希望到倍感失望，這種心理落差會削弱對有關部門后續改造計劃的信任度。類似西城匯這樣的舊改項目，青島各區還有不少，如果處理不好，可能引發連鎖信任危機。可以預見，未來青島在推進其他城中村改造時，會更加謹慎，吸取西城匯的教訓，避免重蹈“開工爽約”的覆轍。

▲城陽區西城匯社區現狀

西城匯“五一開工”的爽約固然令人遺憾，對于城陽區乃至青島市來說，這個總投資36億元的項目不可能一直停滯下去，各方正在尋找打破僵局的辦法。期待著西城匯早日迎來屬于它的高光時刻，讓村民們早日住進新房，圓一個踏實安居的夢。