2025年的合肥經開區，正以肉眼可見的速度“脫胎換骨”。曾經的“工業老城”，如今憑借山姆超市開業、地鐵、頂奢樓盤扎堆、名校集群落地等重磅利好，一躍成為合肥樓市“黑馬”。這里既有200萬級剛需入場券，也有3萬+/㎡的頂奢大平層，新舊樓盤暗戰不斷，購房者如何抓住機遇？

NO. 1｜壹

南艷湖三宗低密居住用地即將上市

今天，經開區紫蓬路與習友路交口東北角JK-09-04地塊控制性詳細規劃調整公示，從公示的內容來看，規劃控規內三宗居住用地進行調整，合計面積112.35畝，其中一宗居住用地形狀及面積減少，三宗居住用地容積率均由原來2.0調整為1.8。

經開區紫蓬路與習友路交口東北角JK-09-04地塊控制位于經開區南艷湖東南角，緊鄰南艷湖，從容積率下調也可以看出來要打造低密臨湖住宅。周邊錦繡大道、習友路等城市主干道，北側錦繡大道在建地鐵7號線，交通便利。三宗居住地塊東側即是合肥一六八玫瑰園南校區初中部，錦繡大道北側即是清華附中合肥學校，學區優勢比較明顯。

單元控規內有綠地濱湖印象、中環濱湖公館、御景前城等成熟小區，同時周邊有啟迪科技、寶龍達、聯想等高新產業。

NO. 2｜貳

經開開掛，城市界面全面升級

根據合肥市 “十四五” 規劃的重要部署，經開區作為合肥九大城市副中心城市，依托“兩湖科創圈”規劃，以“明珠廣場片區”為核心，以翡翠湖、南艷湖為節點，全力建設西南副中心，未來發展潛力不言而喻。

商業能級爆發：山姆開業引爆消費熱潮

安徽首店山姆會員店已開業，日均客流破萬，帶動板塊高端消費力聚集，周邊樓盤如皖投安瀾府借勢打造“頂奢生活圈”。 銀泰in Park、山姆雙核驅動，填補經開區高端商業空白，推動區域價值重估。

來源：合肥樓市拍攝

交通動脈升級：地鐵7號線貫通東西

地鐵7號線串聯濱湖、政務、經開，激活沿線樓盤價值。串聯濱湖、政務、經開三大核心區，通勤效率大幅提升，激活沿線樓盤價值。

教育+產業+生態協同發力

教育： 整個區域以168玫瑰園、清華附中等形成名校集群，學區成為區域樓盤核心賣點。

產業： 兩湖科創圈規劃落地，佳通輪胎廠區改造為“中央綠谷”，融合科創辦公與生態景觀，推動產城融合。

生態： 翡翠湖、南艷湖雙湖環繞，中央綠谷規劃打造城市綠肺，宜居屬性再升級。

NO. 3｜叁

市場分化，土地供應稀缺

土地供應收緊，新盤“低密高配”成主流

2021年以來經開區供應27宗涉宅地塊，2023-2024年僅成交6宗，稀缺性凸顯。皖投JK202306號地塊以13807元/㎡樓面價刷新區域紀錄，新供應地塊不論是位置還是容積率上都較之前有很大改善。

新房價格波動式上漲，庫存健康

從去年年底與今年年初，經開區已經連續5個月成交量上漲，2月、3月份成交量有所回落，目前新房主要在售翡翠湖板塊翡翠云璟、明珠廣場皖投云啟錦上/錦悅以及置地松谷鳴翠、南艷湖龍湖亞倫央璟頌，尤其置地松谷鳴翠作為經開區唯一在售新計容項目，熱度較高。

目前經開區有兩個純新盤待入市，一個是皖投JK202306號地塊，目前該項目案名為

皖投安瀾府，目前臨展已經開放，是皖投打造的高端產品。另外一個就是合肥城投JK202402/JK202403號地塊，案名本月也已經公布，為城投攬萃，規劃31棟11-17層洋房及小高層，主力戶型113-158㎡。

截止到今年3月份，經開區新房價格達到26843元/㎡，雖然相比于3月份價格有所下跌，但整體來看，經開區價格一直保持波動式上漲。尤其計容新規后置地松谷鳴翠入市，將整體區域價格再度拔高，后期皖投安瀾府入市后，區域價格將再次上漲。

截止目前，經開區顯性庫存約1660套，按照目前月均去化184套，去化周期約9個月，整體來看，區域庫存還是比較健康，隨著新項目的入市，去化速率將增加，也將帶動非新計容新規樓盤去化。

二手房剛需主力，價格洼地顯現

經開區整體小區成交價格在1.1-17萬/㎡，其中芙蓉片區成交價最高，其次是海恒片區。但一些品質次新房保值率較高，比如翡翠湖板塊綠城玫瑰園，但一些房齡較長老破小價格相對較低。

經開區的樓市格局正經歷前所未有的裂變——當土地稀缺性推高房價天花板、新規紅利重塑產品標準時，購房邏輯已從“價格優先”轉向“價值博弈”。

置地·松谷鳴翠 位于明珠廣場核心區，143-260㎡大平層，均價3.4萬/㎡，168東校學區+地鐵商業環繞，稀缺性顯著。

地段價值：明珠廣場與政務商圈交匯，坐擁天鵝湖、翡翠湖、南艷湖三湖生態閉環，周邊覆蓋萬象城、銀泰in77等多個大商圈，屬合肥西南發展核心區。

教育配套：168玫瑰園東校及石門路幼兒園，形成教育生活圈，學區優勢較大。

產品設計：經開區計容新規首盤，戶型使用率突破100%，部分樓棟配備全明私家電梯廳。

品牌背書：安徽置地二十多載高端改善基因，全干掛石材+鋁板立面，社區景觀含1.6萬㎡中軸花園及立體水院，品質感突出。

不足： 總價門檻約450萬起，適合高端改善群體。

建發華潤翡翠云璟是建發和華潤雙央企打造，精裝交付，戶型面積100-123㎡，高層2.9萬/㎡、洋房3.3萬/㎡，設計融合徽派與現代風格，適合改善客群。

品牌聯合：建發與華潤雙500強企業合作，配置中央空調+地暖+新風系統。

教育資源：代建168玫瑰園西校新校區、自建18班幼兒園，形成全齡教育鏈。

生態資源：緊鄰翡翠湖景區，生態資源比較豐富。

劣勢： 東側緊鄰集賢路，北側繁華大道，均為城市主干道，有一定的影響，雖然屬于翡翠湖板塊，但與翡翠湖之間隔了集賢路，帶來很大不便。另外在價格上與同區域對比相對較高。

皖投云啟錦上/錦悅是國企皖投開發，戶型105-138㎡，學區為168東校區，佳通輪胎廠后期將打造明珠廣場地標，均價2.4萬/㎡，性價比突出。

性價比突出：高層單價2.3-2.4萬/㎡，小高層2.5-2.7萬/㎡，總價250萬起，屬政務南板塊價格洼地。

交通便利：近地鐵7號線蓮花路站（在建），金寨路城市主干道直達政務區。

生態配套：代建石門路運動公園+街頭游園，西鄰翡翠湖，東靠南艷湖，宜居屬性強。

教育配套：代建學校確定為一六八玫瑰園東校區

劣勢：目前項目房源不多，可選擇性比較少，尤其250萬以內剛需購房者。

龍湖亞倫·央璟頌在售143-223㎡低密洋房大平層，主打高端改善，與駱崗公園一路之隔，168玫瑰園北校區，不論是位置還是配套優勢較為明顯。

豪宅定位：容積率2.0，綠地率42%，純低密洋房社區，私梯入戶+270°環幕視野。 教育優勢：代建54班168玫瑰園北校，與項目僅一路之隔，實現目送式教育。

高端配套：配置藍珀五恒泳池、奢華健身房會所，裝修采用杜拉維特衛浴等國際一線品牌。

劣勢：價格天花板：洋房單價3.5-3.9萬/㎡，總價500萬起，購房門檻極高。 緊鄰繞城高速，有一定的影響。

城投攬萃規劃高層、小高、洋房，高層110和122平，小高113/122/138/166平，洋房138和158平。網曝放風價高層2.4萬，小高層2.6萬，洋房2.8萬及以上。

低密規劃：容積率1.8，規劃洋房/小高層/高層，戶型110-166㎡，得房率較高。

生態資源：緊鄰南艷湖體育公園，代建18班幼兒園+實驗小學，屬經開南宜居板塊。

劣勢： 配套成熟度低，周邊商業依賴海恒步行街，能級不及明珠廣場/政務商圈。 品牌影響力弱，合肥城投過往項目以剛需為主，高端產品運營經驗待驗證。

NO. 4｜肆

結語

經開區的爆發絕非偶然—— “產業升級+配套兌現+新規紅利” 的三重驅動，使其成為合肥“工業轉型”的范本。

對于購房者：

剛需客：抓住低總價+高得房率紅利，優先近地鐵小戶型；

改善客：錨定置地·松谷鳴翠、 皖投安瀾府，長期持有稀缺地段資產。

終極提醒： 經開已從“價格洼地”邁向“價值高地”，買房邏輯從“賭預期”轉向“看兌現”。在產業與居住深度融合的當下，唯有抓住“窗口期”、精選核心資產，方能分享城市躍遷的紅利！