最近朝陽最熱門的新房就是泛朝青板塊的三間房和黃衫木地塊，黃衫木地塊剛土拍完，沒有過多的信息，咱們這篇文章的重點還是三間房倆兄弟-保利朝觀天珺和金茂滿曜，在文章的最后我也會介紹一下黃衫木地塊情況，大家可以自行對比選擇，我會按照地塊情況、項目配套、項目基本信息、戶型情況及得房率、不利因素等各方面，對三間房雙子進行一下詳細的介紹。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房塊分析。

1、地塊介紹

三間房分為倆地塊，這倆地塊土拍的時候是一起打包出售的，今年2月11日，北京市朝陽區三間房地塊迎來現場競價，保利+金茂、中海、招商共3家報名報價，最終競至103輪，由保利+金茂以87.2億元成交，樓面價約5.16萬元/㎡，溢價率10.5%，保利操盤三間房鄉南區，案名保利朝觀天珺，金茂操盤三間房D區，案名金茂滿曜。

其中保利負責操盤的南區分為0005、0006、0007三個地塊，0005是個公園綠地，占地2265平方米，0006是住宅用地，占地27553.34平方米，0007是規劃的幼兒園用地，占地4600.58平方米。

南區東至現狀定福莊路，南至規劃待開發地塊， 西至規劃褡褳坡東路，北至規劃綠地、隔綠地為朝陽北路

金茂操盤的D區分為0007和0020地塊，0007是住宅用地，占地面積36812.3平方米，0020是多功能用地，占地面積12426.58平方米

1205-0007:地塊為不規則矩形。東側緊臨規劃三間房東路(城市次干路);南側偏西部分鄰規劃綠地及水域，偏東部分緊臨三間房南街( 又名三間房南一街，規劃城市支路 );西側臨規劃黃渠東路( 城市支路)，北側臨規劃常營南路( 城市次干路)。

1205-0020:地塊為L型。東北角鄰規劃綠地，東側緊鄰規劃綠地及水域，南側臨規劃三路( 又名三間房南二街，城市支路);北側臨三間房南街( 又名三間房南街，規劃城市支路 )

保利的地塊相對于金茂的地塊而言，城市界面會更好一些，離地鐵站也會更近一點。

2、項目配套

這塊的配套是很成熟的，之前咱們寫過朝青板塊和常營板塊，三間房就介于常營和朝青之間，能夠享受兩個商圈的便捷。

2.1、交通

保利朝觀天珺離6號線褡褳坡站也就2-300米的步行距離，金茂滿曜離地鐵黃渠站步行7-800米左右，距離在建的平谷線定福莊站直線距離1km左右，兩個盤的地鐵通勤都是很方便的。

當然開車上朝陽北路和朝陽路、東四環東五環也是很方便的（就是有點堵）

2.2、醫療

民航總醫院、朝陽醫院（常營院區）等，參考之前介紹的朝青和常營板塊即可，配套共享

2.3、商業

朝陽大悅城、星悅廣場、常楹天街等都很近，隨便去哪里都可以。

2.4、學校

沒有學區屬性，有學校可上

2.5、公園

常營體育公園、常營公園、黃渠公園等

3、項目基本信息

周圍新房璽悅朝陽網簽均價8.3w左右，和光煦境網簽均價7.5萬左右，三間房項目均價應該在8w左右，大家可以按照這個來預估。

3.1、保利朝觀天珺

「樓棟數量」：7棟11-25層小高層

「總戶數」：524套

「容積率」：2.8

「綠化率」：約30%

「面積段」：92-157（三-四居）還有139和157的少量幾套下躍

3.2、金茂滿曜

洋房 8 -10 層、小高 13-18 層 、大高 26 層、會所面積：1700+300平、層高約3-3.1米、金茂科技住宅系統

以“藝術長廊+星空穹頂會所+藝術公園” 構建金維藝術生態

建統立面汲取 BVLGARI 傳奇香檳金與陶瓷白，融合東方“三交六椀”窗格形制，打造“東藝西形”的摩登美學，古銅色金屬雨棚、米白色石材門頭。

4、戶型情況及得房率

4.1、保利朝觀天珺

92平三居，共30套，得房率85%，比較少

122平4居，共60套，得房率93%

139平4居，共198套，得房率99%

157平4居，共250套，得房率90%

保利的樣板間做了139和157的

4.2、金茂滿曜

116平3居，共224戶，得房率87%

129平4居，124戶，得房率88%

133平4居，166戶，得房率93%

159平4居，49戶，得房率94%

還有一些別的戶型

金茂的樣板間做了116、133和159平的

5月10號保利朝觀天珺樣板間開放，5月17號金茂滿曜樣板間開放，預計5月底6月初開盤。

5、不利因素

1、金茂地塊的城市界面略差

2、兩個項目的容積率不算太低

3、金茂地塊的西北角有一座清朝大臣墓園，墓園中的誥封碑說要原址保護，不知道能不能遷走

4、保利北邊朝陽北路的噪音會有一些影響，還有北側的高壓線

此外還有一個潛在的競品，黃衫木地塊，位置和配套更好，4.28日下午剛土拍完成，屬于朝青板塊，以126億的價格被中建+金茂+越秀+朝陽城發聯合體拿下，樓面價5.45萬，溢價率16.28%，很多人也在等這塊地的一個情況，黃衫木肯定要比三間房貴，就看性價比哪個更高了，朝青板塊的新房可太熱鬧了，黃衫木這個帶頭老大哥起到的作用非常大，一旦它穩不住了，直接帶累朝青整個板塊的新房和二手房。

另外，這塊的改善二手房肯定得受一波沖擊，新房供應量可不小，這得房率動不動就90%，按套內面積一合計，二手房和新房哪個更香，買房人自己算算就門清，別說二手房了，這塊的新房如咱們之前介紹過的御翠園，五一直接7折出售，均價7w左右，不僅如此還給之前已經網簽的老業主補了100w左右的差價，這讓朝青的改善二手房業主怎么辦？

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。