從工業(yè)銹帶到城市秀場(chǎng)，合肥濱水革命拉開(kāi)帷幕

合肥天鵝湖東岸，一塊曾承載工業(yè)記憶的土地，正迎來(lái)史詩(shī)級(jí)蛻變。原紅四方地塊——這座以3350萬(wàn)元/畝刷新合肥土拍紀(jì)錄的“黃金寶地”，近日公布三大國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)方案，標(biāo)志著合肥“以河興城”戰(zhàn)略邁入實(shí)質(zhì)性階段。全球設(shè)計(jì)巨頭同臺(tái)競(jìng)技，以生態(tài)、商業(yè)、人文為筆，為合肥繪制一幅“河湖雙拼”的未來(lái)藍(lán)圖。

這片濱水空間，不僅是合肥城市更新的核心戰(zhàn)場(chǎng)，更被賦予“長(zhǎng)三角生態(tài)會(huì)客廳”的期待。從工業(yè)廠房到城市封面，從單一湖景到河湖聯(lián)動(dòng)，這場(chǎng)設(shè)計(jì)盛宴的背后，是合肥邁向“生態(tài)宜居之城”的野心，也是天鵝湖片區(qū)價(jià)值裂變的信號(hào)。

NO.1|壹

天鵝湖片區(qū)價(jià)值裂變，樓市迎來(lái)“頂豪時(shí)代”

作為合肥一核四心中四心之一，天鵝湖中心一直以來(lái)是合肥價(jià)值高地，而且政務(wù)區(qū)地塊一直比較稀缺，供應(yīng)一直比較少，從偉星T10之后也僅原紅四方地塊出讓，2024年12月，合肥軌道以3350萬(wàn)元/畝、樓面價(jià)27916.7元/平方米的天價(jià)拿下紅四方地塊，創(chuàng)下合肥單價(jià)與樓面價(jià)雙料“地王”，土地價(jià)值也是不言而喻。

新房方面更是合肥價(jià)格高地，曾經(jīng)合肥初代高端豪宅生活圈層，內(nèi)森莊園、栢悅公館、凱旋門(mén)、融創(chuàng)政務(wù)壹號(hào)等豪宅均位于政務(wù)區(qū)，即便在市場(chǎng)下行的當(dāng)下，這些豪宅成交價(jià)格仍然能站穩(wěn)4萬(wàn)/㎡以上，成為合肥價(jià)格的高地。

合肥樓市政務(wù)區(qū)航拍圖

而天鵝湖片區(qū)的升級(jí)核心在于十五里河河道改造，將打通天鵝湖與十五里河的水系脈絡(luò)，形成約37公頃的濱水空間，涵蓋河道綠地、橋梁、商業(yè)綜合體及教育配套。未來(lái)，這里不僅是合肥的“生態(tài)綠肺”，更是融合景觀、商業(yè)、居住的超級(jí)城市綜合體。

購(gòu)買人群都是高凈值人群，購(gòu)房人邏輯從“性價(jià)比”轉(zhuǎn)向“品價(jià)比”。與此同時(shí)，政務(wù)東板塊憑借著與天鵝湖CBD“零距離”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，這兩年也蛻變?yōu)楹戏薯敽谰奂兀瑥氐鬃鴮?shí)“改善之王”地位。

目前天鵝湖片區(qū)在售房源僅有文淵府，偉星T10今年將入市，這也是目前合肥唯二的現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，目前在售樓盤(pán)主要集中在政務(wù)東板塊。

偉星T10位于政務(wù)核芯區(qū)，360°玻璃環(huán)幕立面與YKK系統(tǒng)窗重新定義城市天際線，215-262㎡戶型雙套房設(shè)計(jì)與獨(dú)立保姆間彰顯頂豪配置標(biāo)準(zhǔn)，是目前合肥唯二現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。

金鑰匙物業(yè)與私屬家庭顧問(wèn)模式填補(bǔ)區(qū)域高端服務(wù)空白，但22層高層產(chǎn)品與當(dāng)下低密改善趨勢(shì)存在理念沖突，且只有兩種戶型，可選擇性比較小，品牌在超高端項(xiàng)目交付履歷的空白，亦成為部分塔尖客群的決策顧慮。

紅達(dá)天映作為合肥首批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，其“所見(jiàn)即所得”模式打破傳統(tǒng)期房交易邏輯，規(guī)避了交付風(fēng)險(xiǎn)與貨不對(duì)板爭(zhēng)議。項(xiàng)目位于政務(wù)東五區(qū)交匯核心，南二環(huán)與地鐵4/5號(hào)線構(gòu)建高效通勤網(wǎng)絡(luò)，綠地大融城與西遞小學(xué)等配套形成成熟生活圈。

全玻璃幕墻與蜂窩鋁板立面呈現(xiàn)國(guó)際化美學(xué)，規(guī)劃5棟17-25F約260戶高奢大平層住宅，面積段143㎡－225㎡，定位精準(zhǔn)匹配高端客群對(duì)現(xiàn)房品質(zhì)的迫切需求。

不過(guò)，本土開(kāi)發(fā)商品牌溢價(jià)能力相對(duì)傳統(tǒng)房企稍顯不足，北側(cè)鄰近南二環(huán)高架，部分樓棟存在噪音和揚(yáng)塵影響，相比同期競(jìng)品，得房率及功能分區(qū)設(shè)計(jì)未體現(xiàn)新規(guī)優(yōu)勢(shì)，且周邊競(jìng)品密集可能稀釋市場(chǎng)關(guān)注度。

偉星ONE139位于政務(wù)東板塊，緊鄰政務(wù)區(qū)，稀缺地塊賦予項(xiàng)目先天價(jià)值基底，300-560㎡戶型與6米挑高客廳，贈(zèng)送40-50㎡露臺(tái)。刷新區(qū)域豪宅標(biāo)準(zhǔn)，十五里河景觀帶與天鵝湖資源形成生態(tài)雙溢價(jià)。

偉星深耕合肥的品牌積淀為項(xiàng)目背書(shū)，規(guī)劃四代住宅產(chǎn)品體系，對(duì)外放風(fēng)也是千萬(wàn)級(jí)別的豪宅。市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)在于千萬(wàn)級(jí)放風(fēng)價(jià)能否突破政務(wù)區(qū)改善客群的價(jià)格敏感帶。另外項(xiàng)目鄰近金寨路高架，有點(diǎn)的噪音和灰塵影響，千萬(wàn)級(jí)置業(yè)門(mén)檻較高。

云縵·璞舍項(xiàng)目規(guī)劃7棟11層洋房+2棟16層小高，戶型138平/168平，使用率能達(dá)到105%-110%，放風(fēng)價(jià)大概3萬(wàn)左右。

合肥軌道開(kāi)發(fā)的TOD綜合體項(xiàng)目，地鐵4號(hào)線姚公廟站無(wú)縫銜接的交通優(yōu)勢(shì)顯著，138-168㎡戶型依托新規(guī)實(shí)現(xiàn)超100%使用率。

混合用地性質(zhì)規(guī)劃的體育公園與商業(yè)配套具備前瞻性，西側(cè)緊鄰金寨路高架，噪音和灰塵影響顯著，開(kāi)發(fā)商在高端項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的欠缺，成為潛在抗性因素。項(xiàng)目與政務(wù)區(qū)僅一路之隔的區(qū)位既享受板塊外溢紅利，也需直面天鵝湖核心區(qū)項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)。

天阜壹號(hào)是江淮廠三子中首個(gè)入市項(xiàng)目，項(xiàng)目南北雙側(cè)均采用了干掛石材到頂，大部分樓棟采用一梯一戶的設(shè)計(jì)。天鵝湖畔的“零漆立面”作品，全石材干掛工藝與萬(wàn)科物業(yè)形成品質(zhì)雙保險(xiǎn)。

項(xiàng)目規(guī)劃143-165㎡戶型，通過(guò)270度環(huán)幕窗實(shí)現(xiàn)政務(wù)核心區(qū)景觀資源最大化占有。不過(guò)目前項(xiàng)目已經(jīng)是尾盤(pán)，只有少量房源在售，可選擇性房源有限。

另外在天阜品牌在市場(chǎng)占有率較低，購(gòu)房者對(duì)品牌認(rèn)知度較低，北側(cè)緊鄰南二環(huán)，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響，周邊城市界面有待提高。

意禾澄廬在售小高面積144-226㎡不等，總價(jià)332-793萬(wàn)元；洋房面積170-190㎡，總價(jià)395-682萬(wàn)元。

項(xiàng)目是政務(wù)東江淮三子之一，是核心區(qū)現(xiàn)象級(jí)頂豪，一季度8.75億元銷售額印證市場(chǎng)號(hào)召力，66米銅制門(mén)庭與寶格麗主題園林確立頂豪氣質(zhì)。

項(xiàng)目以105%使用率與3.5米層高突破傳統(tǒng)空間尺度，意禾澄廬裝修標(biāo)準(zhǔn)比較高，華為/摩根全屋智能系統(tǒng)與斯麥格廚電配置重新定義精裝標(biāo)準(zhǔn)。

不過(guò)西側(cè)宿松路高架及北側(cè)南二環(huán)噪音問(wèn)題顯著，意禾為本土民企，缺乏豪宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，品牌溢價(jià)能力弱，與江淮廠其他項(xiàng)目相比，定位高，價(jià)格高于其他項(xiàng)目。

四川邦泰璟和朗月規(guī)劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價(jià)2.78萬(wàn)左右。項(xiàng)目與車位同買可享受94折優(yōu)惠，單獨(dú)購(gòu)房可享受96折優(yōu)惠。

項(xiàng)目在計(jì)容新規(guī)后使用率較高，超100%，132-175㎡戶型通過(guò)7.2米橫廳與南向雙陽(yáng)臺(tái)實(shí)現(xiàn)空間突破。

該項(xiàng)目是四川邦泰在合肥第三個(gè)項(xiàng)目，在合肥的品牌認(rèn)知度尚處培育期，同時(shí)周邊城市界面有待提高，東側(cè)與北側(cè)臨近主干道，有一定的影響。

保利龍川瑧悅是合肥第二個(gè)新計(jì)容后的入市的樓盤(pán)，整體得房率較高，目前樓盤(pán)總價(jià)350-550萬(wàn)

作為央企保利“瑧悅系”作品，以95%得房率與鳳翼飛檐等文化符號(hào)重塑東方美學(xué)范式，首開(kāi)售罄印證市場(chǎng)認(rèn)可度。項(xiàng)目承接政務(wù)東改善外溢需求成效顯著。

但龍川路沿線城市更新升級(jí)滯后，城市界面有待提高，同時(shí)項(xiàng)目周邊配套也有待提高，與此同時(shí)，項(xiàng)目周邊競(jìng)品分流壓力，對(duì)其后續(xù)去化形成考驗(yàn)。

NO.2|貳

三大方案PK，誰(shuí)將定義合肥水岸生活？

據(jù)悉，合肥天鵝湖片區(qū)東部原紅四方地塊就吸引了5家單位的競(jìng)標(biāo)，擇優(yōu)選擇三家優(yōu)秀方案進(jìn)行二階段比選，本次曝光的就是三家設(shè)計(jì)方案效果圖。

由同濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院（集團(tuán)）有限公司和Sasaki Associates，Inc.聯(lián)合體打造，方案提出“補(bǔ)水提質(zhì)—縫合城市—?jiǎng)?chuàng)造多元”三大策略。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)借鑒芝加哥河濱步道經(jīng)驗(yàn)，將硬質(zhì)河岸轉(zhuǎn)化為親水生活走廊，通過(guò)綠色基礎(chǔ)設(shè)施改善水質(zhì)，并打造“拉鏈?zhǔn)健睒蛄哼B接兩岸，形成多元岸線界面

泛亞景觀設(shè)計(jì)（上海）有限公司和中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院聯(lián)合體以“生機(jī)河谷·湖畔綠洲”為理念，提取“山石溪”自然意象，打造一條“由宏大到細(xì)膩”的空間敘事軸線。設(shè)計(jì)模擬巖石跌落的節(jié)奏，通過(guò)“蓮步輕越”的動(dòng)線設(shè)計(jì)，將十五里河變?yōu)樵?shī)意棲居的載體。

合肥工業(yè)大學(xué)設(shè)計(jì)院（集團(tuán)）有限公司和艾奕康設(shè)計(jì)與咨詢(深圳)有限公司聯(lián)合體提出以“荷葉”為概念，以荷葉形態(tài)布局“一軸兩帶三荷集”。方案借鑒蘇州金雞湖經(jīng)驗(yàn)，將河道轉(zhuǎn)化為“城市客廳”，通過(guò)TOD開(kāi)發(fā)導(dǎo)入商業(yè)、文創(chuàng)、體育等復(fù)合業(yè)態(tài)，打造“零距離”濱水生活圈。

三種方案不論哪個(gè)勝出，天鵝湖都將新增一處地標(biāo)。

NO.3|叁

結(jié)語(yǔ)

合肥過(guò)去20年以天鵝湖為單一核心，而原紅四方地塊的改造，標(biāo)志著“河湖聯(lián)動(dòng)”時(shí)代的開(kāi)啟。通過(guò)十五里河與天鵝湖的生態(tài)串聯(lián)，政務(wù)東將形成“西商務(wù)、東生活”的互補(bǔ)格局，推動(dòng)合肥從“環(huán)湖城市”向“擁河城市”進(jìn)化。

置業(yè)啟示：抓住“規(guī)劃紅利窗口期”

對(duì)購(gòu)房者而言，三大趨勢(shì)值得關(guān)注：

1.搶占濱水資產(chǎn)：優(yōu)先選擇距臨河項(xiàng)目，享受未來(lái)商業(yè)與生態(tài)雙重紅利；

2.鎖定現(xiàn)房安全牌：偉星T10、紅達(dá)天映等現(xiàn)房項(xiàng)目可規(guī)避交付風(fēng)險(xiǎn)，且享受即買即住的稀缺性；

3.關(guān)注產(chǎn)品迭代：外立面玻璃幕墻、會(huì)所、超高得房率成頂豪標(biāo)配。

結(jié)語(yǔ)：當(dāng)全球設(shè)計(jì)為合肥一條河“打架”，我們?cè)摽吹绞裁矗?/p>

原紅四方地塊的規(guī)劃，不僅是城市空間的升級(jí)，更是合肥從“功能城市”向“人文城市”轉(zhuǎn)型的縮影。三大方案雖風(fēng)格迥異，卻共同指向一個(gè)未來(lái)：濱水空間不再是城市的背面，而是縫合自然與文明、歷史與未來(lái)的“超級(jí)紐帶”。

合肥的野心，藏在每一寸土地的重生里。當(dāng)全球設(shè)計(jì)師為一條河“神仙打架”，這座城市已悄然按下國(guó)際化的快進(jìn)鍵。