文|凱風(fēng)

預(yù)售制、公攤面積，都到了變革時刻。

近期，全國已有20多個地市發(fā)布推進(jìn)相關(guān)文件，提出向現(xiàn)房銷售逐步過渡，逐步推進(jìn)取消公攤面積。

在全國范圍內(nèi)，“推廣商品房現(xiàn)房銷售制度”也被納入討論，有媒體表示“現(xiàn)房銷售進(jìn)入倒計時”。

房地產(chǎn)預(yù)售制，是否到了逆轉(zhuǎn)之時？

01

改革乃至取消預(yù)售制，已是大勢所趨。

公攤面積、預(yù)售制、土地批租制，是房地產(chǎn)制度的三大基石，也是維系黃金時代樓市上漲的重要支撐。

如今，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，市場形勢逆轉(zhuǎn)，公攤面積、預(yù)售制不能再原地踏步。

與取消公攤面積相比，取消預(yù)售制影響更為深遠(yuǎn)、阻力更大。

但無論是政策還是市場，都已出現(xiàn)積極信號。

早在去年7月，重要改革決定就已提出，“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”。

去年底召開的全國住房工作會議表示：“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”。

近期金融管理部門在發(fā)布會上表示，“將加快出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適配的系列融資制度”。

種種信號表明，雖然不會一刀切直接取消預(yù)售制，但從預(yù)售到現(xiàn)房銷售，越來越近了。

事實上，不管政策有無要求，當(dāng)市場發(fā)生變化，開發(fā)商都會主動用腳投票。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國商品房現(xiàn)房銷售比例已從10%提高到30%以上，而高峰時期近9成房子都是預(yù)售。

當(dāng)前，只有大型央企或國企的預(yù)售房才有一定市場。

缺乏信用背書或財政兜底的部分民企或小開發(fā)商，則逐步被邊緣化。

其實，市場不是沒有購房需求，而是不再信任預(yù)售房。

沒有房價上漲作為溢價，很少有人愿意對賭期房的巨大風(fēng)險。

就此而言，改革預(yù)售制，推進(jìn)現(xiàn)房銷售，也是重塑信心和預(yù)期的關(guān)鍵一環(huán)。

02

取消預(yù)售制，究竟難在哪里？

預(yù)售制核心是高周轉(zhuǎn)，讓開發(fā)商在建設(shè)之初就能迅速回籠資金，再投入新樓盤，形成滾動開發(fā)。

某房企曾提出“345”模式——3個月開盤，4個月資金回籠，5個月資金再利用——就是極端體現(xiàn)。

通過預(yù)售制帶來的高周轉(zhuǎn)，開發(fā)商有了快速做大的資本，地方也得以將土地財政做到極致。

這套模式在黃金時代無往而不利，但房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，弊端不斷涌現(xiàn)。

所見不能所得，風(fēng)險成本極其不對稱，輕則貨不對板、偷工減料，早年的墓景房、空氣房、塑膠湖并非孤例。

重則出現(xiàn)爛尾風(fēng)險，部分開發(fā)商將高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿玩到極致，而購房者全無反制手段。

客觀來說，住房短缺時代，預(yù)售制以高周轉(zhuǎn)滿足市場所需，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，不乏積極意義。

但住房結(jié)構(gòu)性過剩，上漲預(yù)期不復(fù)存在，甚至對開發(fā)商能否順利交房都心存疑慮，預(yù)售制的意義越來越弱。

當(dāng)然，一刀切取消預(yù)售，勢必影響既有房企的資金流，不利于市場的企穩(wěn)回升。

畢竟，許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣。

退一步講，如果預(yù)售制一時難以徹底終結(jié)，那么改革預(yù)售制不能再拖了。

要么輔之以嚴(yán)格的監(jiān)管制度，要么“新老區(qū)別對待”，新樓盤一律現(xiàn)售，給出過渡時間。

信心和預(yù)期比什么都重要，對于房地產(chǎn)市場尤其如此。

03

最早發(fā)明公攤面積、預(yù)售制的香港地區(qū)，早已轉(zhuǎn)向了。

1950年代，香港地區(qū)百廢俱興，房地產(chǎn)業(yè)蒸蒸日上。

當(dāng)時樓宇一般整棟出售，超出一般資金承受范圍，有開發(fā)商率先想出“分層出售”的主意。

既然分層，必有公攤，公攤面積由此而來。

同一時期，香港還發(fā)明了“賣樓花”制度。

港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設(shè)周期提前賣房，正是“賣樓花”，或者說預(yù)售制。

1990年代，隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場崛起，公攤面積、商品房預(yù)售制被復(fù)制而來。

不過，近年來，香港已經(jīng)取消了公攤面積。

2013年，香港出臺新規(guī)，要求房屋交易需以“實用面積”作為計價標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積從此退出江湖。

預(yù)售制雖然被保留下來，但早已打上層層補(bǔ)丁。

在香港，開發(fā)商必須全額繳納地款、提供完整建設(shè)資金證明，方能開工；

預(yù)付款要納入第三方監(jiān)管賬戶，資金隨著工程進(jìn)度而分期撥付，一旦出現(xiàn)問題可要求全額退款……

這也是香港極少出現(xiàn)爛尾樓的原因。

上一次爛尾樓是在2003年非典時期，再上一次則是1960年代。

不管怎樣，市場在變，形勢在變，房地產(chǎn)回不到過去了，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債模式早已不合時宜。

面對新的大環(huán)境，革除積弊，重塑全民對于樓市的信心和預(yù)期，是關(guān)鍵中的關(guān)鍵。