文|凱風

預售制、公攤面積，都到了變革時刻。

近期，全國已有20多個地市發布推進相關文件，提出向現房銷售逐步過渡，逐步推進取消公攤面積。

在全國范圍內，“推廣商品房現房銷售制度”也被納入討論，有媒體表示“現房銷售進入倒計時”。

房地產預售制，是否到了逆轉之時？

01

改革乃至取消預售制，已是大勢所趨。

公攤面積、預售制、土地批租制，是房地產制度的三大基石，也是維系黃金時代樓市上漲的重要支撐。

如今，房地產供求關系發生重大變化，市場形勢逆轉，公攤面積、預售制不能再原地踏步。

與取消公攤面積相比，取消預售制影響更為深遠、阻力更大。

但無論是政策還是市場，都已出現積極信號。

早在去年7月，重要改革決定就已提出，“改革房地產開發融資方式和商品房預售制度”。

去年底召開的全國住房工作會議表示：“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”。

近期金融管理部門在發布會上表示，“將加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度”。

種種信號表明，雖然不會一刀切直接取消預售制，但從預售到現房銷售，越來越近了。

事實上，不管政策有無要求，當市場發生變化，開發商都會主動用腳投票。

據統計，目前我國商品房現房銷售比例已從10%提高到30%以上，而高峰時期近9成房子都是預售。

當前，只有大型央企或國企的預售房才有一定市場。

缺乏信用背書或財政兜底的部分民企或小開發商，則逐步被邊緣化。

其實，市場不是沒有購房需求，而是不再信任預售房。

沒有房價上漲作為溢價，很少有人愿意對賭期房的巨大風險。

就此而言，改革預售制，推進現房銷售，也是重塑信心和預期的關鍵一環。

02

取消預售制，究竟難在哪里？

預售制核心是高周轉，讓開發商在建設之初就能迅速回籠資金，再投入新樓盤，形成滾動開發。

某房企曾提出“345”模式——3個月開盤，4個月資金回籠，5個月資金再利用——就是極端體現。

通過預售制帶來的高周轉，開發商有了快速做大的資本，地方也得以將土地財政做到極致。

這套模式在黃金時代無往而不利，但房地產供求關系發生重大變化，弊端不斷涌現。

所見不能所得，風險成本極其不對稱，輕則貨不對板、偷工減料，早年的墓景房、空氣房、塑膠湖并非孤例。

重則出現爛尾風險，部分開發商將高周轉、高負債、高杠桿玩到極致，而購房者全無反制手段。

客觀來說，住房短缺時代，預售制以高周轉滿足市場所需，推進城鎮化，不乏積極意義。

但住房結構性過剩，上漲預期不復存在，甚至對開發商能否順利交房都心存疑慮，預售制的意義越來越弱。

當然，一刀切取消預售，勢必影響既有房企的資金流，不利于市場的企穩回升。

畢竟，許多房企已在資金鏈極其緊張的邊緣。

退一步講，如果預售制一時難以徹底終結，那么改革預售制不能再拖了。

要么輔之以嚴格的監管制度，要么“新老區別對待”，新樓盤一律現售，給出過渡時間。

信心和預期比什么都重要，對于房地產市場尤其如此。

03

最早發明公攤面積、預售制的香港地區，早已轉向了。

1950年代，香港地區百廢俱興，房地產業蒸蒸日上。

當時樓宇一般整棟出售，超出一般資金承受范圍，有開發商率先想出“分層出售”的主意。

既然分層，必有公攤，公攤面積由此而來。

同一時期，香港還發明了“賣樓花”制度。

港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元，形象稱之為“樓花”。在樓宇建設周期提前賣房，正是“賣樓花”，或者說預售制。

1990年代，隨著內地房地產市場崛起，公攤面積、商品房預售制被復制而來。

不過，近年來，香港已經取消了公攤面積。

2013年，香港出臺新規，要求房屋交易需以“實用面積”作為計價標準，公攤面積從此退出江湖。

預售制雖然被保留下來，但早已打上層層補丁。

在香港，開發商必須全額繳納地款、提供完整建設資金證明，方能開工；

預付款要納入第三方監管賬戶，資金隨著工程進度而分期撥付，一旦出現問題可要求全額退款……

這也是香港極少出現爛尾樓的原因。

上一次爛尾樓是在2003年非典時期，再上一次則是1960年代。

不管怎樣，市場在變，形勢在變，房地產回不到過去了，高周轉、高杠桿、高負債模式早已不合時宜。

面對新的大環境，革除積弊，重塑全民對于樓市的信心和預期，是關鍵中的關鍵。