房地產江湖正在動蕩中重塑。

當一些昔日行業霸主黯然離場時，保利發展以3230億銷售額蟬聯銷冠。但在捷報背后，歸母凈利潤只有50億。

當華潤置地以255.8億凈利潤笑傲江湖時，保利的"銷冠"獎杯里，或許盛滿了苦澀。

壹

保利一直有一顆上進的心

在2017年，保利把“重回前三”看作企業發展愿景，彼時的董事長宋廣菊公開表示過，“對未來兩三年保利再站到前三的位置是有信心的。”

在2021年，劉平喊出"進三爭一"的口號。

如今，夙愿達成，保利卻以一種撕裂的姿態登頂。

在保利2024年的成績單上，1342億現金流難掩62.57億經營性現金流的斷崖下跌。更觸目驚心的是利潤表——從2021年274億到2024年50億，歸母凈利潤連續四年下降，累計跌幅超80%。

與同屬于央國企陣營中的小伙伴相比，保利的歸母凈利潤僅是中海地產同期的1/3，是華潤置地的1/5，而這兩家的銷售規模，與保利相比，卻差了一個段位。

如今，保利樂于宣揚其在核心城市的90%的銷售占比，以及在38個核心城市的銷售市占率達7.1%，14個城市市占率在10%以上的銷售體系。

然而，前幾年的保利走的是另外一條截然不同的路——保利提高了三四線城市拓展面積占比。

當行業轉向之際，這些曾被視為規模擴張的利器，變成了燙手的山芋。

即便是積極去庫存，現在保利在長春、營口、常德、濰坊、衡水等三四線城市也還有項目。

5月8日，保利在杭州、廈門等地拿下幾宗地塊；5月9日，保利又在上海青浦進貨了一宗地塊。

這些拿地動作進一步體現了保利在核心城市群深化布局、優化土儲結構的戰略意圖。

2025年，保利計劃投入1000億拿地，較2024年激增71%。

這種"逆周期擴張"的邏輯建立在兩個賭注上：其一是行業出清后的集中度提升，目前TOP5房企中國企占比已達80%，保利憑借0.63億平米土儲和低融資成本，或許真能復制當年萬科逆市擴張的路徑。

其二是政策紅利釋放，38個核心城市中已有28個市占率超10%，若REITs擴容至商業地產、保障房建設加速，保利手握的534萬平米運營資產或迎來價值重估。

貳

年報披露之后，現金流連續七年為正，以及融資成本低都是保利大力營銷的點。

保利的債利率最低至2.2%，中期票據利率最低至2.3%，短期融資券利率最低2.02%，均創下其直接融資同期限歷史新低。

這讓對資金望眼欲穿的其他房企充滿羨慕和嫉妒。

然而，保利的經營性現金流凈額從2023年的139.3億元驟降至62.57億元，銷售回款率從96%滑落至84.6%，卻也暴露出資金鏈所存在的一些問題。

在4月29日保利業績會上，劉平公開了下一階段保利的新目標——未來兩三年，重塑一個新保利。

除了繼續聚焦高能級城市之外，更大的變革在業務版圖。

在第二增長曲線的競賽中，保利已落后半個身位。華潤商業收入占比達18%，而保利多元業務收入243億僅占營收7.8%，且物業管理貢獻67%。

截至2024年末，保利商業經營類資產項目累計開業534萬方，全年實現收入約40億元。盡管與華潤置地71.3億的商業收入尚有差距，但保利商旅的成立標志著戰略轉向——這家2022年新設的子公司，承載著整合購物中心、酒店、文旅資源的使命，試圖復制華潤"住宅+商業"雙輪驅動的成功模式。

保利正試圖擺脫"開發商"的單一標簽，將商業運營、長租公寓、城市更新打包成"不動產經營"第二曲線。

組織層面的大手術同樣驚心動魄。

2025年初，保利閃電合并江蘇與淮海、浙江與浙南等區域公司，將管理層級從五級壓縮至三級。

更耐人尋味的是，46歲的潘志華接任總經理，這位曾主導河北、山西區域擴張的少壯派，帶著"商旅董事長"的新身份，暗示著保利對多元化業務的押注。

這場人事大換血背后，蘊藏著劉平"用組織變革倒逼戰略落地"的深意。

重塑一個新保利，保利能否真正實現從"大"到"強"的蛻變？