摘要：“百萬大城病”，這次能否被改善？

深圳本地開發商鴻榮源4月份又辦了場演唱會。

當然，這是該開發商再次為旗下舊改項目的開盤造城，兩年前其在寶安沙井開發的珈譽府項目，請了當紅的王心凌，這一次是“蘇有朋+張韶涵”，而更早前，鴻榮源還請過“范冰冰+李晨”。

深諳如何賺足市場眼球的鴻榮源，此次要宣傳的樓盤，據小編了解是位于深圳龍華觀瀾的觀城項目，網上中介都在宣傳的一點，還包括了“梅觀高速直通項目住宅地庫”。讓高速直連小區地庫，開發商鴻榮源這次是拼了。

不僅如此，除了演唱會后的廣告仍舊鋪天蓋地，鴻榮源觀城項目在五一期間還推出了“購房可免兩年物業費”的優惠。

作為鴻榮源在深圳又一個舊改大城，作為深圳樓市的“營銷老手”，這次同樣的造勢噱頭，同樣的造城方式，能否復刻之前的項目成果？

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觀瀾，發展還需要時間

請明星搞演唱會的狂歡和復制背后，是開發商鴻榮源一貫的“地鐵+住宅+商業+教育”舊改大城模式的復制。

只是這一次的鴻榮源觀城項目，體量要更大，根據規劃藍圖，項目更新范圍占地約81萬㎡，總建面高達410萬㎡，容積率也達到驚人的9.23。

難度也更大，因為這次，項目在龍華觀瀾。

觀瀾片區，在地理位置上雖然背靠龍華這座大山，但并非核心板塊，而是在龍華區東北部，實際已是龍華區的邊緣板塊，甚至也是深圳的邊緣板塊之一，與東莞接壤，是深圳的“北大門”。

盡管近年來也有發展，但觀瀾目前現狀仍是“城鄉結合部”面貌，當前房地產市場乏力的背景下，大環境短期之內預計也很難再有明顯改善。并且，觀瀾發展需要全靠城市更新。有統計數據表明，觀瀾的舊改體量超過2000萬㎡，未來能供應的新房超過20萬套的天量。

包括在鴻榮源觀城項目周邊，也有不少舊改，但許多規劃仍只停留在概念階段，整體的地段價值缺陷，無法通過簡單的“高速直通小區”便得以彌補。

從房價角度看，觀瀾在整個龍華區屬于吊車尾，也就是倒數梯隊，與深圳北紅山等片區有天壤之別，甚至自身片區而言，觀瀾的產業和人群收入也難以支撐其自己的房價。

“寧可要紅山的廁所，也不要觀瀾的客廳。”這是不少中介人士向網易小編透露的觀點。

小編了解到，2024年之前，觀瀾片區在售新盤并不多的情況下，幾個項目賣了兩三年仍然沒賣完；而去年開始，觀瀾迎來入市新盤的增多，不僅賣得也一般，更把新房價格戰競爭直接拉向白熱化。

“開發商都恨不得半賣半送，只要客戶能來，價格折扣都好說，不怕你砍價，就怕你不砍。”

也是因此，實際上觀瀾去年至今的房價越來越內卷，新房房價甚至與片區二手房價相互踩踏，也是對未來整體觀瀾片區房價形成了不利影響。

二手市場方面，網易小編則在貝殼平臺上查詢到，“觀瀾片區”4月份成交均價3.22萬/㎡，比上月下降17%，成交量僅21套，比上個月下降8.7%，并且還有新增掛牌254套。

即使是近一年的成交，整個觀瀾片區也僅有186套，平均一個月15套，平均一周整個觀瀾僅有4套二手房成交，而近一年的觀瀾二手房價格跌幅更是將近三成。

中介告訴小編，對深圳購房者特別是剛需來說，這樣的板塊一二手房售價與光明區相近，但對比之下，光明區的宜居程度以及配套規劃要勝出不少，觀瀾片區不具備與房價匹配的競爭力。

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“百萬大城病”，這次能否被改善？

而對于鴻榮源觀城項目來說，外患無法改變，項目還存在內憂。

資料顯示，整個觀城舊改項目，體量超四百萬方，共有18個開發地塊，分八期開發，預計整體開發周期為八到十年，十分漫長。

換句話說，即使此次的第一期拿出了項目最中間的地塊，也是最純粹沒有保障住房的地塊，但仍改變不了，未來十年仍將飽受工地施工的噪音、粉塵以及交通等影響。

其次，將近10 的高容積率，使得項目居住舒適度大打折扣。

要知道，如鋼筋混凝土叢林一般的9.23容積率，加上58-59 的樓層，這樣的密度不僅在整個龍華，甚至整個深圳新房市場都是“名列前茅”。

有中介還列舉了這樣的數據說明——觀城58層樓高的住宅，高度180米，而觀城35層的寫字樓才165米，住宅建得比寫字樓還高，還密。

“不然就真的什么都看不到了，特別是中低樓層的采光更堪憂，因為樓間距也不寬，加上小區人口密度大，就拿鴻榮源之前的幾個百萬大盤來說，業主住進去才發現，小區里的人實在太多了，更不用說上下班高峰。”

5月1日起，住房城鄉建設部發布的《住宅項目規范》將正式實施，《規范》以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規模、布局、功能、性能和關鍵技術措施等方面予以規范，被視為“好房子”的標準。也就是說，當下購房，無論是哪個城市，好房子未來必將越來越多，越來越好，在此情況下，剛需改善購房均不必再焦慮，而是有貨比三家的選擇底氣。

第三，則是項目的定價預期過高問題，與大城項目的價格升值問題。

目前，鴻榮源觀城的具體價格暫未公布，據悉五一假期后便將拿證，若按照網傳的“老板想賣4.5-5萬一平”，則無疑已經是觀瀾片區的天花板價格了，因為去年入市的觀瀾新盤如溪山禾璽和景勛天著，折后均價均只有4萬出頭，去化也十分艱難。

更重要的一點是，有了同為開發商鴻榮源在深圳開發的大盤項目作為前車之鑒，不少中介也呼吁購房者“當心站崗”。

網易小編了解到，百萬方級別小區，二手房競爭激烈，掛盤量巨大，業主想要賣掉就只能互相壓價擠兌，割肉離場。這樣的狀況，在同樣是鴻榮源在龍華開發的壹城中心已經出現，

如2020年開盤的壹城中心11區璞譽府，中介人士表示，當時開盤均價在6.8萬左右，而目前二手房成交價僅5-6萬，并且有大量掛牌價6萬左右的業主在拋盤，數據持續增加。

“這些業主，都是虧損的。”

所以，值得購房者敲響警鐘的便是，未來這樣的情況，也很有可能發生在沙井的鴻榮源珈譽府上面，以及如今地段價值更差的觀瀾鴻榮源觀城項目上。

而開發商自然也深知這樣的客觀情況與潛在危機，因此，對比龍華壹城中心的擁堵、學位等問題，在觀城項目上，很多配置特別是學校方面，鴻榮源也有意在改進，但是正如大城市病一樣，這樣的“大城病”，同樣也并不是說解決就能解決，最終苦了的，還是業主們。

03

“提前半年交付”，這次又能否兌現？

深圳住建局信息顯示，二季度，深圳計劃預售商品房住宅23個，共計9820套，對比一季度多出不少。

其中，龍華區的觀湖街道和民治街道各有900多套新房，民治街道是龍華去年以來新盤銷售的網紅區域，開盤去化成績均不錯，而觀湖街道的900套房子則均來自于鴻榮源觀城，也是二季度深圳住宅單盤入市房源最多的一個項目。

業內人士也提醒，未來觀城項目全部的入市住宅近萬套，是對片區的持續沖擊，購房者要特別注意這樣的片區。

網易小編還了解到，深圳操盤一個接一個如此大體量的舊改大城，或許也并非鴻榮源的最初設計路線。

2010年，鴻榮源也曾試過邁出深圳，走向全國擴張。并不斷在廣州、佛山、惠州、長沙等城市出手拿地，同時，為了支撐規模擴張的大量拿地資金，賴海民一度盯上了赴港IPO與借殼上市，但均以失敗告終。

后續，有報道顯示，元氣大傷的鴻榮源只能降價促銷甚至棄地，以及暫停了多個在售項目的施工，并且將主戰場收縮回歸深圳。

這是鴻榮源前期發展少有的企業坎坷，如今坐穩了深圳市場的鴻榮源，更多的危機，則是來自于大盤建設背后的業主口碑。

據鴻榮源業主向網易小編爆料，如鴻榮源尚云項目，在銷售過程中對業主承諾開發商能夠提前半年交房，也就是2025年6月交房，但業主表示，開發商賣了房后如今一拖再拖，如今業主才發現，承諾的提前半年交房已實現不了，并質疑“開發商為了賣房子夸大宣傳，虛假承諾。”

同樣的情況，據了解也發生在了沙井的珈譽府項目上，該項目有業主同樣氣憤地爆料，表示買房的時候開發商銷售信誓旦旦表示能提前半年交付，也就是今年3月份便交付，實際上同樣也是為了銷售賣房的話術而已。

值得注意的還有，此次的鴻榮源觀城項目，據悉銷售的口徑也是“能提前6-8個月交付”。