北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

請教一些關于學區房的問題。

1、我的情況：孩子26年幼升小，北京戶籍（非東西海），工作在望京，購房預算總價600-1200都可以。

2、我的訴求：（1）主要訴求是優先學區確定性及學區房保值性和流通性（說白了就是別虧太多，三五十萬可以接受，就當給孩子買學籍）；因為雙方工作忙，雞娃時間不太多，希望小升初通路好。（2）次要訴求是居住屬性，三居（可以延遲滿足，如2年后在附近二三公里內，能和學區一次性解決更好）。

3、我的看房經歷：（1）海淀：上地、中三、紫竹院理工附中、八一、世紀城人大附、育英學校；（2）西城：月壇中古友誼，物資部大院、復興門外一小鐵二區；（3）東城和平里（青年湖、一四九都大概看了看）。

4、我的困擾：

（1）兼顧小升初通路學區和居住邏輯：前期考慮小升初通路，重點看了直升校八一、育英學校、紫竹院理工附中小學部，前期還把居住需求也疊加進來，比較之后八一沒有合適的房子，感覺理工可以兼顧學區、居住。

但是實地考察理工附中小學部以及各類資料查詢后，覺得這個學校還是有點不行。最重要的是看到房價下行趨勢，感覺1300多萬買個學區一般居住也一般的房子，住兩年再跌100萬的概率也不小，有點不值得。所以考慮放棄這個思路。

（2）上車占坑邏輯：放棄居住屬性后，重點轉向占坑邏輯。訴求改成主要考慮：學區好且確定性強、流通性強（有人盡快接盤）、損失小。所以重點看了上地、月壇、和平里。

1）上地：上車上地東里，門檻650左右，單價14萬左右，由于去年陽光招生，上車房跳漲得厲害，溢價高風險大，且可能調劑到樹村。考慮6年一學位，轉手的客群主要是小升初，轉過來小升初的人大概率是昌平的，學校大概率去人大附西山，一般，所以不知道這部分人多不多。有點擔心砸手里。

2）月壇：鏈家銷售說啥的都有，有的推薦中古，說成交數據不大，26年能進。有的推薦復興門外一小。看了一下網上數據（不知準不準），月壇去年成交1034套，近2年因為不出區房價和成交年年攀升。溢價也是高，且不知道是不是基本會去白云路（或者直接出區？）。轉手的話，也存在6年一學位的限制，大概率賣給小升初的人（是不是還有有zb的會買），不知道接盤的人多不多。

3）和平里：相比起上地和月壇，肯定是差一個檔次。青年湖zb多也不敢沖，一四九去171的概率說實話也不大，54中說是優先發展校中考成績好，姑且認為不是坑吧。和平里學區等于學區降級，求一個確定性（不知道是不是真的確定，我看網上說也有出區到安交分司廳的）。

另外就是沒有6年一學位限制，感覺好轉手一些，第三距離望京近，通勤時間短，第四可以就近在朝陽改善（如英特公寓、光熙家園，預算可以買到商品房3居）。不過我愛人覺得就近改善也是個偽命題，她覺得三公里接送是個難題，大概率要租房，所以第四點不成立。

章哥：

1、600-1200，這范圍太大了。600萬在哪個好學區的溢價都不會低，而1200就能降低一些了，在朝陽還能買到完全沒溢價的呢。

2、提醒一點，如何雞娃得看孩子的成績，如果成績普通，那就算進了牛中也意義不大。所有不錯的學校一開學就考試分班（或分層），不考試的話參考小學成績，那得到的資源是有很大差距的。甚至這么說吧，牛中內部的資源差距，有時候比牛渣之間的還大呢，因為渣中一般不過分的分層，反倒公平。

3、都要兼顧的話看中三或金融街，這倆是溢價率相對低的。但中三的小升初通道普通，是否能上岸，只能看到時候的情況了。但都得計算溢價率啊，只能說是有溢價低的，總價越高的越好選。

4、占坑兒房的邏輯沒毛病，常規選項。但一般沒有東西海仨區都看的，畢竟學區沒有哪里最好，只看哪里適合自己。適合東城的跑海淀了就是受罪，全家都能水深火熱的。適合海淀的去東城了也別扭，家長凈是急的翻跟頭的。所以還是先考慮好自家適合哪個區吧？主要評估孩子的天分+父母的期望值。

上地每次政策調整都這樣兒，還被冰封過好幾個月呢。選這里的邏輯就是不管到時候什么政策，只看自家的努力程度，只要成績好，到時候怎么都有通路。成績不好的話有通路也沒什么用，海淀的競爭太殘酷了。

如果仨區不好確定就選月壇，上限下限都高，走陽光就看運氣，走點招也有拼實力的地方，各項兼顧。但學校情況只能問中介，讓他們調成交數據，成交的不多就有可能明年不太緊張，否則就看運氣了。能選好學校就盡量，同等的溢價率，明年又是入學人數拐點，干嘛不選好的呢？

出手不用太糾結，只要價格別太高就都不難。不用琢磨政保的，有這種必須學區內房戶合一政策的單位不多，他們不會成為主體。

5、有了西城選項就沒必要考慮東城了，否則還不如再加上朝陽呢，家長至少是省心。比如直接買陳分好不好啊，各項算兼顧。要不然就嘉銘和朝外，級別不弱于東城，否則也不會同等的溢價率，一分錢一分貨。所以如果選海淀西城就沒必要琢磨東城，否者就只選東城才更合適。

6、朝陽改善選英特公寓，要跟章子怡范冰冰做鄰居啊？但她們搬走了，可能是嫌保值太一般了吧。光熙家園還行，看自己的喜好了。

三公里接送不是難題，騎電動車的話十分鐘就到，我騎了好久呢。不過開車的話考慮好，小學接送無所謂，從高年級起學習壓力加大，到了初中就更大了，能讓孩子多睡十分鐘都是很多家長的追求。

租房是指換租嗎？那買占坑兒房的話這就是常規選項了，用朝陽的換租，一般能占學區房30%的便宜，至少20%以上。但三居得看情況，計算一下租售比吧。

7、總之如果是仨區拿不定主意就索性西城，上下都兼顧，天牛娃到時候也有的是辦法去海淀。追求風險低+兼顧居住，能接受租房的話就換租，常規選項。不接受那就看看月壇發改委那幾個小區，就是貴點兒，但各項都占優。如果考慮東城就連帶上朝陽，各有優劣。

僅供參考。

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