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上海那些“冤大頭”地段,太虧了

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上海樓市,有一些非?!霸┐箢^”的房子:

價格十分貴,但是周邊的配套十分差,完全不匹配其“高昂”的價格。

花了幾百萬甚至上千萬,可能買了一個周邊連小超市都沒有的房子,屬實是有些“冤大頭”。

但是冤大頭不一定意味著房價“虛高”,其中一小部分“特殊”原因造成價格貴的房子,可能還會更加保值。

今天我們就來聊聊,上海樓市那些“冤大頭”板塊。



規劃早期、靠營銷溢價的區域

上海開發到今天,即便是中外環仍有很多地方沒有開發完,更不要提郊區了。

不過時代變了,如今大家都已經產生了共識:

新開發的區域,想要成熟起來不會那么快了。

但是有個非常大的變化就是:

如今這些新開發區域的新房,大部分在新房銷售的時候就已經把“預期價值”的落地算到了價格里——

簡單說就是賣的價格超過了當下的真實價值。

單說概念大家可能沒有實感,舉兩個例子。

第一個例子,就是周浦東。

周浦是在過去這幾年行情里相對保值的區域,此外也是張江的直線外溢,如今浦東的剛需購房必看區域。

周浦東部的醫學園區是未來張江南拓的重點區域,預期很不錯,我們也很看好。



不過周浦的成熟區域主要位于18號線沿線,16號西側的周浦東地區大部分都是空地,即便是16號線東側醫學園區的核心規劃目前還沒出爐。

從自住視角分析這個區域的實際價值,幾乎是很難和周浦核心區域的次新房社區相比的,也就是一個近郊欠發達區域的水平。

但是實際上這個區域的幾個新房,已經賣到了均價5.6-6萬的價格水平。

像明天華城南面的華發觀瀾半島賣個6.1萬倒也說得過去,至少挨著核心區。



但是東面這幾個盤賣這個價就有點離譜了。

相差的真幾個路口,是十年的時光。



周浦東這個區域成熟,十年都是少說了。

這個價格水平,在全市新房里的市場占位已經和大虹橋接近,和標桿次新房九龍倉蘭庭差距不大。



我再舉個例子,就是桃浦和南大。

二者目前從規劃定位上沒有本質的區別,都是中環板塊,到市中心的距離沒有本質差距。

細看配套南大可能還要更好,至少有地鐵,有在建的華潤商業。

但是價格上,桃浦的新房比南大貴1.5-2萬一平。

南大的華潤品質并不比桃浦差出一個數量級去,差別的恐怕就是區域:

一個是普陀,一個是寶山,一個字貴一萬。

當然,上面說的還是規劃很好的區域,未來如果落地后區域發展肯定不錯,尷尬的就是那些本身就不太行全靠開發商炒的地方。

最典型的就是臨海公路五兄弟……那周圍是真的啥都沒有。



類似的地方,就是開發商在賣房的時候很難具體講家周圍有啥配套——

只能花大篇幅去營銷產業潛力,未來發展,同步去投放各種媒體,去找網紅帶貨;

然后就是去在項目邊上搞漂亮的展示區、看房通道遮擋荒涼,但是實際上周邊的配套還是毛都沒有。

說個夸張的比喻,如果你花10萬塊買了房子,有2萬塊可能是給開發商報銷的廣告費。

人的青春有限,五年足夠娶妻生子,十幾年時間足夠孩子長大。

買了一套房子,將會長期綁定你的生活方式,周邊配套承載日常生活的點點滴滴,不可輕視。

不是說這樣的區域未來不好,但是在可預見的10年,自住的性價比是很低的。



嚴重供大于求的區域

一個區域的產業很強,或者購買力很旺盛,但是可以買的房子少,就是會帶來一個結果:

把房子的價格頂到一個很貴的價格水準。

這種情況在上海很少見,但并不是沒有。

先說一個最典型的,就是張江一線外溢的孫橋板塊

孫橋核心區的配套就是非常典型的城鄉結合部,甚至可以說更像鄉下一點。



如果但看孫橋的配套,這地方的房價應該比不過周浦。

但是孫橋的核心優勢卻十分強大,就是離張江核心區一路之隔。



孫橋這個區域幾乎又沒規劃什么商品房,有限的兩個商品房社區華發四季、三湘海尚就在張江高架橋一路之隔——

基本可以視為張江核心區的小區。



眾所周知張江核心區極度缺好房子。

僅有湯臣豪園四期、慧智湖畔家園、萬科翡翠公園幾個有限次新小區,主流樓層戶型的價格都能賣到10-13萬。

張江強大的購買力大家都知道,直接帶動了周圍一大圈板塊的房價起飛,連唐鎮三兄弟都一度達到接近10萬的高度。

孫橋這種類似于核心區的品質不錯次新房小區,價格自然很貴,價格一度達到10-11萬單價。



相比于其板塊周邊的配套,這個價格肯定是有些不劃算的。

這兩年隨著浦東中外環大量新房的上市,孫橋的價格也被打下來了不少。

小戶型成交價7.5萬,大戶型洋房8.5-9萬的水平,算是有些價值回歸了。



類似的由需求旺盛造成房價很高的區域,還有徐匯內環外的次新商品房。

徐匯區的城市界面、配套資源在內環內強無敵,到了內環外就都是成片的工人新村、產業園區,斷崖式下跌。





唯有徐匯濱江比較幸運,在世博拆遷后通過成片舊改拆遷工廠變成了豪宅區。

但是就是分布在田林、康健、龍華這些區域的次新房們價格都特別貴。

徐匯天悅、公園道壹號、鑫耀中城,價格一度都高到15萬以上,走徐家匯價格體系的尚匯豪庭一度價格達到17萬。



這個邏輯也是一樣的,徐匯區和西南片區購買力強、改善需求旺盛,但是徐匯的次新房太少,因此這些價格都在高位。

徐家匯房齡老,徐匯濱江豪宅太貴,徐匯出了內環的這些次新房雖然周邊配套差,但是至少在徐匯區內,而且像公園道、尚匯豪庭品質的確不錯;



作為徐匯區地緣改善、閔行松江上游改善的去處,價格自然被頂到了內環的水平。

當然,這種短期的供需落差造成的高位房價,后面可能會通過新房供應分流稍微回落。

隨著徐匯這幾年的新房大量上市,徐匯內中環的次新房也出現了一定的降溫,最近維持在13-14萬的水平。





當然,這樣購買力強的區域,雖然短期出現房價和配套的錯配,但是長期的保值性并不差。

因為新房供應結束后,區域的需求還在繼續上漲。

一段時間之后,供需緊張關系還會出現,價格回升的概率比較大。



被周邊豪宅、或標桿帶飛的區域

二手房中,被周邊的豪宅暴漲帶起飛最明顯的就是黃浦區。

2021年豪宅暴漲行情,整個黃浦區的次新房幾乎都跟著新天地的暴漲而產生了大額漲幅,甚至連黃浦的老破小價格都跟著漲了不少。

當然,黃浦作為全市的中心,理論上大部分區域的配套資源肯定都還不錯,倒是也談不上花高價買了個冤大頭。

不過實際上,黃浦大部分板塊的配套并不能說多出眾。

除了新天地和淮海中路周圍的配套十分成熟,就連董家渡的生活配套都比較一般。

尤其是像蓬萊公園、世博濱江這種地方,地緣基本沒有成熟商業綜合體,路邊很多都是“煙火氣”十足的配套。



雖然價格曾經一度賣到13萬上下,但是配套水平和老靜安、徐家匯、中山公園等完全無法媲美。



從這個角度講,當時黃浦這些次新房的價格就已經有點虛高了。

但是更麻煩的是,其實2000-2010這個時間段內,黃浦區開發的商品房檔次、定位,大部分是低于老靜安和徐家匯核心區的社區的。

這個和當年的地段等級比較相關,當時的南京西路、徐家匯的新房都是按照那個年代比較高品質的社區打造的;

但是像原屬于南市區的黃浦董家渡、蓬萊公園、或者說盧灣發展一般的五里橋,房子的定位大多都是當年的剛需,社區品質并不算太好。

舉個例子,挨著外灘壹號院有個小區叫綠地名人坊。



眾所周知董家渡西邊就是老房子,板塊內部商業也不太好,配套比較一般。

綠地名人坊又是那個年代典型的剛需社區,品質非常非常一般。

但這樣的社區,當年居然能賣到13萬。



如果當年接盤這種,肯定就是典型的“冤大頭了”。

類似的案例很多,也不僅僅是黃浦區,市區之前廣泛存在。

即便是已經跌了一輪的今天,仍有很多社區房價依然虛高,買了可能就會成為冤大頭。

避免打擊面太廣,就不繼續點小區的名字了。

有買房避坑問題的朋友,歡迎評論區留言,或者和我們線上線下交流。

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