上海樓市，有一些非常“冤大頭”的房子：

價(jià)格十分貴，但是周邊的配套十分差，完全不匹配其“高昂”的價(jià)格。

花了幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，可能買了一個(gè)周邊連小超市都沒(méi)有的房子，屬實(shí)是有些“冤大頭”。

但是冤大頭不一定意味著房?jī)r(jià)“虛高”，其中一小部分“特殊”原因造成價(jià)格貴的房子，可能還會(huì)更加保值。

今天我們就來(lái)聊聊，上海樓市那些“冤大頭”板塊。

規(guī)劃早期、靠營(yíng)銷溢價(jià)的區(qū)域

上海開(kāi)發(fā)到今天，即便是中外環(huán)仍有很多地方?jīng)]有開(kāi)發(fā)完，更不要提郊區(qū)了。

不過(guò)時(shí)代變了，如今大家都已經(jīng)產(chǎn)生了共識(shí)：

新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，想要成熟起來(lái)不會(huì)那么快了。

但是有個(gè)非常大的變化就是：

如今這些新開(kāi)發(fā)區(qū)域的新房，大部分在新房銷售的時(shí)候就已經(jīng)把“預(yù)期價(jià)值”的落地算到了價(jià)格里——

簡(jiǎn)單說(shuō)就是賣的價(jià)格超過(guò)了當(dāng)下的真實(shí)價(jià)值。

單說(shuō)概念大家可能沒(méi)有實(shí)感，舉兩個(gè)例子。

第一個(gè)例子，就是周浦東。

周浦是在過(guò)去這幾年行情里相對(duì)保值的區(qū)域，此外也是張江的直線外溢，如今浦東的剛需購(gòu)房必看區(qū)域。

周浦東部的醫(yī)學(xué)園區(qū)是未來(lái)張江南拓的重點(diǎn)區(qū)域，預(yù)期很不錯(cuò)，我們也很看好。

不過(guò)周浦的成熟區(qū)域主要位于18號(hào)線沿線，16號(hào)西側(cè)的周浦東地區(qū)大部分都是空地，即便是16號(hào)線東側(cè)醫(yī)學(xué)園區(qū)的核心規(guī)劃目前還沒(méi)出爐。

從自住視角分析這個(gè)區(qū)域的實(shí)際價(jià)值，幾乎是很難和周浦核心區(qū)域的次新房社區(qū)相比的，也就是一個(gè)近郊欠發(fā)達(dá)區(qū)域的水平。

但是實(shí)際上這個(gè)區(qū)域的幾個(gè)新房，已經(jīng)賣到了均價(jià)5.6-6萬(wàn)的價(jià)格水平。

像明天華城南面的華發(fā)觀瀾半島賣個(gè)6.1萬(wàn)倒也說(shuō)得過(guò)去，至少挨著核心區(qū)。

但是東面這幾個(gè)盤賣這個(gè)價(jià)就有點(diǎn)離譜了。

相差的真幾個(gè)路口，是十年的時(shí)光。

周浦東這個(gè)區(qū)域成熟，十年都是少說(shuō)了。

這個(gè)價(jià)格水平，在全市新房里的市場(chǎng)占位已經(jīng)和大虹橋接近，和標(biāo)桿次新房九龍倉(cāng)蘭庭差距不大。

我再舉個(gè)例子，就是桃浦和南大。

二者目前從規(guī)劃定位上沒(méi)有本質(zhì)的區(qū)別，都是中環(huán)板塊，到市中心的距離沒(méi)有本質(zhì)差距。

細(xì)看配套南大可能還要更好，至少有地鐵，有在建的華潤(rùn)商業(yè)。

但是價(jià)格上，桃浦的新房比南大貴1.5-2萬(wàn)一平。

南大的華潤(rùn)品質(zhì)并不比桃浦差出一個(gè)數(shù)量級(jí)去，差別的恐怕就是區(qū)域：

一個(gè)是普陀，一個(gè)是寶山，一個(gè)字貴一萬(wàn)。

當(dāng)然，上面說(shuō)的還是規(guī)劃很好的區(qū)域，未來(lái)如果落地后區(qū)域發(fā)展肯定不錯(cuò)，尷尬的就是那些本身就不太行全靠開(kāi)發(fā)商炒的地方。

最典型的就是臨海公路五兄弟……那周圍是真的啥都沒(méi)有。

類似的地方，就是開(kāi)發(fā)商在賣房的時(shí)候很難具體講家周圍有啥配套——

只能花大篇幅去營(yíng)銷產(chǎn)業(yè)潛力，未來(lái)發(fā)展，同步去投放各種媒體，去找網(wǎng)紅帶貨；

然后就是去在項(xiàng)目邊上搞漂亮的展示區(qū)、看房通道遮擋荒涼，但是實(shí)際上周邊的配套還是毛都沒(méi)有。

說(shuō)個(gè)夸張的比喻，如果你花10萬(wàn)塊買了房子，有2萬(wàn)塊可能是給開(kāi)發(fā)商報(bào)銷的廣告費(fèi)。

人的青春有限，五年足夠娶妻生子，十幾年時(shí)間足夠孩子長(zhǎng)大。

買了一套房子，將會(huì)長(zhǎng)期綁定你的生活方式，周邊配套承載日常生活的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，不可輕視。

不是說(shuō)這樣的區(qū)域未來(lái)不好，但是在可預(yù)見(jiàn)的10年，自住的性價(jià)比是很低的。

嚴(yán)重供大于求的區(qū)域

一個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)很強(qiáng)，或者購(gòu)買力很旺盛，但是可以買的房子少，就是會(huì)帶來(lái)一個(gè)結(jié)果：

把房子的價(jià)格頂?shù)揭粋€(gè)很貴的價(jià)格水準(zhǔn)。

這種情況在上海很少見(jiàn)，但并不是沒(méi)有。

先說(shuō)一個(gè)最典型的，就是張江一線外溢的孫橋板塊。

孫橋核心區(qū)的配套就是非常典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，甚至可以說(shuō)更像鄉(xiāng)下一點(diǎn)。

如果但看孫橋的配套，這地方的房?jī)r(jià)應(yīng)該比不過(guò)周浦。

但是孫橋的核心優(yōu)勢(shì)卻十分強(qiáng)大，就是離張江核心區(qū)一路之隔。

孫橋這個(gè)區(qū)域幾乎又沒(méi)規(guī)劃什么商品房，有限的兩個(gè)商品房社區(qū)華發(fā)四季、三湘海尚就在張江高架橋一路之隔——

基本可以視為張江核心區(qū)的小區(qū)。

眾所周知張江核心區(qū)極度缺好房子。

僅有湯臣豪園四期、慧智湖畔家園、萬(wàn)科翡翠公園幾個(gè)有限次新小區(qū)，主流樓層戶型的價(jià)格都能賣到10-13萬(wàn)。

張江強(qiáng)大的購(gòu)買力大家都知道，直接帶動(dòng)了周圍一大圈板塊的房?jī)r(jià)起飛，連唐鎮(zhèn)三兄弟都一度達(dá)到接近10萬(wàn)的高度。

孫橋這種類似于核心區(qū)的品質(zhì)不錯(cuò)次新房小區(qū)，價(jià)格自然很貴，價(jià)格一度達(dá)到10-11萬(wàn)單價(jià)。

相比于其板塊周邊的配套，這個(gè)價(jià)格肯定是有些不劃算的。

這兩年隨著浦東中外環(huán)大量新房的上市，孫橋的價(jià)格也被打下來(lái)了不少。

小戶型成交價(jià)7.5萬(wàn)，大戶型洋房8.5-9萬(wàn)的水平，算是有些價(jià)值回歸了。

類似的由需求旺盛造成房?jī)r(jià)很高的區(qū)域，還有徐匯內(nèi)環(huán)外的次新商品房。

徐匯區(qū)的城市界面、配套資源在內(nèi)環(huán)內(nèi)強(qiáng)無(wú)敵，到了內(nèi)環(huán)外就都是成片的工人新村、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，斷崖式下跌。

唯有徐匯濱江比較幸運(yùn)，在世博拆遷后通過(guò)成片舊改拆遷工廠變成了豪宅區(qū)。

但是就是分布在田林、康健、龍華這些區(qū)域的次新房們價(jià)格都特別貴。

徐匯天悅、公園道壹號(hào)、鑫耀中城，價(jià)格一度都高到15萬(wàn)以上，走徐家匯價(jià)格體系的尚匯豪庭一度價(jià)格達(dá)到17萬(wàn)。

這個(gè)邏輯也是一樣的，徐匯區(qū)和西南片區(qū)購(gòu)買力強(qiáng)、改善需求旺盛，但是徐匯的次新房太少，因此這些價(jià)格都在高位。

徐家匯房齡老，徐匯濱江豪宅太貴，徐匯出了內(nèi)環(huán)的這些次新房雖然周邊配套差，但是至少在徐匯區(qū)內(nèi)，而且像公園道、尚匯豪庭品質(zhì)的確不錯(cuò)；

作為徐匯區(qū)地緣改善、閔行松江上游改善的去處，價(jià)格自然被頂?shù)搅藘?nèi)環(huán)的水平。

當(dāng)然，這種短期的供需落差造成的高位房?jī)r(jià)，后面可能會(huì)通過(guò)新房供應(yīng)分流稍微回落。

隨著徐匯這幾年的新房大量上市，徐匯內(nèi)中環(huán)的次新房也出現(xiàn)了一定的降溫，最近維持在13-14萬(wàn)的水平。

當(dāng)然，這樣購(gòu)買力強(qiáng)的區(qū)域，雖然短期出現(xiàn)房?jī)r(jià)和配套的錯(cuò)配，但是長(zhǎng)期的保值性并不差。

因?yàn)樾路抗?yīng)結(jié)束后，區(qū)域的需求還在繼續(xù)上漲。

一段時(shí)間之后，供需緊張關(guān)系還會(huì)出現(xiàn)，價(jià)格回升的概率比較大。

被周邊豪宅、或標(biāo)桿帶飛的區(qū)域

二手房中，被周邊的豪宅暴漲帶起飛最明顯的就是黃浦區(qū)。

2021年豪宅暴漲行情，整個(gè)黃浦區(qū)的次新房幾乎都跟著新天地的暴漲而產(chǎn)生了大額漲幅，甚至連黃浦的老破小價(jià)格都跟著漲了不少。

當(dāng)然，黃浦作為全市的中心，理論上大部分區(qū)域的配套資源肯定都還不錯(cuò)，倒是也談不上花高價(jià)買了個(gè)冤大頭。

不過(guò)實(shí)際上，黃浦大部分板塊的配套并不能說(shuō)多出眾。

除了新天地和淮海中路周圍的配套十分成熟，就連董家渡的生活配套都比較一般。

尤其是像蓬萊公園、世博濱江這種地方，地緣基本沒(méi)有成熟商業(yè)綜合體，路邊很多都是“煙火氣”十足的配套。

雖然價(jià)格曾經(jīng)一度賣到13萬(wàn)上下，但是配套水平和老靜安、徐家匯、中山公園等完全無(wú)法媲美。

從這個(gè)角度講，當(dāng)時(shí)黃浦這些次新房的價(jià)格就已經(jīng)有點(diǎn)虛高了。

但是更麻煩的是，其實(shí)2000-2010這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，黃浦區(qū)開(kāi)發(fā)的商品房檔次、定位，大部分是低于老靜安和徐家匯核心區(qū)的社區(qū)的。

這個(gè)和當(dāng)年的地段等級(jí)比較相關(guān)，當(dāng)時(shí)的南京西路、徐家匯的新房都是按照那個(gè)年代比較高品質(zhì)的社區(qū)打造的；

但是像原屬于南市區(qū)的黃浦董家渡、蓬萊公園、或者說(shuō)盧灣發(fā)展一般的五里橋，房子的定位大多都是當(dāng)年的剛需，社區(qū)品質(zhì)并不算太好。

舉個(gè)例子，挨著外灘壹號(hào)院有個(gè)小區(qū)叫綠地名人坊。

眾所周知董家渡西邊就是老房子，板塊內(nèi)部商業(yè)也不太好，配套比較一般。

綠地名人坊又是那個(gè)年代典型的剛需社區(qū)，品質(zhì)非常非常一般。

但這樣的社區(qū)，當(dāng)年居然能賣到13萬(wàn)。

如果當(dāng)年接盤這種，肯定就是典型的“冤大頭了”。

類似的案例很多，也不僅僅是黃浦區(qū)，市區(qū)之前廣泛存在。

即便是已經(jīng)跌了一輪的今天，仍有很多社區(qū)房?jī)r(jià)依然虛高，買了可能就會(huì)成為冤大頭。

避免打擊面太廣，就不繼續(xù)點(diǎn)小區(qū)的名字了。

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