最近上海樓市被一條新聞刷屏：

浦東外高橋的新房陽明花園，竟然新房0認購。

實話說，看到這個消息一瞬間雖然略有吃驚——

這項目品質不算差，石材外立面，又在地鐵口，外環內賣6.2的價格也不算特別離譜的貴，按理來說不該賣的如此差。

不過想到項目所處的板塊，就有覺得十分合理。

項目所處的外高橋板塊，真正可以稱得上過去十年浦東沒落最嚴重的地方。

從發展的眼光來看：

未來這個小板塊的樓市行情，恐怕還要繼續走下坡路。

其實陽明花園這個項目不好賣的原因很多維。

從項目自身來說：

產品上，陽明花園是十年前的設計理念，戶型比較過時。

項目周邊的城市界面比較差，有點城鄉結合部的味道。

此外，項目的宣傳推廣的宣發做的也不算多。

突然取證拿出來賣，肯定是不會有太多人去買。

不過這些其實都只是表層原因，或者說是不關鍵的原因。

我們常說浦東的購買力強大，浦東的購房者年輕、高收入、高學歷：

市場上這些新盤，浦東的購房者甚至比廣告商們都了解。

如果你值得買，即便你一條廣告不發，也有一堆人去上趕著買。

一個項目在市場上賣不動，核心問題肯定是出在了客群關注度和價格認可度上：

客群關注度：你這個區域有多少客群基數，有多少人關注者你這個區域的房子準備下手。

價格認可度：你多少單價、多少總價，購買力愿意選擇你。

二者之間前者決定著后者。

如果是你區域有潛力，大家對你預期高，那么即便價格貴一點大家也能接受。

舉個例子，如果陽明花園不是在這個位置，同產品條件、價格條件搬到御橋，即便產品設計上有些問題，也會被張江購買力買爆。

陽明花園這個目賣不動的核心原因，原因很簡單，就是價格太貴了。

倒退到客群關注度上，就是板塊不行了，購買力萎縮了，價格大家不認了。

陽明花園本次入市的價格是6.2萬每平毛坯入市，從全浦東的視角看的確是不貴。

畢竟從畢竟外環外周浦東那些沒地鐵的新房都要賣到6萬，周圍都是農田的橫沔都要賣到6.5-7萬。

但是從項目自身來看，的確是貴得有些離譜。

從項目自身來看，同屬于二期的二手房，如今的二手房成交價只有5.8萬每平，人家還是已經裝修好可以立刻入住的房子。

你這個毛坯6.2萬的價格，來來回回貴了了4000裸房+3000裝修，得有七八千的價格。

當然前面也說過，價格貴，只要是購買力足夠多這房子也不愁賣。

不過既然二手房都賣不上價格，基本也談不上什么購買力充裕了。

項目滯銷，最本質的問題還是項目所處的外高橋板塊沒落了，購買力在流失，板塊的房子才不好賣了。

在2009年浦東南匯之前，浦東一直是北強南弱的格局。

一方面老浦東整體的版圖就是在如今浦東的北部區域，周康地區原來都屬于南匯區。

左圖為 1991 年浦東新區總體規劃圖、右圖為 2000 年上海市城市總體規劃-中心城土地使用規劃

當時城市開發的重心、產業發展的重心肯定都是向北向東而不是向南。

從發展產業的角度看，當時外高橋和金橋的崛起是遠遠順利于張江的。

外高橋這個地方，最大的優勢就是地理優勢，直接可以靠水吃水，發展港口和貿易。

金橋在當時也主要以制造業為主，生產白色家電銷往世界，二者配合得當，相得益彰。

相比之下，當年主打高科技的張江高科還是小小園區，在高科技企業比較少的年代早期發展艱難（因為早期哪有高科技產業），直到羅氏制藥落地才開始正式起步。

區域發展的好，跟著誕生的有錢人就多，大家第一意愿都是在附近置業。

城市發展的規律就是如此，當一片區域成熟之后，自然而然要在附近誕生一片屬于有錢人居住的地方。

但是外高橋和金橋作為產業區，核心區以廠房和老社區為主，都沒啥太好的房子。

尤其是外高橋，核心區的大部分房子都是當年為了港口建設的工人新村，夾雜著一些動遷房，居住條件實在是比較一般。

外高橋地處江邊，新開發的房子肯定沒法向江邊港口靠攏，自然是向南開發，想要開發新的改善住房肯定只能向南走。

而外高橋和金橋之間恰好夾著這么一整片空地，一部分屬于高行鎮，一部分屬于高橋自己。

屬于高行的部分，就變成了后來的森蘭國際社區。

屬于高橋的部分，高橋自己也開發了尼德蘭系列一整片改善社區（上圖的高南部分也屬于外高橋板塊）。

這兩片區域，其實一定程度上可以視為對于之前由金橋和外高橋誕生的富人的“收割”。

這個規劃其實也很合理，畢竟積壓的購買力不少甚至買到了江對岸的新江灣城，還不如在浦東也搞一個同樣定位的國際社區。

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但是風水輪論轉，一個時代有一個時代的輝煌。

合并南匯區之后，浦東一下子獲得了大量的空地，規劃思路也發生了巨大的變化。

2009年之前，浦東的開發思路其實已經變成了存量更新，向東拓展。

浦東開始開發森蘭，開始開發市區的邊邊角角，開始向東開發唐鎮曹路。

經過幾年的規劃調整，2015年之后，浦東的開發思路直接轉變為增量為主開發邏輯：

城市發展上，優先開發空地，而非進行存量更新。

城市向南開發周康，開發御橋，開發三林，三林南，開發臨港。

產業上，自然也是跟著城市發展的方向走。

在舊區域做更新的難度很大，因此新的產業也是優先轉向新區域。

而這個階段，就輪到主打高科技的張江登上舞臺，上海終于迎來了以高科技為主要產業增量的新時代。

對比之下，以工業、制造業為主的金橋和外高橋在這個階段開始逐漸沒落：

金橋正在轉型成智能制造，本質上接近于張江的下游板塊，地位上變相下降了一檔。

外高橋的困難就比較大了。

洋山深水港開發成功后直接讓外高橋港口的地位大幅下降，淪為小港。

外高橋除了外貿行業之外的工業、制造業企業的增量也十分有限了。

某種程度上可以輸，浦東北部整體沒落了。

本身地理上，北面挨著江和海，就沒有空間。

如今有南部增量可以開發的時候，可以說北部成熟區的城市更新進度都是緩慢的。

近些年張江核心區的配套升級是眾所周知的，邊上的板塊為了匹配張江的發展，都在建設高品質的商品房社區。

但是你看金橋的城市開發力度，和張江的升級速度是有一定差距的。

而外高橋板塊，近些年城市發展可以說是十分緩慢了。

高橋鎮上的城中村，都有種讓我穿越回80年代的錯覺了。

很難想象這是上海的外環內。

整個外高橋板塊，的確是連一個像樣的商場都沒有，我調研的時候找了很長時間的衛生間。

板塊的升級力度有限，產業帶來的購買力增量有限，直接帶來的結果就是購買力的萎縮：

產業帶來新增購買力微乎其微，存量原有的購買力也開始逃離。

不在外高橋上班的人肯定不會買這里；

即便是在外高橋工作，大家買房的共識也是向南買，向市區買。

尤其是預算比價高的中產們，更加不會選擇在配套一般、環境一般的外高橋板塊置業。

雖然尼德蘭系列，陽明花園、這些小區品質不算差。

但是主流購買力對于外高橋板塊的共識已經達成，對其全面拋棄。

這樣的地方，房子自然是越來越沒人買，價格自然也起不來。

像陽明花園上市的房子里，很多都是160平以上的大面積產品，總價超千萬。

這本質上也是一種錯配了：

主流的中產客戶誰會花一千萬買在這個位置？

高南區域的寶華紫薇花園還能稍微蹭一下森蘭的流量，北面的這些小區恐怕就比較難了，二手房流通性未來都有問題。

結語

我們一直說過一個道理：環線位置從來不是價值的等高線：

大家都是中環，前灘三湘能賣20萬，不代表桃浦也能值20萬,實際情況是賣9萬都費勁。

雖然現在上海開始做大中城，也許在未來的某一個時間點可能中環、中外環的價值曲線會拉的均勻一些——

但是那大概率是20年之后的事情了。

尤其在浦東，市區內中環還有很多地方沒有開發好，中環還有很多地方有產業空白。

等到城市更新的腳步輪到外高橋板塊，產業升級的動力回到外高橋板塊，恐怕還是更久之后的事情了。