本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

李嘉誠家族的長實集團旗下北京高端項目御翠園因7折出售，再次引起關注。

近日，北京御翠園啟動“賀母親節，慶交樓在即”推售活動，推出一批房源。時代財經致電御翠園售樓處獲悉，此次推出房源包括建筑面積約140平方米三房、建筑面積約185平方米三房和聯排別墅，均價約9.8萬-10萬元/平方米。

“現在有優惠活動，如果付款（條件）好，部分房源可以享受到折扣，大概在7萬元/平方米。”該名工作人員補充稱，付款（條件）好，即“7天之內簽約交首付款”。

御翠園正在銷售房源于2023年7月獲得預售許可證，包括3棟平層、6棟聯排別墅，共計473套房，備案價在9.07萬-9.97萬元/平方米之間，部分戶型單價超過10萬元/平方米。

2024年10月，御翠園曾推出一批特價房，單價在7.5萬-7.6萬元/平方米。此次推售房源單價最低約7萬元/平方米，相比最高備案價打了7折，比去年10月價格亦有所下降。

據財聯社報道，為補償去年購房的老業主，御翠園提供兩種補償方案：一是補裝修，按照每平方米一個固定的價格，為老業主進行裝修；二是補差價，按照不同戶型給予80萬-100萬元不等的補貼。

去年以來，長實集團在香港、上海、東莞等多個城市均曾采取大幅折扣銷售策略，但北京市場始終保持相對穩定的價格體系。北京御翠園此次7折銷售，打破了此前長期存在的價格差異局面。

北京御翠園，圖源：長實集團官網

勁敵環繞，御翠園7折入市

御翠園所屬的北京朝陽東四環朝青板塊，被稱為CBD后花園、CBD商務服務區，毗鄰國貿、燕莎、三里屯等多個成熟商圈，同時臨近姚家園公園、朝陽體育中心、將府公園等市政配套。

來自項目方面的信息顯示，御翠園此次推出的房源，高層單位總價980萬元起，較2023年的備案價下降近百萬，聯排別墅總價2900萬元起。

和二手房對比，朝青板塊二手房價差距較大，價格分布在5萬-10萬元/平方米之間。根據貝殼找房，老牌豪宅星河灣，4月參考價約9.4萬-9.7萬元/平方米。

“御翠園降價，本質上是供求關系發生了一些變化。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向時代財經表示，最近兩年北京朝陽開工建設項目顯著增多，大量優質儲備土地進入開發周期，導致未來市場潛在供應量呈增長態勢，不僅加劇區域內的市場競爭，也對存量項目的去化節奏與定價策略形成挑戰。

目前，御翠園周邊三個“勁敵”——保利·朝觀天珺、金茂·滿曜、中建置地聯合體開發的黃杉木店地塊正在建設中。

今年2月，保利發展聯合中國金茂以87.3億元競得北京朝陽三間房地塊，樓面價約5.16萬元/平方米。其中，南區1202-0006地塊由保利發展操盤，案名為保利·朝觀天珺，于5月10日開放展示中心，戶型面積段約110-170平方米；D區1205-0007地塊由中國金茂建設，案名為金茂·滿曜，戶型面積段約110-150平方米。4月底，中建智地+金茂+越秀+朝陽城發聯合體競得北京朝陽黃杉木店地塊，成交價高達126億元，建筑面積約28.27萬平方米，樓面價約5.45萬/平方米。

在相近的價格體系下，與拿地超20年，并已開發多年的長實御翠園相比，保利、金茂等房企的產品設計更前沿、得房率更高，無疑對御翠園構成一定威脅。

盡管降價出售，御翠園仍有盈利空間。御翠園是長實集團在北京的最后一個項目（截至目前，長實集團在北京無其他未開發地塊），由長實集團旗下和記黃埔地產（北京朝陽）有限公司（以下簡稱“和記黃埔”）開發。

2001年，和記黃埔以7億元拿下總面積約40萬平方米的北京朝陽姚家園地塊，樓面價約1750元/平方米。

對于姚家園地塊，和記黃埔采取了一貫的慢開發策略。拿地4年后即2005年6月，姚家園地塊才動工建設，當年11月一期逸翠園開盤，均價約0.9萬元/平方米；2011年，二期御翠尚府入市，均價漲至2.9萬元/平方米；2019年姚家園地塊正式定名“御翠園”；2023年，御翠園備案價約9.07萬-9.97萬元/平方米。

漫長歲月里，土地資產的增值效應為長實集團創造了巨大的收益，御翠園的備案價相比樓面價上漲超50倍。

即便以7萬元/平方米的低價入市，長實集團依然能夠獲得可觀紅利。

隨行就市，長實盈利能力受損

“隨行就市”“貨如輪轉”是李氏家族一貫的經商之道。

去年以來，長實集團在香港、東莞的項目就曾推出“折扣價”。2024年4月，香港港島南岸Blue Coast以“撈底價”入市，均價為2.19萬港元/平方尺，較周邊二手房價打了7折；5月，香港新界洪水橋#LYOS公開發售，高層單位最高降價25%，花園復式最高降價32%；7月，廣東東莞的海逸豪庭推出的特價房售價1.4萬-1.5萬元/平方米，每平方米售價下降近1萬元。

就新房打折出售，長實集團主席兼董事總經理李澤鉅曾回應稱，“樓盤的定價不可一概而論。定價是因每個物業的不同條件，包括所在位置、交通、周邊環境，以及當時市場環境而厘定。”

頻繁打折促銷，對長實集團的盈利能力造成一定折損。

2024年，長實集團實現營業收入455.29億港元，同比下降3.63%；凈利潤136.57億港元，同比下降21.24%——這已是過去5年中，長實集團第三次出現凈利潤下滑。

營收凈利雙雙下滑與物業銷售疲軟不無關系。

根據長實集團2024年財報，報告期內其主要銷售物業包括香港的洪水橋#LYOS及屯門飛揚第1及2期，內地的東莞海逸豪庭、上海高逸尚城、北京譽天下，英國倫敦的Chelsea Waterfront，合計實現物業銷售收入約99.62億港元，較2023年的131.53億港元下降24.26%。

李澤鉅對此并不太擔心，“集團2024年物業銷售收入較2023年錄得減幅，惟在地價及發展成本高企且充滿挑戰之市道下，集團物業銷售仍可于年內錄得收益。”

2024年，長實集團物業銷售實現利潤22.09億港元，較2023年的44.75億港元下降超5成。根據Wind統計，2020-2024年，長實集團銷售毛利率分別為57.43%、56.13%、52.70%、53.18%、52.51%，銷售凈利率分別為29.74%、35.34%、38.83%、37.09%、30.17%，呈現下滑趨勢。

“市場條件決定了利潤率，市場復蘇時利潤率可以迅速擴大，”長實集團管理層在2024年中期業績會上表示。

截至2024年末，長實集團可開發土地儲備約650萬平方米，其中65萬平方米、557萬平方米、28萬平方米分別位于中國香港、中國內地及海外。