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澳洲兩年外資購房禁令實施 短租市場恐受重創

今年4月1日起，澳大利亞開始實施為期兩年的外資購房禁令，將持續至2027年3月31日。

該禁令由澳大利亞稅務局（ATO）監督執行，規定所有外國買家”除極少數例外情況”不得購買澳洲現房。

ATO表示，禁令涵蓋”臨時居民購買現房作為主要居所”的情況，包括留學生和合同工等群體。但業內人士擔憂，假日租賃市場將受到最嚴重沖擊。

短租物業管理公司Bodhitree Group董事總經理馬靜（Seiko Ma）警告稱，這項外資禁令將極大限制澳大利亞假日短租房的供應。她指出，外國買家通常以出租為目的購房，包括用作Airbnb房源，未來兩年這類房源數量可能銳減。

“如果短租房源減少，對行業和享受特色住宿的游客而言都是重大損失。根據我的經驗，本地業主與外國投資者的優先考量不同，他們通常更不愿意提供短租服務。”

“他們可能選擇自住或長期出租。這些因素將影響旅游短租房的靈活性、價格和供應量。無論是商務出行還是休閑旅游，游客在某些城市或地區的Airbnb選擇都將變少，許多人可能不得不轉向酒店或度假公寓等傳統住宿。”

馬靜強調，Airbnb等短租平臺的興起”對旅游業產生了深遠積極影響”，不僅為差旅和休閑游客提供了經濟靈活的選擇，還為清潔工、園丁和技工等創造了就近工作機會。

“Airbnb住客的消費模式與酒店客人截然不同。他們通常在民宿做飯、光顧本地超市、探訪社區咖啡館和小商戶，更傾向于探索非傳統旅游區，使得旅游消費更廣泛地惠及當地社區。”

根據ATO規定，在兩年禁令期內，外國投資者僅有一種情況可購買現房：承諾在獲批后4年內拆除舊房，并在原址新建至少20套住宅。

ATO表示：”若申請能顯著增加澳洲住房存量，我們通常會批準購買開發現房的申請，包括保留舊房、拆除重建或開發曾建有住宅的空地。”

但2025年4月1日后提交的申請將適用新規：所購現房交割時必須空置，且在新房建成前不得有任何部分投入使用。

外國投資者買賣住宅用地時還需向”澳洲外資所有權登記處”報備，并可能根據房產類型和所在地繳納額外稅費，如外資附加印花稅和土地稅等。

02

墨爾本最具性價比地區出爐

在墨爾本房價不斷上漲的大背景下，Dandenong山脈周邊的多個郊區因保留大面積土地、限制開發而脫穎而出，成為全市最具性價比的置業區域。

盡管Narre Warren North的房價常常突破百萬澳元，但由于房屋地塊大，其每平方米土地價格不到400澳元，是墨爾本難得的“低價大地”地區。

維州房地產協會（REIV）數據顯示，附近的Upwey緊隨其后，每平方米價格為810.5澳元，遠低于墨爾本全市平均的約1550澳元，堪稱“花最少的錢買最多的地”。

緊隨其后的是Melton和Melton West等傳統價格親民的郊區。

相比之下，墨爾本每平方米最貴的地區主要集中在內城區，其中Richmond以每平方米6569澳元高居榜首。

雖然Toorak是墨爾本整體房價最貴的城區，但因地塊普遍較大，反而未進入“最貴地價”前十名。

REIV主席Jacob Caine指出，不同區域土地單價的巨大差異，反映出城市各地在生活方式和便利性上的多樣性。像Richmond這樣的區域，買家支付高價往往是為了享受周邊配套和地段優勢，而不僅僅是房屋本身的質量或大小。

Jellis Craig Richmond的Luke Schickerling表示，Richmond成為地價最高城區的一大原因，是過去一年大量小型房屋被投資者出售，使得單位面積價格顯得更高。不過，由于靠近CBD和體育中心，該區仍受到買家青睞，尤其是熟悉本地的空巢家庭，以及近期不斷增多的海外搬遷人士。

Bell Real Estate的Elliot Bell認為，像Narre Warren North和Upwey這樣的地區，吸引了越來越多追求性價比的家庭買家。他指出，由于這些區域大多屬于“綠楔區”，幾乎無法分割開發，保留了原始的大塊土地，成為年輕家庭和專業人士的新寵。

“我們多年來一直告訴買家這些地區有多劃算，”Bell說。

Property Home Base的購房顧問Julie DeBondt-Barker補充，Narre Warren North在多項投資指標上都開始表現亮眼，說明其不僅是當前的高性價比之選，也極有可能在未來實現價值增長。

03

澳洲農業用地市場降溫

隨著機構資本退場、農業盈利能力減弱，農業投資基金管理公司 AAM 創始人加里·愛德華茲（Garry Edwards）表示，澳洲農地價格將在全澳范圍內下跌，只有優質的畜牧和種植資產能維持住價值。

愛德華茲表示：“市場出現了明顯的分化。大型、具備商業規模的農場仍然能吸引資本，保值能力較強，但一些小型、不具戰略意義的地產已經開始承受價格下行壓力。”

盡管國際資本仍對澳洲農地有興趣，愛德華茲警告稱，若大宗商品價格不能持續上漲，農地價格難以再走高。

“他們更多是從長期角度布局，但短期回報會比較有限。”

他特別看衰乳制品領域，指出過去18個月奶價下滑，且此前大量投資該行業的中國資金已陸續撤出。

“我們已經看到很多中國投資者退出，之前他們在這個領域投了不少資金，現在很多農場已被出售。”

這一悲觀預測也得到了農業貸款機構荷蘭合作銀行（Rabobank）的支持。

該行最新的農地價格展望報告顯示，海外資金流入銳減，乳制品相關土地的估值繼續承壓。

2024財年，流入澳洲農地的外國資本下降了38%，至53億澳元，為14年來最大年度降幅。

報告作者、分析師保羅·朱爾斯（Paul Joules）指出：“特別是在乳品行業，過去盈利高峰已過，如今回報正在回歸正常水平。這讓投資熱情降溫，未來幾年可能只會看到更溫和的增長。”

朱爾斯還表示，在當前的經濟環境下，外資想恢復到2022和2023年那樣的水平并不現實。這其實是整個農業領域企業投資活動放緩的一部分。

基于目前市場狀況，Rabobank預測2025年澳洲農地價格僅會小幅上漲3%。雖然好過2024年下跌6%的情況，但相比疫情期間2020到2023年之間累計79%的飆漲，仍顯得十分平淡。

報告指出，農地市場已進入“降溫期”，高昂的投入成本（尤其是化肥、尿素、磷肥）加上仍然較高的利率水平，令增長前景承壓。“利潤率正回歸常態，因此市場不太可能再像過去三年那樣火熱。”

相比去年還預估有5%增長的預測，如今的預期顯得更為謹慎，說明市場調整已實質發生。

展望未來，Rabobank預期即便利率下調、商品市場情緒改善，未來五年農地價值也僅會溫和增長。

不過2025到2026年間，大宗商品價格可能會有所上行，尤其是乳品和牛肉有上漲空間，而全球小麥庫存減少可能會推高谷物和油籽價格。

整體來看，梅德威認為包括中小型地產在內的農地價格大概率已經觸底，接下來可能會進入“橫盤”階段。

而愛德華茲也表示，在當前艱難的經濟環境下，AAM將優先鞏固現有資產，而非擴張購地。

04

澳洲若再降息，30%房東或將轉向固定利率貸款

最新研究顯示，如果澳洲儲備銀行（RBA）再次降息，超過三分之一的澳洲房主可能會選擇將房貸利率固定，以防未來再次加息。

根據Money.com.au的調查，如果RBA在5月20日的董事會會議上宣布第二次降息，三分之一的借款人可能會趁機鎖定固定利率房貸。

調查發現，29%的房主需要看到第三次降息才會考慮固定利率，15%則表示需要至少四次降息，還有13%的人稱至少要有五次降息才會考慮轉向固定利率。相比之下，僅有9%的借款人表示2月的首次降息已足以促使他們考慮固定利率。

這項調查發布之際，澳洲聯邦銀行（CBA）剛在RBA開會前兩周率先降息，與競爭對手打起了“利率戰”。

Money.com.au的房貸專家曼蘇爾·索爾塔尼（Mansour Soltani）表示，考慮固定利率的房主必須抓準時機，因為未來仍有更多降息可能。

通常偏好月供穩定、想避免未來加息風險的借款人會選擇固定利率。他建議：“借款人最好等利率接近此次降息周期的最低點再鎖定固定利率。”

“當你能看到多數貸款利率以‘4’開頭，尤其是自住房本息貸款時，那可能就是合適的時機。如果太早固定利率，一旦未來利率繼續下調，你可能會因要重新融資而支付高額的利息差額和違約費用。”

澳洲四大銀行預測2025年將有2到4次降息。但這一進程仍取決于通脹、失業率、工資增長和消費支出等經濟因素。

根據澳洲儲備銀行過去五年的數據，短期固定利率（不超過三年）的平均值為4.08%，而新發放的浮動利率貸款平均為4.32%。是否現在鎖定，還是繼續等待更低利率，將成為借款人今年的重要決策。

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