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上周三，綠城在奧體板塊，三號線地鐵口，拍到一塊約83畝住宅用地，2.5容積率，溢價率15.8％，畝單價1685萬，樓面單價10111元/㎡，將港務帶入萬元地時代。

(綠城摘地位置示意）

萬元地面世，熱鬧的不止朋友圈的同行，還有業主，一個備注名為全運村五期的粉絲，借著土拍熱度，大力宣傳自己的二手房，建面143㎡，總價280萬，單價僅19518元/㎡，還有不小砍價空間。

翻了下聊天記錄，業主當年還給買房故事投過稿，分享自己搖號到全運村的喜悅經歷。

挺好的位置，挺好的房子，旁邊地價又創新高，怎么就不住要賣？細聊后是這樣的回復。

一、周邊同類型143㎡房源多，新房，二手都有，價格也不高，擔心晚賣沒優勢。

二、雖然旁邊出萬元地，此前又有招商西安璽搖號熱度，但新房火熱，二手冰爽，前者的火熱無法掩蓋后者的遇冷。

三、綠城新地，新產品，四代住宅，必然各項素質全面升級，賣的好也不會帶動周邊二手房。

四、計劃自己住，后來發現工作通勤40公里太遠，奧體挺好，但自住都是體驗，不住要算成本。

遂決定，趁著萬元地有熱度，有關注，能賣盡早賣，讓我幫他也推一推，如果有成交，另有紅包感謝。

來買的沒多少，反而同是港務區買過房的，來咨詢能否也幫自己推一推，備注上有融創時代奧城，華潤港悅城、招商城市主場、電建泛悅城等等。

上貝殼查了下二手房價格，才發現，港務區的房價早已是冰火兩重天。

（綠城涵碧苑二手房，來源：貝殼）

奧體區域，以全運村，未來城市為代表，二手房成交價回落至19000+門檻，小面積好賣，143㎡朝上的壓力山大，西安二手房普降的行情，還是影響到了奧體。

（中冶奧體云璟二手房，來源：貝殼）

（融創時代奧城二手房，來源：貝殼）

但向東過了歐亞大道后，畫風突變，中冶奧體云璟，15000+，融創時代奧城，14000+，保利錦上14000+，電建瀧悅長安，15000+，電建泛悅城14000+，和當年入手價格比，基本沒漲，業主現在賣，還要賠個利息。

奧體≠港務區的定論，沒有體現在當年的新房里，卻深刻體現在如今的二手房價格上。

奧體的業主心態，從盲目追高到回歸現實，但一算賬，起碼不歐賠，但非奧體的業主心態，發現自己不是奧體后，眼瞅著業主掛牌的越來越多，你降我也降……

你看，不住都是成本，算首付，算利息，算租金，算貸款，自住都是體驗，看公園，看學校，看地鐵，盼商業。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差。

（付費咨詢，一對一通道）

二手房一時的漲跌，是供需關系，是全國普跌，是學區差異的影響，但長期的價格，還是自住心態和投資心態的影響。

所以，2025年，我們該以何種需求，心態，看待港務區，奧體的房價，房子呢？

（在建中的交大附中陸港學校）

從區域上看，目前港務區新房開發重點，是秦漢大道以北，房子都蓋得挺好，配套不錯，大眾都在等交大陸港落地，新房價格不降反漲，內卷激烈。

奧體區域，住宅用地有限，僅有的幾塊，勢必扮演里地王的角色，通過拉高奧體價格，預期，帶動非奧體區域的價格和需求。

房價上，與產品息息相關，招商西安璽，做改善，地段好，400萬門檻，不缺購買力，但不影響區域內傳統的小面積，三代住宅價格下探，投資客立場。

而非奧體區域的房價，完全是跑得快的節奏，二手不景氣，配套落地有限，一味拔高產品會所，大門，外立面，四代宅贈送，短期有需求，長期有限。

還是需要足夠多的流入人口，產業支撐，經歷新區從無到有的漫長發展過程。

需求上，全城非自住不買房已是共識，買港務區就要接受人少，通勤遠，商業弱現狀，部分人要接受往返式生活。

買港務區：就要有長期主義打算，和看待高三一樣，相對低的成本，相對長的時間，陪著一起成長，見證每條路，沒顆書，甚至每個人的變化。

買港務區：更要算好賬，開發商可以高溢價講故事，買房人切記低溢價圖自住，想要性價比，等二手次新房，撿投資客的漏就行。

買港務區：也要堅信西安的發展發現，西南高新，東北港務，尊重需求，尊重人，敬畏經濟規律，警惕一切吹氣球的行為。

而非陷入房價陷阱里，今天漲了，顱內高潮，明天跌了，萎靡歇菜，回頭看，房子空了三年，物業費交了一段，收獲了炒股體驗般的紙面財富。

當然，你也可以選擇不買房，港務的發展，奧體的未來，西安的前景，和你也沒什么關系，無收益也無風險，自己歲月靜好也行。

今天，以萬元地為契機，再聊港務區房價的冰火兩重天，直播間見！

開播時間：今天中午12點

參與方式：視頻號可預約本場直播，抖音直接搜索“西安房哥”觀看，雙平臺直播。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：不知火

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