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小助手V：fangsanmei2020，買房，裝修咨詢，投稿聯(lián)系。

上周三，綠城在奧體板塊，三號(hào)線地鐵口，拍到一塊約83畝住宅用地，2.5容積率，溢價(jià)率15.8％，畝單價(jià)1685萬(wàn)，樓面單價(jià)10111元/㎡，將港務(wù)帶入萬(wàn)元地時(shí)代。

(綠城摘地位置示意）

萬(wàn)元地面世，熱鬧的不止朋友圈的同行，還有業(yè)主，一個(gè)備注名為全運(yùn)村五期的粉絲，借著土拍熱度，大力宣傳自己的二手房，建面143㎡，總價(jià)280萬(wàn)，單價(jià)僅19518元/㎡，還有不小砍價(jià)空間。

翻了下聊天記錄，業(yè)主當(dāng)年還給買房故事投過(guò)稿，分享自己搖號(hào)到全運(yùn)村的喜悅經(jīng)歷。

挺好的位置，挺好的房子，旁邊地價(jià)又創(chuàng)新高，怎么就不住要賣？細(xì)聊后是這樣的回復(fù)。

一、周邊同類型143㎡房源多，新房，二手都有，價(jià)格也不高，擔(dān)心晚賣沒(méi)優(yōu)勢(shì)。

二、雖然旁邊出萬(wàn)元地，此前又有招商西安璽搖號(hào)熱度，但新房火熱，二手冰爽，前者的火熱無(wú)法掩蓋后者的遇冷。

三、綠城新地，新產(chǎn)品，四代住宅，必然各項(xiàng)素質(zhì)全面升級(jí)，賣的好也不會(huì)帶動(dòng)周邊二手房。

四、計(jì)劃自己住，后來(lái)發(fā)現(xiàn)工作通勤40公里太遠(yuǎn)，奧體挺好，但自住都是體驗(yàn)，不住要算成本。

遂決定，趁著萬(wàn)元地有熱度，有關(guān)注，能賣盡早賣，讓我?guī)退餐埔煌疲绻谐山唬碛屑t包感謝。

來(lái)買的沒(méi)多少，反而同是港務(wù)區(qū)買過(guò)房的，來(lái)咨詢能否也幫自己推一推，備注上有融創(chuàng)時(shí)代奧城，華潤(rùn)港悅城、招商城市主場(chǎng)、電建泛悅城等等。

上貝殼查了下二手房?jī)r(jià)格，才發(fā)現(xiàn)，港務(wù)區(qū)的房?jī)r(jià)早已是冰火兩重天。

（綠城涵碧苑二手房，來(lái)源：貝殼）

奧體區(qū)域，以全運(yùn)村，未來(lái)城市為代表，二手房成交價(jià)回落至19000+門檻，小面積好賣，143㎡朝上的壓力山大，西安二手房普降的行情，還是影響到了奧體。

（中冶奧體云璟二手房，來(lái)源：貝殼）

（融創(chuàng)時(shí)代奧城二手房，來(lái)源：貝殼）

但向東過(guò)了歐亞大道后，畫風(fēng)突變，中冶奧體云璟，15000+，融創(chuàng)時(shí)代奧城，14000+，保利錦上14000+，電建瀧悅長(zhǎng)安，15000+，電建泛悅城14000+，和當(dāng)年入手價(jià)格比，基本沒(méi)漲，業(yè)主現(xiàn)在賣，還要賠個(gè)利息。

奧體≠港務(wù)區(qū)的定論，沒(méi)有體現(xiàn)在當(dāng)年的新房里，卻深刻體現(xiàn)在如今的二手房?jī)r(jià)格上。

奧體的業(yè)主心態(tài)，從盲目追高到回歸現(xiàn)實(shí)，但一算賬，起碼不歐賠，但非奧體的業(yè)主心態(tài)，發(fā)現(xiàn)自己不是奧體后，眼瞅著業(yè)主掛牌的越來(lái)越多，你降我也降……

你看，不住都是成本，算首付，算利息，算租金，算貸款，自住都是體驗(yàn)，看公園，看學(xué)校，看地鐵，盼商業(yè)。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差。

（付費(fèi)咨詢，一對(duì)一通道）

二手房一時(shí)的漲跌，是供需關(guān)系，是全國(guó)普跌，是學(xué)區(qū)差異的影響，但長(zhǎng)期的價(jià)格，還是自住心態(tài)和投資心態(tài)的影響。

所以，2025年，我們?cè)撘院畏N需求，心態(tài)，看待港務(wù)區(qū)，奧體的房?jī)r(jià)，房子呢？

（在建中的交大附中陸港學(xué)校）

從區(qū)域上看，目前港務(wù)區(qū)新房開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，是秦漢大道以北，房子都蓋得挺好，配套不錯(cuò)，大眾都在等交大陸港落地，新房?jī)r(jià)格不降反漲，內(nèi)卷激烈。

奧體區(qū)域，住宅用地有限，僅有的幾塊，勢(shì)必扮演里地王的角色，通過(guò)拉高奧體價(jià)格，預(yù)期，帶動(dòng)非奧體區(qū)域的價(jià)格和需求。

房?jī)r(jià)上，與產(chǎn)品息息相關(guān)，招商西安璽，做改善，地段好，400萬(wàn)門檻，不缺購(gòu)買力，但不影響區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)的小面積，三代住宅價(jià)格下探，投資客立場(chǎng)。

而非奧體區(qū)域的房?jī)r(jià)，完全是跑得快的節(jié)奏，二手不景氣，配套落地有限，一味拔高產(chǎn)品會(huì)所，大門，外立面，四代宅贈(zèng)送，短期有需求，長(zhǎng)期有限。

還是需要足夠多的流入人口，產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)歷新區(qū)從無(wú)到有的漫長(zhǎng)發(fā)展過(guò)程。

需求上，全城非自住不買房已是共識(shí)，買港務(wù)區(qū)就要接受人少，通勤遠(yuǎn)，商業(yè)弱現(xiàn)狀，部分人要接受往返式生活。

買港務(wù)區(qū)：就要有長(zhǎng)期主義打算，和看待高三一樣，相對(duì)低的成本，相對(duì)長(zhǎng)的時(shí)間，陪著一起成長(zhǎng)，見(jiàn)證每條路，沒(méi)顆書，甚至每個(gè)人的變化。

買港務(wù)區(qū)：更要算好賬，開(kāi)發(fā)商可以高溢價(jià)講故事，買房人切記低溢價(jià)圖自住，想要性價(jià)比，等二手次新房，撿投資客的漏就行。

買港務(wù)區(qū)：也要堅(jiān)信西安的發(fā)展發(fā)現(xiàn)，西南高新，東北港務(wù)，尊重需求，尊重人，敬畏經(jīng)濟(jì)規(guī)律，警惕一切吹氣球的行為。

而非陷入房?jī)r(jià)陷阱里，今天漲了，顱內(nèi)高潮，明天跌了，萎靡歇菜，回頭看，房子空了三年，物業(yè)費(fèi)交了一段，收獲了炒股體驗(yàn)般的紙面財(cái)富。

當(dāng)然，你也可以選擇不買房，港務(wù)的發(fā)展，奧體的未來(lái)，西安的前景，和你也沒(méi)什么關(guān)系，無(wú)收益也無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，自己歲月靜好也行。

今天，以萬(wàn)元地為契機(jī)，再聊港務(wù)區(qū)房?jī)r(jià)的冰火兩重天，直播間見(jiàn)！

開(kāi)播時(shí)間：今天中午12點(diǎn)

參與方式：視頻號(hào)可預(yù)約本場(chǎng)直播，抖音直接搜索“西安房哥”觀看，雙平臺(tái)直播。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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作者：不知火

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