作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

降價(jià)促銷的項(xiàng)目其實(shí)不少，但能引起樓市討論颶風(fēng)的就只有“7折賣房”的李嘉誠。

教科書式賣房

兩個(gè)月前，李嘉誠要賣掉手中的絕大部分港口，引起了討論的浪潮，如今李嘉誠為曾經(jīng)7折上車北京豪宅的業(yè)主進(jìn)行大額補(bǔ)償，也引起了市場討論的海嘯。

最近，有媒體報(bào)道，李嘉誠位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)外的御翠園項(xiàng)目又降了。

如果熟悉北京市場的就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)項(xiàng)目去年因?yàn)椤?.6折”上過熱搜。

當(dāng)時(shí)只有50套，備案價(jià)9.07萬-9.97萬/平，正式銷售均價(jià)約7.5萬-7.6萬/平，并且在開盤當(dāng)天3個(gè)小時(shí)賣完。

如今變成了“7折”賣房，這就意味著相比去年的銷售價(jià)格每平方米再降5000元左右。

不僅如此，御翠園還對(duì)去年的老業(yè)主進(jìn)行了“差價(jià)補(bǔ)貼”，給出了兩個(gè)真金白銀的補(bǔ)償方案——

一種是裝修補(bǔ)償，按照每平方米固定價(jià)格替老業(yè)主進(jìn)行裝修，另一種是現(xiàn)金直接補(bǔ)差價(jià)，按照不同戶型補(bǔ)80萬到110萬元價(jià)格不等。

這幾乎開了北京樓市“降價(jià)促銷補(bǔ)貼”的先例。

北京的市場雖然，但這種促銷方式，放在一線城市來看，都是相當(dāng)激進(jìn)的。

2023年廣州花都出現(xiàn)首個(gè)“保價(jià)”住宅中誠璟瀧灣，但開發(fā)商也僅僅是承諾在項(xiàng)目推售到交房的階段執(zhí)行“補(bǔ)差價(jià)”政策，在交房前業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目促銷降價(jià)或者價(jià)格比同樓棟同戶型買貴了，可以申請(qǐng)全額補(bǔ)差價(jià)。

再比如2023年深圳光明的滿京華金碩華府，開發(fā)商也僅僅承諾滿京華·金碩華府全部住宅房源售罄之前保價(jià)。

幾乎都存在一定的補(bǔ)差價(jià)時(shí)間或者條件限制。

但北京朝陽區(qū)東四環(huán)外的御翠園卻是在項(xiàng)目前批房源已經(jīng)售賣完畢的情況下，依舊對(duì)老業(yè)主進(jìn)行了事后“補(bǔ)償”。

要知道，御翠園2023年7月獲批預(yù)售共有9棟，包括3棟高層、6棟聯(lián)排別墅，準(zhǔn)許銷售面積達(dá)到9.32萬平方米，共473套房，已經(jīng)網(wǎng)簽備案了112套，也就說李嘉誠需要給不少業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償。

可見為了讓項(xiàng)目順利促銷，李嘉誠選擇折價(jià)有多堅(jiān)決。

不過，這也為北京的后續(xù)新房給出了教科書級(jí)別的操作。

窗口時(shí)間不多

雖然這次李嘉誠對(duì)御翠園的調(diào)價(jià)幅度不大，但也反映出了很多問題。

一是過去囤地慢慢開發(fā)坐等升值開發(fā)模式已經(jīng)開始行不通。

過去李嘉誠在內(nèi)地的項(xiàng)目，開發(fā)周期幾乎以10年為起步，但這只能建立在土地制度漏洞之上。

而這些年，隨著土地制度的轉(zhuǎn)變，漏洞已經(jīng)堵上，不再可能復(fù)制“低價(jià)拿地、慢開發(fā)、高溢價(jià)”模式，并且如今房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入深度分化階段，就有必要重新調(diào)整市場節(jié)奏。

二是北京的豪宅市場同樣承壓，只有西城、東城等傳統(tǒng)豪宅區(qū)相對(duì)堅(jiān)挺。

雖然御翠園所在位置地段屬于朝陽東四環(huán)屬核心地段，但產(chǎn)品已經(jīng)是20年前左右的設(shè)計(jì)了，對(duì)比如今推行的住宅新標(biāo)，差距非常明顯，戶型、配套、設(shè)計(jì)等各個(gè)方面完全沒有競爭力。

如果可以選擇，市場天然會(huì)選擇空間標(biāo)準(zhǔn)、居住環(huán)境、人性設(shè)計(jì)、得房使用等全面提升的新住宅，即使別墅、小高層層面的產(chǎn)品也不例外。

所以御翠園放在如今的市場，顯然產(chǎn)品力跟不上時(shí)代的變化，唯一的出路就是通過打折提升項(xiàng)目性價(jià)比。

所以，囤地囤久了，副作用也就體現(xiàn)出來了。

三是，市場只會(huì)更卷。

和其他新房項(xiàng)目調(diào)價(jià)一樣，對(duì)區(qū)域市場有重要意義。

作為區(qū)域項(xiàng)目，位于北京朝陽區(qū)東四環(huán)外，調(diào)價(jià)必然引起周邊新房、二手房的連鎖反應(yīng)。

從行業(yè)的角度看，雖然單純看是李嘉誠的一次普通補(bǔ)償老業(yè)主行為，業(yè)主們得到了近百萬的補(bǔ)貼，但市場共振之下誰能獨(dú)善其身？

未來其他新房項(xiàng)目，是降還是不降？是補(bǔ)償還是不補(bǔ)償？

目前御翠園區(qū)域內(nèi)的新房競品有保利+金茂的三間房地塊、黃衫木店地塊等，其中保利+金茂的三間房地塊很快可以入市，也將會(huì)是御翠園最大的對(duì)手。

這都是今年的新產(chǎn)品，無論是設(shè)計(jì)理念、產(chǎn)品布局，都不是御翠園能夠比擬的。

那么，留給御翠園打折的時(shí)間就不多了。

二手住宅方面則在7萬-9萬/平的區(qū)間，其中御翠園的二手住宅約8.5萬/平，那么區(qū)域的“價(jià)格戰(zhàn)”還會(huì)更卷。

且從掛牌量上看，截至5月13日，綠中介平臺(tái)二手房掛牌140761套，而2023年4月，北京二手房掛牌量還不到12萬套。

所以，即使沒有御翠園引起市場共振，北京的市場也在深度調(diào)整。

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