北京
行政機關核發規劃許可時程序倒置，是否可以撤銷？民事爭議未決時，行政機關能否徑行許可？某個人早年購得土地使用權并轉讓給第三方，后因行政機關調整規劃收回土地。多年后，行政機關為新受讓方核發《建設用地規劃許可證》。原購地人以“程序違法”為由起訴要求撤銷，一審敗訴后，二審法院認定行政機關“先許可后簽約”違反法定流程，改判撤銷許可。
本案核心爭議點是：1. 程序倒置：規劃許可的“硬傷”，行政機關未簽訂國有土地使用權出讓合同就核發許可證，違反《城鄉規劃法》第38條“先簽約后許可”的強制流程。法院明確“程序合法性優先于實體結果”，流程倒置直接導致行政行為無效。2. 民事爭議與行政許可的交叉風險，原購地人與受讓方的土地權屬爭議尚未通過民事訴訟解決，行政機關徑行核發許可證。行政許可不得替代民事確權，行政機關無權在基礎法律關系未明時作出許可決定。3. 規劃條件與合同條款的沖突，許可證載明“容積率3.98、建筑密度96%”，而后續出讓合同約定“容積率3.34、建筑密度80%”。行政機關未確保許可文件與合同條款一致，構成“虛假許可”。4. 行政機關試圖以信訪處理意見替代建設項目批準文件。但是信訪答復僅為糾紛化解措施，不能作為行政許可的合法性依據，企業需警惕“以訪代審”的操作陷阱。
本案作為反面教材，為各位企業家受讓入地使用權提供經驗教訓。辦理規劃許可時，嚴格遵循“簽約→審批→許可”順序，杜絕倒置操作；涉及土地權屬爭議時，務必先通過民事訴訟明確權利歸屬，再啟動行政程序；建立許可文件與合同條款的交叉比對機制，防止數據矛盾引發法律風險；明確信訪處理意見不具備行政許可效力，拒絕行政機關“以訪代審”要求。
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