此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：蘇明

被告：楊濤

居間方：甲公司（后更名為乙公司）

（二）原告訴求與事實理由

蘇明訴請：

判令一號房屋歸蘇明所有；

判令楊濤在可辦理產(chǎn)權(quán)證時，配合將一號房屋變更登記至蘇明名下；

判令楊濤支付違約金 10 萬元；

判令楊濤支付房屋占用費（自 2021 年2 月 1 日起至實際交房之日止，按每月 4600 元標(biāo)準(zhǔn)計算）；

訴訟費用由楊濤承擔(dān)。

事實理由：2021 年 1 月 7 日，經(jīng)甲公司居間服務(wù)，蘇明與楊濤簽訂《房屋買賣居間合同》，約定楊濤以 100 萬元將一號房屋賣給蘇明。蘇明當(dāng)日支付 100 萬元，楊濤出具收條確認(rèn)收款。合同約定楊濤可隨時交房，蘇明給予 25 天寬限期。但自 2021 年 2 月 1 日起，經(jīng)多次催告，楊濤仍未交房，且將房屋出租，構(gòu)成根本違約，應(yīng)支付違約金及房屋占用費。

（三）被告答辯

楊濤訴前辯稱，案涉合同實為以房抵債，蘇明 2021 年 1 月 7 日轉(zhuǎn)賬的 100 萬元用于開洗衣店，當(dāng)日楊濤取現(xiàn) 40 萬元返還，實際借款僅 60 萬元，雙方無真實購房意愿。此外，房屋尚未取得房本，無法辦理過戶，且目前處于出租狀態(tài)。

（四）法院認(rèn)定事實

房屋來源：2012 年 3 月 16 日，某中心、某部門與案外人陳強簽訂《集體土地住宅房屋搬遷補償協(xié)議》，楊濤作為安置人員，于 2017 年 6 月 26 日被乙公司確認(rèn)為一號房屋產(chǎn)權(quán)人。

合同簽訂與履行：2021 年 1 月 7 日，楊濤、蘇明與甲公司簽訂《房屋買賣居間合同》，約定房屋售價 100 萬元，蘇明全款支付，楊濤應(yīng)于當(dāng)日交房，并在 7 日內(nèi)簽訂正式買賣合同。當(dāng)日，蘇明轉(zhuǎn)賬 100 萬元，楊濤出具收條。

房屋出租：2022 年 10 月 22 日，楊濤將一號房屋出租給案外人江某，租期至 2023 年 10 月 21 日，月租金 4600 元。

雙方陳述：蘇明否認(rèn)借款用于開洗衣店及收到 40 萬元還款，稱 100 萬元為購房款，并自簽約起催告交房；楊濤未提供證據(jù)證明其主張，且經(jīng)合法傳喚未到庭應(yīng)訴 。

二、爭議焦點

蘇明與楊濤之間的《房屋買賣居間合同》是否為真實有效的買賣合同關(guān)系？

蘇明能否請求確認(rèn)一號房屋歸其所有，并要求楊濤配合辦理過戶登記？

楊濤是否構(gòu)成違約，應(yīng)否支付違約金及房屋占用費？若應(yīng)支付，金額如何確定？

三、案件分析

（一）合同效力認(rèn)定

《房屋買賣居間合同》系三方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。楊濤雖主張合同為以房抵債，但未提供證據(jù)證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果，法院認(rèn)定雙方存在真實的房屋買賣合同關(guān)系。

（二）房屋權(quán)屬與過戶請求分析

本案為合同糾紛，在房屋未完成過戶登記前，蘇明僅享有合同債權(quán)，無權(quán)直接請求確認(rèn)房屋所有權(quán)。且房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，過戶時間無法確定，故法院對蘇明要求確認(rèn)所有權(quán)及過戶的訴求不予支持。

（三）違約責(zé)任認(rèn)定

違約金：合同未約定違約金條款，蘇明主張 10 萬元違約金缺乏依據(jù)，法院不予支持。

房屋占用費：楊濤未按約交房并將房屋出租，構(gòu)成違約，應(yīng)賠償蘇明損失。蘇明參照實際租金標(biāo)準(zhǔn)主張占用費合理，法院予以支持。因蘇明未明確主張交房時間，法院酌情將占用費計算至判決作出之日（2024 年 10 月 21 日）。

四、裁判結(jié)果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，判決：

楊濤于判決生效后七日內(nèi)，按每月 4600 元標(biāo)準(zhǔn)，向蘇明支付一號房屋自 2021 年 2 月 1 日起至 2024 年 10 月 21 日止的占用費 205,516.13 元；

駁回蘇明的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款需嚴(yán)謹(jǐn)：簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)明確交房時間、過戶期限、違約責(zé)任等關(guān)鍵條款，避免模糊表述引發(fā)糾紛。

證據(jù)留存是關(guān)鍵：交易過程中應(yīng)保留轉(zhuǎn)賬記錄、溝通憑證等證據(jù)，對口頭約定盡量以書面形式確認(rèn)，防止對方否認(rèn)事實時陷入舉證困境。

謹(jǐn)慎對待權(quán)屬風(fēng)險：購買未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋時，需充分評估無法過戶的風(fēng)險，可在合同中約定相應(yīng)保障條款，如延期過戶的違約責(zé)任。

及時主張合法權(quán)益：發(fā)現(xiàn)對方違約后，應(yīng)及時通過協(xié)商、訴訟等方式維權(quán)，避免因怠于行使權(quán)利導(dǎo)致?lián)p失擴大或超過訴訟時效。