今年一季度，住宅類法拍房成交量價齊跌。

　　中指研究院提供的數據顯示，今年一季度，法拍住宅房源成交2.6萬套，較去年一季度的2.7萬套下降約0.1萬套；

　　成交均價為9172元/平方米，較去年同期的9763元/平方米下滑約6.1%；成交總金額為351.4億元，較去年同期的399.4億元下滑約12%。

　　換句話說，法拍房數據徹底爆了。

　　法拍房顧名思義，就是被法院強制執行拍賣的房屋，除開詐騙和貪污外，基本上市面上流通的法拍房就兩種。

　　一個是房貸違約，還不起房貸銀行申請法院強制執行。另一個是抵押物拍賣，也就是欠錢不還成老賴被執行的。

　　去年的法拍房數據是上漲的，我當時說的是，越來越多的人債務壓力開始變大了，但現在的情況可能更麻煩，因為成交量下降這個事說明了另一個事：

　　那就是現在法拍房，可能連賣都賣不出去了。

　　談及法拍房，有個關鍵要點必須率先明確。

　　那就是法拍房數據并不能實時反映當下經濟狀況，它更多呈現的是過往一段時期的經濟面貌，這背后存在著不容忽視的時間差。

　　多數人想象中，一旦借款人還不上貸款，銀行會即刻采取行動，法院也會迅速啟動執行程序，法拍房便能快速上架。

　　然而現實情況并非如此簡單直接。

　　因為是這樣的，當借款人出現貸款逾期，銀行并不會第一時間申請執行，而是先將其列為逾期記錄，通常要累積到一定逾期次數才會著手處理。而

　　且在實際操作中，業主擁有與銀行溝通協商的空間。這種溝通分為兩種類型，柔性溝通指的是雙方協商調整還款周期、分期方案等；而硬性溝通則是業主明確表示無力償還。只有走完這些協商流程后，房屋才有可能進入處置環節。

　　但這還不算完，因為房屋進入處置階段后，還需經歷一系列手續。

　　以騰退環節為例，許多用于銀行抵押的房產是業主的唯一住房。當面臨騰退時，原業主或因無處可去，或仍心存僥幸，往往不會主動配合交房，甚至會采取各種方式進行抵抗。這時，就需要專門的執行部門介入處理。

　　在強制執行過程中，各種意料之外的狀況層出不窮，有人軟磨硬泡、耍橫耍賴，也有人服軟求情，雖然最后都能強制執行，但這個時間，就長很多了。

　　完成房屋騰退等工作后，還會有專業機構對房屋價值進行評估，而且這類評估還不是商業性質評估，而是服務于相關機構，效率上嘛，大家懂得都懂。

　　而就算是走完了上述所有流程，距離法拍房真正上架拍賣，還需等待一段時間。

　　具體一點，如果拍賣進展順利，從原告向法院申請強制執行，到最終執行完畢拿到債款，整個過程大約需要一年時間。

　　這個時間構成包括：

　　法院接到申請后立即啟動執行程序（六個月）、無案外人提出執行異議、受托法院接到委托函后迅速執行（十五天）、提前開展上拍準備（一個月）、一拍順利成交（十五天以上）、買受人付清全款至法院賬戶（十天），以及法院完成款項分配等后續工作（三個月）。

　　而如果是拍賣極不順利的情況下，比如遭遇多次流拍、案外人異議糾紛等復雜狀況，從申請強制執行到執行結束，那么時間就久了。

　　所以基本上大家現在看到的法拍房都是什么時候的產物呢？

　　大概是2022年和2023年的產物。

　　但其實這兩年法拍房的成交數據是在上來的。

　　原因很簡單。

　　法拍房的最大優點就是便宜，特別是在房地產下跌周期里，對比市面上成交的二手房，法拍房至少能相應便宜20%左右。

　　這是一個很大的優勢了，而且這兩年的情況是這樣，這兩年跟前些年不一樣，前些年一個是信息閉塞，大家對法拍房普遍不了解，或者說不放心，但這兩年已經有專門的債務重組人士進場了，再加上自媒體宣傳，大眾對法拍房的認可度是往上走的。

　　而且說實話，現在法拍房的坑跟之前比起來，也少很多。

　　房地產上漲周期的法拍房市場，價格便宜，但你不知道里面多少貓膩，但現在的法拍房市場，沒什么貓膩，都只是價格問題。

　　有的干脆就是首付跌穿了，就不整了，這樣的房子，接過來，其實問題是很小的。

　　所以我去年給到的結論是，法拍房數據，一定是會往上走的。

　　但現在情況是法拍房也賣不動了。

　　這其實給到的壓力是非常大的，因為這在另一方面說明了一個問題：

　　那就是房地產市場流通性越來越差了。

　　跟價格倒關系不大，因為法拍房的市場價格已經非常低了，如果是純粹的價格導向，那么大家都應該奔著法拍房去了，所以產生這種情況的核心還是在大家預期已經變了。

　　換句話說，那就是在房價下跌周期，現在很多人已經不再把房子當成財富的載體了。

　　因為現在所有人好像都形成了一個共識。

　　我買入房地產，那就是純虧的，那既然是純虧，那我為什么要買呢？

　　法拍房是便宜20%，但我買到后只是賬面上有個浮盈，我交易不出去，那后續再跌30%，等于我還是虧的。

　　那我為什么要買這個房子呢？

　　圖他便宜？

　　可你又會便宜虧損更多啊。

　　這是無解的問題。

　　全文完。