五一熱銷的長尾效應(yīng)，讓咱二手房的業(yè)主們信心持續(xù)大漲！

貝殼顯示，廣州上周（5.5-5.11）的二手房，漲價房源漲幅19.5%，居然超了降價房源。

再一看漲價房源，嚯，珠城東的華駿花園和星匯雅苑好幾套改善房價格大漲，有的甚至漲了1150萬，好家伙。

其中一套130㎡三房，漲價905萬，當(dāng)前掛牌價945萬，莫非原始掛牌價才40萬？？？

真40萬還不被秒？于是我點(diǎn)開了這個漲價榜一探究竟。

誰知掛牌變化堪比垂直過山車，隔一天再看的時候，漲價房源已經(jīng)換了一批，漲幅低了很多，珠城東的兩個小區(qū)房源都不見了。

不是吧，業(yè)主心態(tài)這么不穩(wěn)嗎，全部上演一夜消失？

還是說已成交下架了，珠城暴漲？

價格橫跳

原因竟是…

事情并沒有那么簡單，好像也沒有很復(fù)雜。

在一眾掛牌中，我們找出了那一套房源，原來是業(yè)主反復(fù)調(diào)價，翻倍漲再骨折降，單價在7萬/㎡、14萬/㎡橫跳。

然而，華駿花園最新成交記錄還停留在兩年前（2023年8月）的高峰期，建面約128.7㎡三房成交價超10萬/㎡。

小區(qū)樓齡超20年，目前掛牌量31套，掛牌均價約9.6萬/㎡。

最新的成交均價顯示為5.2萬/㎡但未有成交房源釋出，價格幾近腰斬。

珠城東另一個漲價夸張的是星匯雅苑，樓齡接近20年，一個月內(nèi)的漲降幅都在53%，最新掛牌單價約8.7萬/㎡。

細(xì)看調(diào)價時間軸，該房源總價多徘徊在600-700萬上下，一夜暴漲后還是調(diào)回了低位。

隔天再截圖，漲價靠前的依然有星匯雅苑，一套約76㎡兩房，總價1700萬，折合單價約17萬/㎡，與新近成交價8萬/㎡的紀(jì)錄相差甚遠(yuǎn)。

其實從房源動態(tài)能看出，業(yè)主對自家房源的價格有一定心理預(yù)期。

業(yè)主大概也意識到房源拋售難度大，漲價估計是心理波動大，最后還是會降到掛牌均價。

我們也觀察了幾天，發(fā)現(xiàn)這些漲價榜上的房源，多數(shù)是珠城東“久不開張”的小區(qū)。

我們再來簡單看看珠城的近況。

珠城二手現(xiàn)狀：

有的房源難超10萬/㎡

數(shù)據(jù)顯示，珠城近一年的成交量峰值在今年3月，高位也基本集中于最近半年。

成交價格方面，珠城中＞珠城東＞珠城西，珠城東均價約8.57萬/㎡。

就近半年的漲幅而言，珠城東是三個細(xì)分版塊里跌幅最大的，回落16.8%，不排除延續(xù)降價的趨勢。

從掛牌來看，珠城東、西、中的掛牌量相差不大，但很顯著的一個特征是，二手房源樓齡普遍大。

尤其是珠城西區(qū)，20年以上樓齡房源占比超七成，其次是珠城東。

僅有的幾套10年內(nèi)次新房都是標(biāo)桿級頂豪，如匯悅臺、嘉裕公館、尚東柏悅府，都是熱門成交小區(qū)。

5月份的珠城成交中，單價超13萬/㎡的二手房僅嘉裕公館和凱旋楓丹麗舍，其他都在10萬/㎡以下。（統(tǒng)計時間：2025.5.14，來源：公開數(shù)據(jù)整理）

顯然，最近的珠城處于回暖階段（點(diǎn)擊藍(lán)字可回顧詳情），打頭陣且交易頻繁的多是熱門小區(qū)，以高端改善或豪宅為主，還占據(jù)了城市稀缺資源，如江景或公園。

換言之，板塊現(xiàn)有行情，難以支撐“低熱度+高樓齡”珠城業(yè)主超10萬/㎡成交的心理預(yù)期。

掛牌價的暴漲暴跌，更多反映的是部分珠城業(yè)主心態(tài)的波動與不穩(wěn)，畢竟珠城在創(chuàng)造奇跡的同時，也有人活在光芒照不到的陰影里。

實際上，這類房源要想“開張”，還是降價更打動市場。