近日，李嘉誠旗下北京豪宅項目御翠園以7折價格拋售的消息刷屏。

NO. 1｜壹

李嘉誠七折拋售北京豪宅，釋放什么信號？

御翠園項目位于北京朝陽區東四環，是李嘉誠在北京捂了23年的豪宅，妥妥的黃金地段。去年高層的均價大概7.5-7.6萬/㎡左右，現在直接降到了7萬/㎡。140㎡的房子從去年的1100萬降到了980萬，直接便宜了100萬。別墅345㎡從3300萬降到2900萬，單價8.5萬/㎡就能拿下。

要知道，這個項目最高備案單價約10萬/㎡，相當于是打了7折，更戲劇性的是，開發商為安撫去年高價購房的老業主，提供了80-100萬元的差價補償或裝修升級方案。

這一事件背后，是中國豪宅市場的深刻變局。御翠園拿地時樓面價僅1750元 /㎡，即便按7折拋售，開發商仍能獲得近40倍利潤。但在當前市場環境下，李嘉誠選擇降價，折射出兩個信號：

一是高房齡老戶型正在逐漸被淘汰，二是高凈值人群資產配置邏輯正在重構。當北京頂級豪宅都開始“以價換量”，全國的豪宅市場表現又會怎樣？

NO. 2｜貳

豪宅“越買越漲”，合肥存在結構性機會

一線熱點城市豪宅“越買越漲”

2025年以來，二手房成交熱度不減，據CRIC監測數據，2025年1季度30個重點城市二手房成交同比上漲2成以上，增幅顯著好于新房。熱點恒熱的北京、上海、深圳和杭州同比漲幅超35%顯著好于30城平均水平。

值得注意的是，除了北京之外，上海、深圳和杭州總價500-3000萬成交環比均有所增長，其中上海600-800萬、800-1000萬、1000-3000萬三個總價段同環比齊增。

改善和豪宅購買力相對堅挺，優質豪宅因新房供應有限，部分高端客群選擇二手房市場置業，除了自住需求外更多是滿足資產保值增值需求。

與高總價段成交占比持增趨同的是，京滬深杭四城140平以上面積段成交套數占比穩中有增，這意味著高改和豪宅需求旺盛。

合肥豪宅市場的結構性機會

再來把視線拉回到合肥...

合肥最早的富人區是琥珀山莊，這也是合肥豪宅的起點。據說，第一批有錢人都買在了這里，提到琥珀山莊都是滿滿的自豪感。

入到二十一世紀初，置地栢景灣、碧海山莊、和莊別墅、御景山莊等代表著合肥初代豪宅。

隨著城市的發展，政濱高熱門板塊已經成為核心板塊，豪宅也越來越多。比如政務的置地栢悅公館、內森莊園，濱湖的棠溪人家、中尚府、雙璽，高新沿北雁湖分別的西山林語、御湖莊園、湖山源著，翡翠湖板塊的綠城玫瑰園、四里河富人區的旭輝鉑悅廬州府等等。

內森莊園航拍圖

近幾年來，隨著房地產市場大環境的整體收縮，產品迭代加速，疊加合肥二手房價格持續下跌，豪宅也開始降價銷售。

比如最近濱湖豪宅葛洲壩中國府成交一套146.56平米房源，成交總價520萬，成交單價約3.5萬/㎡，雖然這個價格在濱湖已經算是較高價格，但相比當初3.6-3.7萬/㎡新房價格來說，已經跌破成交價。

再比如位于肥西的萬振紫蓬灣，一套316㎡的房源直降274萬，之前的掛牌價是600萬，現在只要326萬。

紫郡府最近一套千萬豪宅也出現了調價，一套377㎡的房源，掛牌價從1220萬下調至1110萬，直降110萬

經開區的熱盤綠城玫瑰園，一套185㎡的房源，總價直降80萬，從590萬降至510萬。

NO. 3｜叁

阿里拍賣：合肥樓市的 "隱形撿漏戰場"

當下的合肥豪宅市場，阿里拍賣正成為豪宅的“新戰場”。

打開阿里拍賣，合肥正在進行和即將開始拍賣的豪宅將近30套。起拍價對比正常市場價格普遍是打6-7折。

比如政務區的內森莊園，一套約274.54㎡的別墅，市場價約1090萬，起拍價約720萬，折合單價約2.62萬/㎡，相當于打了66折。要知道，內森莊園是多少合肥購房者豪宅的終極夢想。目前內森莊園的二手房掛牌均價可是能達到4萬/㎡，當下這個起拍價格，妥妥的“大漏”。

再比雙鳳湖畔的元一高爾夫別墅6期，一套約631.17㎡的別墅，市場價約963萬，起拍價約588萬，折合單價約9322元/㎡，相當于打了61折。

NO. 4｜肆

合肥豪宅市場大爆發，高端改善必看

當下合肥的高端住宅市場可謂是遍地開花，下面就帶大家簡要盤點下合肥新晉豪宅的具體情況：

偉星T10

位于政務核芯區，360°玻璃環幕立面與YKK系統窗重新定義城市天際線，215-262㎡戶型雙套房設計與獨立保姆間彰顯頂豪配置標準，是目前合肥唯二現房銷售項目。

金鑰匙物業與私屬家庭顧問模式填補區域高端服務空白，但22層高層產品與當下低密改善趨勢存在理念沖突，且只有兩種戶型，可選擇性比較小，品牌在超高端項目交付履歷的空白，亦成為部分塔尖客群的決策顧慮。

紅達天映

作為合肥首批現房銷售項目，其“所見即所得”模式打破傳統期房交易邏輯，規避了交付風險與貨不對板爭議。項目位于政務東五區交匯核心，南二環與地鐵4/5號線構建高效通勤網絡，綠地大融城與西遞小學等配套形成成熟生活圈。

全玻璃幕墻與蜂窩鋁板立面呈現國際化美學，規劃5棟17-25F約260戶高奢大平層住宅，面積段143㎡－225㎡，定位精準匹配高端客群對現房品質的迫切需求。

不過，本土開發商品牌溢價能力相對傳統房企稍顯不足，北側鄰近南二環高架，部分樓棟存在噪音和揚塵影響，相比同期競品，得房率及功能分區設計未體現新規優勢，且周邊競品密集可能稀釋市場關注度。

偉星ONE139

位于政務東板塊，緊鄰政務區，稀缺地塊賦予項目先天價值基底，300-560㎡戶型與6米挑高客廳，贈送40-50㎡露臺。刷新區域豪宅標準，十五里河景觀帶與天鵝湖資源形成生態雙溢價。

偉星深耕合肥的品牌積淀為項目背書，規劃四代住宅產品體系，對外放風也是千萬級別的豪宅。市場關注焦點在于千萬級放風價能否突破政務區改善客群的價格敏感帶。另外項目鄰近金寨路高架，有點的噪音和灰塵影響，千萬級置業門檻較高。

意禾澄廬

在售小高面積144-226㎡不等，總價332-793萬元；洋房面積170-190㎡，總價395-682萬元。

項目是政務東江淮三子之一，是核心區現象級頂豪，一季度8.75億元銷售額印證市場號召力，66米銅制門庭與寶格麗主題園林確立頂豪氣質。

項目以105%使用率與3.5米層高突破傳統空間尺度，意禾澄廬裝修標準比較高，華為/摩根全屋智能系統與斯麥格廚電配置重新定義精裝標準。

不過西側宿松路高架及北側南二環噪音問題顯著，意禾為本土民企，缺乏豪宅開發經驗，品牌溢價能力弱，與江淮廠其他項目相比，定位高，價格高于其他項目。

越秀和樾府

作為越秀地產布局合肥的重要項目，越秀和樾府以450萬-850萬的備案總價。140-220㎡的戶型面積段，精準契合改善型客群對空間尺度的追求。在產品打造上，注重細節與品質，從建筑選材到室內空間布局，都彰顯出高端住宅的匠心與格調，力求為住戶提供優質居住體驗。

區位方面，項目站位濱湖省府與駱崗雙極核心，盡享區域發展紅利，周邊交通路網逐步完善，便于居民快速通達城市各處。然而，項目臨近安置房，一定程度上影響居住環境的純粹性；同時，區域內商業配套設施缺乏，難以滿足居民多樣化的消費需求，成為項目發展的制約因素。

市場反饋顯示，越秀和樾府憑借獨特的區位優勢與產品規劃，已吸引不少改善型客群關注。盡管存在周邊環境與配套短板，但隨著濱湖省府東板塊的持續發展，項目的區位價值有望進一步提升，未來或將在合肥改善型住宅市場占據重要一席。

越秀觀樾

作為合肥省府板塊的低密高端住宅項目，越秀觀樾以48106 元/㎡的備案均價入市，疊加當前 97 折優惠，單套總價仍處高位，成為合肥樓市中極具話題性的改善型豪宅。其高門檻的價格定位，在吸引高凈值客群關注的同時，也引發市場對其去化速度的探討。

項目在產品規劃上極具吸引力，面積段涵蓋 212㎡、263㎡、311㎡，純粹的大戶型設計保障了社區圈層的純粹性。

區位上，越秀觀樾緊鄰省府，周邊教育、商業、醫療等配套成熟，占據城市核心資源。步行范圍內即可享受優質的生活服務，便捷的交通網絡也能快速通達城市各個區域。然而，項目南邊、東邊目前為空地，城市界面尚顯不足，一定程度上影響了項目的視覺觀感和居住氛圍。

市場反饋顯示，越秀觀樾憑借省府旁的核心地段優勢、低密洋房的稀缺屬性，以及高端改善的產品定位，已吸引眾多改善型客戶關注。但較高的總價和稍顯遜色的城市界面，也使得部分客戶在選擇時持謹慎態度。未來，項目若能依托區域發展，進一步優化周邊環境，或將更有力地鞏固其在合肥高端住宅市場的地位。

高速壹品森境

作為高速地產在合肥打造的第二座壹品系豪宅項目，高速壹品森境以3.3萬元/㎡的均價入市，單套總價區間達600萬-800萬元，成為合肥新計容政策下首個第四代住宅項目。

項目在產品設計上突破傳統，引入“垂直森林立體生態大宅”理念，通過立體花園、270°環幕視野、約45㎡空中花園贈送等創新設計，實現約120%的房屋使用率。

區位方面，項目坐落于濱湖新區環湖CBD板塊，緊鄰地鐵1號線及徽州大道等主干道，教育、醫療、商業配套完善。不過，相較于合肥主城區，濱湖新區仍處于發展階段，部分傳統主城改善客群認為其地理位置稍顯邊緣，通勤距離成為權衡因素之一。
業內人士分析，此類產品或將重塑合肥豪宅市場格局，但其區位價值仍需與產品力形成更深度互證以擴大客源輻射范圍。

高速壹品

作為高速地產布局合肥濱湖金融板塊的開山之作，高速壹品以3.8萬元 /㎡的備案均價強勢入市，單套總價直指千萬級，一舉刷新區域高端住宅價格天花板，成為城市財富階層置業的全新焦點。

項目在產品規劃上聚焦高階改善需求，精心打造建面約 180-318㎡的奢闊平層，更推出約 585㎡的總裁級躍層產品，以大尺度空間設計詮釋高端生活方式。項目周邊環繞多個成熟社區，教育、商業、醫療等資源配套已臻完善，業主可輕松暢享一站式便捷生活。

區位上，項目所處的濱湖金融板塊，雖坐擁區域發展紅利，但相較于合肥主城區，仍存在一定的空間距離。部分來自主城區的改善客群在置業時，將通勤成本與距離納入重要考量因素，認為其地理位置相對偏遠。

市場表現方面，高速壹品憑借其千萬級豪宅的稀缺屬性、成熟的周邊配套以及獨特的產品定位，已吸引眾多高端客群的目光。

雲濤

合肥軌道雲濤作為濱湖新區省府板塊的純新疊墅項目，以稀缺低密規劃與創新產品設計為核心競爭力，定位高端改善市場。項目規劃22棟疊墅，主力面積195-330㎡，共計292套房源，容積率僅1.3，西北角緊鄰地鐵口，一路之隔為方興湖公園，形成 “地鐵 + 湖景” 的雙重稀缺價值。

項目目前價格待定，預計入市均價或達3.5萬 - 4.5萬 /㎡，單套總價區間約 700 萬 - 1500 萬元，成為合肥疊墅市場價格新標桿。不過，相較于高速壹品森境 3.3 萬 /㎡的均價，軌道雲濤的定價需與省府板塊發展成熟度形成互證，當前周邊城市界面一般的現狀可能制約客群接受度。

廬月汀雲

作為合肥軌道布局的重要住宅項目，廬月汀雲規劃建設 12 棟小高層、5 棟洋房及 1 棟酒店，形成低密復合住區。項目主力戶型建面約 138-235㎡，總戶數 638 戶，定位改善型高端客群。目前價格信息暫未釋放，其產品定價與市場預期的匹配度，將成為后續入市的關鍵看點。

項目依托合肥軌道品牌背書，未來在交通規劃聯動上具備想象空間，若鄰近地鐵線，可借力城市軌道交通網絡，縮短與主城區的通勤距離。所在區域若處于城市發展新興板塊，隨著周邊規劃的學校、地鐵等配套逐步落地，板塊價值有望提升。挑戰與現狀：當前周邊城市界面較為普通，缺乏成熟商圈或標志性配套，生活便利性暫未達峰值。尤其規劃中的教育資源與地鐵線路尚需時間推進，對于注重即時配套的改善客群而言，區位成熟度仍需等待驗證，短期內通勤與生活半徑的適配性可能成為決策考量因素。

琥珀梓桐院

落址新站區少荃湖板塊，均價3萬/㎡，共30套房源。精準定位有一定購房實力群體。地段價值層面，依托少荃湖城市副中心遠期規劃，具備區域發展潛力。

雙拼宅院541㎡戶型配300㎡實體院落，營造低密生態私享空間；疊拼產品255-364㎡采用創新“無中疊設計”，提升空間獨立性；立體住宅247-313㎡戶型實現兩梯一戶，配備雙 L 型空中花園，120㎡贈送院落面積相當于普通住宅整套面積，兼具高得房率與良好居住體驗。

值得關注的是，地處新站區，當前商業、醫療配套不成熟，在配套完善方面存在一定時間成本，對追求成熟配套的購房者吸引力不足。

綠城詠溪雲廬

以4-6F疊墅產品為主，容積率1.1，直面董鋪湖，部分戶型得房率達120%，配備大面積落地窗與露臺，景觀資源無可替代。作為綠城 “云廬系” 高端產品，品牌溢價顯著，備案價最高7.37萬 /㎡，吸引高凈值客群。

價格遠超區域均價，購房門檻極高；項目周邊教育資源相對薄弱，缺乏一站式優質學區；因定位高端，社區內公共配套設施偏向私人化，公共活動空間較少；交付周期較長，存在政策與市場波動風險。

NO. 5｜伍

結語

李嘉誠的“7折拋售”，本質是「好房子」時代，房子回歸居住本質，并不意味著豪宅市場的崩塌，高房齡老戶型正在逐漸被淘汰。相反，當下的合肥樓市，受市場大環境及政策影響，已經出現了很多“低價高品質”的樓盤。對于購房者而言，可能是一個全新的“窗口期”，但同時也要考慮自身的抗風險能力，謹慎購買。