代建項目在一線城市的滲透率仍會長期低于平均水平，但在商品住宅的代建以外，一線城市仍有很多公建配套類的政府代建機遇值得企業(yè)深挖。

◎ 文 / 謝楊春、吳嘉茗

隨著代建行業(yè)近兩年快速發(fā)展，重點城市代建滲透率持續(xù)走高。但在一線城市，代建項目仍然相對少見，四個一線城市2021年至今開盤項目中，代建項目的占比僅有1%左右。

一線城市代建少主要是城市土地資源稀缺、投資前景較好，高總價之下企業(yè)選擇自行開發(fā)以追求更高利潤。從已上市的代建項目來看，以城投委托的郊區(qū)剛需項目為主，且基本選擇了頭部的代建企業(yè)。

考慮到過去幾年仍有部分城投在一線城市“托底”土地，未來是否有更多的代建需求釋放？房企代建此類項目機會還會有嗎？

01

一線城市代建滲透率低于1%
代建項目均是城投遠(yuǎn)郊剛需樓盤

根據(jù)CRIC統(tǒng)計的32個城市2021年至2025年一季度開盤的項目，可以發(fā)現(xiàn)：一線城市代建比例大幅低于其他城市，過去四年中，一線城市新開盤項目中代建占比不足1%，低于2.4%的平均水平。

以代建滲透率最高的2024年來看，二三線城市滲透率已經(jīng)突破8%，一線僅1.25%，其中僅有廣州、北京滲透率超過1%，與無錫、蘇州等代建發(fā)展較快的城市相對比，差距明顯，也從側(cè)面印證了當(dāng)前代建需求要塞在核心二線城市。

而到了2025年一季度，一線城市新開盤項目中并無代建項目，二線、三四線城市代建滲透率分別為4.1%、3.8%。

從一線城市零星的代建項目的區(qū)位和產(chǎn)品類型來看，主要分布在核心城區(qū)以外的剛需項目。

以廣州為例，代建項目主要分布于南沙區(qū)、增城區(qū)、花都區(qū)等非核心區(qū)域。諸如2024年廣州開盤的典型代建項目綠城·攬江印月來看，代建方是綠城管理，委托方為廣州市番禺交通建設(shè)投資有限公司。位置上，綠城·攬江印月則在環(huán)城高速外，是板塊內(nèi)剛需項目。

考慮到一線城市的核心地段具備難以復(fù)制的價值，因此更多房企選擇自行拿地開發(fā)，代建只能選擇外圍區(qū)域項目。

在代建企業(yè)方面，一線城市的代建市場入局門檻較高，代建企業(yè)以頭部企業(yè)為主，如綠城管理等。在一線城市這樣市場基本面較強、但代建機遇較少的城市中，中小代建企業(yè)或新入局的代建企業(yè)要獲取項目的難度較大。

綜上所述，一線城市的代建發(fā)展呈現(xiàn)三個個特征：一是代建滲透效果低于平均水平、二是代建項目主要分布于非核心區(qū)、三是代建入局門檻較高，幾乎被頭部企業(yè)“壟斷”。

結(jié)合以上特征，一線城市未來此類代建機遇還會有么？我們認(rèn)為需要從需求端、市場端、企業(yè)端三個方面來看。

02

代建空間相對較少
城投拿地比例遠(yuǎn)不及二三線

城投公司拿地后，由于自身開發(fā)經(jīng)驗不如品牌房企、開發(fā)團(tuán)隊未就位等原因，往往將項目委托給具有豐富專業(yè)經(jīng)驗的代建公司（尤其是頭部代建公司）代為建設(shè)和運營，以此發(fā)揮各方長板，提升項目的綜合素質(zhì)并最終獲得雙贏。因此，來自城投公司的代建是商品住宅項目代建中的主要力量，且過去幾年城投拿地成為土地市場的主流，也是催生代建行業(yè)蓬勃發(fā)展的主要驅(qū)動力。

但城投拿地這一現(xiàn)象在一線城市仍暫未成為主流。CRIC統(tǒng)計了2021年至2025年一季度，四個一線城市城投公司拿地的占比，北京城投拿地持續(xù)占比低于40%，最高也僅有34%；上海、廣州城投拿地占比呈現(xiàn)下降趨勢；深圳城投拿地占比在一線城市中最高，但主要是由于深圳含宅地塊出讓較少、且其中較多租賃用房地塊成交導(dǎo)致。總體來看，一線城市的城投拿地占比遠(yuǎn)低于重點監(jiān)測城市的平均水平，國央企仍是一線城市的主流投資力量。

城投拿地比例持續(xù)低位，則會直接導(dǎo)致一線城市的代建需求不如二線和部分三四線城市，且由于一線城市的土地資源相對稀缺，近期為保持土地市場的穩(wěn)定持續(xù)出讓優(yōu)質(zhì)地塊，則頭部國央企拿地和自主開發(fā)的意愿進(jìn)一步增強。

此外，過往一線城市區(qū)屬平臺公司拿地開發(fā)意愿并不高，不少土地受讓方雖開發(fā)能力一般，但也有少量操盤經(jīng)驗，因此項目并不急于開工以接受市場檢驗。

03

核心區(qū)與非核心區(qū)域熱度分化明顯
進(jìn)一步降低郊區(qū)開發(fā)意愿

隨著政策密集出臺，自2024年四季度以來市場止跌回穩(wěn)，尤其是一線城市，市場韌性較足。但值得注意的是，在一線城市區(qū)域、板塊市場熱度依舊分化顯著，核心區(qū)域改善項目銷售火熱，但郊區(qū)項目去化十分低迷。結(jié)合一線城市城投拿地分布可以看出，在核心區(qū)域吸附下，短期開發(fā)意愿會持續(xù)保持低位，進(jìn)而影響代建需求。

在城投拿地比例已經(jīng)較低的前提下，城投公司在一線城市拿地僅有27%（按幅數(shù)計算）位于市區(qū)，另外72%位于郊區(qū)，雖然郊區(qū)也能產(chǎn)生個別紅盤、日光盤等熱銷項目，但是總體來看城市核心和外圍區(qū)域的市場熱度仍有較大差異，需要警惕市場風(fēng)險。例如上海核心區(qū)域項目依然屢屢觸發(fā)積分，“五一”期間核心區(qū)域熱門樓盤仍保持了超高熱度，但外圍區(qū)域客戶則來訪量同比有所下降、且保持觀望態(tài)度。

分城市來看，北京、上海和深圳城投拿地都主要分布于郊區(qū)，尤其上海和北京城投拿地位于郊區(qū)的比例分別高達(dá)85%和74%，企業(yè)承接代建項目時更需要警惕市場內(nèi)部分化的風(fēng)險；

但廣州的城投拿地分布于市區(qū)和郊區(qū)的比例分別為56%和44%，如果要在一線城市尋求代建機遇，可率先考慮廣州。結(jié)合前文數(shù)據(jù)，廣州也是四個一線城市中代建滲透率最高的一個，在四個一線城市中，廣州的代建行業(yè)發(fā)展前景相對較好。

04

一線城市代建可遇不可求
頭部企業(yè)代建溢價能力強、門檻高

由于代建項目基本位于非核心區(qū)域，且一線城市土地資源稀缺，有部分代建項目周邊1-2km范圍內(nèi)已無可對標(biāo)項目。CRIC整理了部分目前周邊有在售項目的代建項目進(jìn)行對比，代建項目與周邊項目相比，價格相對偏高，上浮范圍從2%至53%。

在銷售速度上，大多數(shù)一線代建項目近一年成交優(yōu)于其周邊項目，尤其是部分溢價較高的項目相比之下銷售情況尚可，但受制于整體大環(huán)境的調(diào)整和弱復(fù)蘇狀態(tài)，和“網(wǎng)紅”盤仍有一定差距。

總體來看一線城市幾個典型的代建項目從銷售、售價兩方面表現(xiàn)都不弱于周邊市場，代建公司的運營力、品牌力、產(chǎn)品力對項目有一定的加成作用，對于中小代建企業(yè)來說要達(dá)成同樣效果或許需要更高的成本，因此中小企業(yè)在一線城市進(jìn)行代建或?qū)⒚媾R更高的競爭壓力。

基于現(xiàn)狀，CRIC認(rèn)為未來一線城市代建行業(yè)的主要發(fā)展趨勢如下：代建項目在一線城市的滲透率仍會長期低于平均水平，由于代建機會較少進(jìn)而競爭會更為激烈、中小企業(yè)獲取項目的門檻依舊較高，由于代建項目主要位于非核心區(qū)域，承接代建項目時需謹(jǐn)慎評估周邊市場情況，同時需要依靠品牌企業(yè)的口碑和產(chǎn)品力等實力提升項目的溢價能力和去化速度等。但在商品住宅的代建以外，一線城市仍有很多公建配套類的政府代建機遇值得企業(yè)深挖。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、物管、不動產(chǎn)運營等全不動產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、場景化大屏、柵格地圖、客研系統(tǒng)，以及資管、金融、商辦、長租、文旅、康養(yǎng)產(chǎn)城等數(shù)據(jù)系統(tǒng)，為大量上下游企業(yè)提供了決策依據(jù)。