現房銷售的腳步越來越近了。

5月13日，信陽市住房和城鄉建設局發布《關于加強商品房預售管理工作的若干措施》，提到按“新老有別”的原則在中心城區推行現房銷售，文件印發后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預售許可；文件印發后新出讓土地，一律實行現房銷售。

商品房預售制度，是我國城鎮化快速發展時期的產物，隨著行業發展整體降速、預售制弊端日漸暴露，探索現房銷售成為構建房地產發展新模式的重要內容。據中指研究院監測，2022年末以來，全國超30個省（市）出臺現房銷售相關政策，助力買房“所見即所得”。

值得注意的是，預售制的調整并非“一蹴而就”，涉及政府土地出讓、房企資金壓力、金融配套政策等多個問題。業內認為，現房銷售的推進節奏，可參照各地商品房庫存規模，在庫存量大的地區先行試點，改善市場供需結構，庫存較小的地區則要精準把握力度。

“新老有別”推進現房銷售

近日，河南省信陽市住房和城鄉建設局披露了一份文件，引發業內關注。官網信息顯示，該局起草了《關于加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，現將其面向社會公示，公開征集意見。

文件顯示，為貫徹中央經濟工作會議精神，全力抓好房地產市場化風險、去庫存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動態調整住房供應節奏，現制定如下工作措施：

一是，嚴控預售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上”時可申報商品房預售許可，或按照河南相關條例，“工程進度達到設計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預售許可。

對于文件印發后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預售許可。文件印發后新出讓土地開發的商品房，一律實行現房銷售。

“信陽發文明確，在中心城區新出讓地塊推行現房銷售，是近期全國首個明確全面落實現房銷售的城市。”中指研究院政策研究總監陳文靜表示。

二是，嚴格預售資金繳存。商品房預售資金（即購房款）存入監管賬戶設置為網簽備案前置環節。開發企業按規定在商品房買賣合同、個人住房貸款合同中注明監管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保專戶專存。不按規定繳存的，鎖定開發企業商品房網簽備案功能。

同時，規范預售資金使用。監管賬戶中重點監管資金專項用于開發項目工程建設費用，嚴格按照建設進度撥付節點及合同約定，經審批由監管賬戶直接撥付至項目施工單位、材料設備供應等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監管資金的，可由開發企業提取和使用。

文件還明確，嚴格實行項目開發公司制。項目開發公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任。項目交付前，嚴禁投資人違規抽調、挪用項目開發公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，禁止“空手套白狼”。

去年年底，河南省人民政府曾發文提到，全方位提振住房消費，取消商品住房限制政策，鼓勵開展現房銷售。如今當地的信陽宣布落實現房銷售，對其樓市有何影響？

“對購房者而言，可以降低購房風險，建筑質量所見即所得，避免了傳統期房銷售中交房‘貨不對板’以及爛尾的風險。”陳文靜表示，房企在項目規劃、設計、施工建設等環節則將更加注重品質，更加考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業發展機遇或將更大。

從市場運行層面而言，“信陽市場仍處于調整階段，庫存去化壓力較大，目前不少新房項目已經處于現房銷售狀態，新政落地對信陽短期市場運行的影響整體或較小。”陳文靜認為。

她表示，近幾年信陽房地產市場持續調整，土拍市場表現亦偏弱，多數地塊由地方國資底價獲取。2025年1～4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。整體來看，現房銷售政策的推出，對于信陽房地產市場的短期影響或相對較小。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，新出讓土地開發的商品房，都要采取現房銷售，此類政策對開發商的影響是最直接的，房企拿地時需要客觀評估，更好把握拿地的性價比和財務測算。

業內：現房銷售或“小步慢跑”落地

現房銷售政策探索背后，本質是對商品房預售制度“廢存”的爭議。

自1994年《城市房地產管理法》頒布以來，預售制在我國實施已長達30年。過往行業擴張期，預售制度下房企能加大經營杠桿，加快資金周轉，擴大銷售規模；對于地方政府而言，預售制度能加快開發周轉效率，提高房企拿地積極性，增加地方財政收入。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在這30年時間里，預售制度更多承擔的是，給城市建設融資、給住房供給融資，以應對快速城市化、工業化背景下的資金需求。“沒有預售，就沒有快速推進的城市化、超常規的房地產發展、超常規的招商引資。”

但是，當行業高速發展的時期過去，房地產進入“存量時代”，預售制也到了亟需優化的時刻。

“預售制為行業規模擴張、城鎮化發展起到了不可忽視的作用，但制度背后也潛藏風險，樓盤爛尾、開發商延期交付、房屋質量不佳等負面效應日益顯現，相關問題亟待解決。預售制改革的提出，對行業后續的健康發展意義重大。”國泰君安研報表示。

西南證券表示，預售模式帶來的高負債經營，為房企交付問題埋下隱患，同時存在挪用預售資金的弊端。部分開發商預售回籠資金后并非投入施工完成交付，而是開始新一輪拿地，不斷增加交付壓力。

據中指不完全監測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現房銷售相關政策。其中，海南2020年3月后出讓土地建設的商品住宅，均已實行現房銷售，至今已落地超5年時間，是首個落實現房銷售的省份。合肥、鄭州、長沙等地也對部分項目進行現房銷售試點。

另有多地出臺現房銷售配套支持政策，如贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度。

2025年全國住房城鄉建設工作會議提出，“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管”，現房銷售成為構建房地產發展新模式的重要內容之一。

推進現房銷售是行業大趨勢，但在推進節奏、以及配套政策上，還需謹慎且精準地進行。

國金證券表示，現房銷售意味著資金回籠滯后，而與之相配套的各類政策尤其融資政策尚未明晰，短期會加大企業的資金壓力；同時，將提升房企拿地門檻，加大土地出讓難度，進一步加大地方財政壓力，短期可能會在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。

在實際推進落地時，也需出臺配套的供需政策。供給端比如，項目緩繳土地出讓金、簡化現房審批驗收程序、給予項目融資支持（提升開發貸比例、降低開發貸利率等）、緩繳免繳部分規費稅費等；需求端比如，支持一手現房帶押過戶、購買現房貸款額度上浮等。

陳文靜也認為，在庫存量大的地區試點現房銷售，有助于控制供應規模，直接改善市場供需結構，有利于房地產發展新模式的構建。但對部分庫存量較小的地區來說，現房銷售后短期新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方需要地方精準把控推進節奏和力度。

“未來相當長一段時間內，必然是期房與現房并存的時代。”李宇嘉認為，一方面，現房銷售的新模式，必然是對新出讓地塊而言，當下多數城市還存在大量已出讓、未開發地塊。此外，在樓市止跌回穩的關鍵期，新政策也不會“一刀切”過渡，還是會給企業一定選擇空間。