終于！房地產(chǎn)又一重大變革來(lái)了！

眾人翹首期盼的現(xiàn)房銷售

它正在大踏步飛奔而來(lái)!

昨天（5月13日）

河南省信陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

發(fā)布了重磅文件

《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）的批前公示》

文件提出了六項(xiàng)措施，包含：

嚴(yán)控預(yù)售許可條件，嚴(yán)格預(yù)售資金繳存，規(guī)范預(yù)售資金使用，嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制，合理把握工程進(jìn)度，準(zhǔn)確界定新出讓土地。

其中最受關(guān)注的一條是，“文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。

即“新出讓土地，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售！”并且是文件印發(fā)之后，立刻執(zhí)行！

這么大張旗鼓的、正兒八經(jīng)的把現(xiàn)房現(xiàn)房銷售寫進(jìn)政策文件、并且還要求即刻執(zhí)行的城市，

信陽(yáng)算是排頭兵！

來(lái)了，來(lái)了，現(xiàn)房限售真的來(lái)了！

無(wú)有獨(dú)偶，就在前幾天，網(wǎng)上瘋傳外網(wǎng)小作文，說(shuō)“我國(guó)正考慮對(duì)全國(guó)住房銷售方式進(jìn)行重大改革”，即將“要在全國(guó)推行現(xiàn)房銷售”，

這樣的“傳言”并非空穴來(lái)風(fēng)，事實(shí)上，有數(shù)據(jù)指出，自從2022年末到現(xiàn)在，

全國(guó)各地已經(jīng)有超30個(gè)省（市）出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策：

山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡；

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，

如合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，并且，北上深等一二線已有超30省市推進(jìn)試點(diǎn)，

另外還有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策：

如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度等。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露數(shù)據(jù)，

2024年我國(guó)現(xiàn)房銷售面積約3億平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，現(xiàn)房銷售面積占比已經(jīng)達(dá)到30.84%。

不知不覺，現(xiàn)房銷售占比已經(jīng)在快速增長(zhǎng)！

總之，現(xiàn)房銷售的快速推進(jìn)，甚至可以說(shuō)的勢(shì)在必得！

當(dāng)然，現(xiàn)房限售的推進(jìn)，同樣也會(huì)帶來(lái)一些列的問(wèn)題，

短期來(lái)看，推進(jìn)現(xiàn)房銷售對(duì)企業(yè)的凈利率產(chǎn)生影響；房?jī)r(jià)波動(dòng)走勢(shì)背景下，企業(yè)回報(bào)周期變長(zhǎng)或一定程度影響土地投資積極性和土地財(cái)政收入。

但從長(zhǎng)期視角看，

現(xiàn)房銷售作為房地產(chǎn)銷售模式的重要改革方向，其核心優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

一、降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，保障消費(fèi)者權(quán)益

避免爛尾風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)房銷售要求房屋竣工后交付，從根本上杜絕了預(yù)售制下因開發(fā)商資金鏈斷裂導(dǎo)致的爛尾問(wèn)題。例如河南信陽(yáng)推行新政后，新出讓土地項(xiàng)目一律實(shí)行現(xiàn)房銷售，減少了購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目爛尾的擔(dān)憂。

所見即所得

購(gòu)房者可以實(shí)地查驗(yàn)房屋質(zhì)量、戶型、采光等細(xì)節(jié)，減少貨不對(duì)板或虛假宣傳引發(fā)的糾紛。海南作為首個(gè)省級(jí)推行現(xiàn)房銷售的省份，2023年現(xiàn)房銷售占比達(dá)39%，購(gòu)房者反饋普遍更滿意。

簡(jiǎn)化交易流程

現(xiàn)房銷售通常伴隨“交房即交證”，無(wú)需經(jīng)歷期房預(yù)售中的預(yù)告登記環(huán)節(jié)，縮短了產(chǎn)權(quán)辦理周期。深圳、合肥等城市試點(diǎn)項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)驗(yàn)收后快速辦理房產(chǎn)證。

二、倒逼行業(yè)質(zhì)量提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化

推動(dòng)房企注重產(chǎn)品力

現(xiàn)房模式下，開發(fā)商需通過(guò)實(shí)物品質(zhì)吸引購(gòu)房者，倒逼其優(yōu)化設(shè)計(jì)、建材和配套。例如北京、深圳試點(diǎn)地塊要求全裝修交付，直接促進(jìn)建筑質(zhì)量提升。

加速行業(yè)優(yōu)勝劣汰

現(xiàn)房銷售延長(zhǎng)了房企資金回籠周期，對(duì)資金實(shí)力弱的房企形成淘汰壓力。2024年頭部房企權(quán)益拿地占比超40%，中小企業(yè)逐步退出核心城市競(jìng)爭(zhēng)。

減少交付后糾紛

傳統(tǒng)期房交付維權(quán)問(wèn)題頻發(fā)，現(xiàn)房銷售使開發(fā)商在建設(shè)階段更注重驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，如杭州、鄭州試點(diǎn)項(xiàng)目交付投訴率下降60%以上。

三、促進(jìn)市場(chǎng)供需平衡與長(zhǎng)期穩(wěn)定

優(yōu)化土地資源配置

現(xiàn)房銷售地塊往往設(shè)置嚴(yán)格開發(fā)條件，例如深圳寶安區(qū)地塊要求全部現(xiàn)房銷售，倒逼開發(fā)商理性拿地，避免市場(chǎng)過(guò)熱期非理性擴(kuò)張。

緩解短期供應(yīng)過(guò)剩

現(xiàn)房銷售周期延長(zhǎng)（通常3-4年），短期內(nèi)減少新房供應(yīng)量，有助于消化庫(kù)存。2024年全國(guó)現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng)19.1%，而同期期房供應(yīng)量下降12%。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期

現(xiàn)房銷售項(xiàng)目因品質(zhì)提升和資金成本增加，價(jià)格通常高于期房，但購(gòu)房者更愿為確定性買單。合肥、南京等城市現(xiàn)房項(xiàng)目售價(jià)較周邊期房溢價(jià)10%-30%，形成市場(chǎng)分層。

四、政策配套與社會(huì)效益

中央與地方協(xié)同推進(jìn)

住建部2025年工作重點(diǎn)明確“有力有序推行現(xiàn)房銷售”，地方通過(guò)延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限（贛州）、契稅補(bǔ)貼（九江）等政策降低轉(zhuǎn)型壓力。

降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)房銷售減少了預(yù)售資金監(jiān)管漏洞，2024年房企無(wú)息負(fù)債規(guī)模同比下降25%，銀行開發(fā)貸不良率下降至1.2%，金融風(fēng)險(xiǎn)顯著降低。

提升城市發(fā)展質(zhì)量

現(xiàn)房銷售推動(dòng)開發(fā)商更關(guān)注社區(qū)配套成熟度，如海南試點(diǎn)項(xiàng)目要求教育、醫(yī)療設(shè)施同步竣工，加速城市功能完善。